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27/04/2022

深化「供求管理」,短期解決土地房屋問題

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄每周更新

  香港有土地,供應不足是因為沒有去開發,更正確的說法是因為大部分土地在過去二十年被定下了錯誤的價值觀念,因此,在價值觀念錯誤下不能去開發。

 

  同樣地,香港其實也有短期供應,亦因為在錯誤的觀念下,短期供應不被運用,要解決短期房屋問題應先放下枷鎖,我同意「以結果為目標」去重新為每一個可提供短期供應的資源在觀念上作重新定位!

 

  香港是一個充滿房屋資源的地方,很多人在過去二十年來都是用了很多理由不斷去將不同方案否決,他們好像有充分的道理,但是數以十萬計的供應,可以被逐步否決到供應不足,這種否決態度文化必須要檢討一下了!

 

  最快可以大量增加供應的房地產板塊其實是二手住宅市場,香港二手市場有超過170萬個左右的可售單位,只要增加1%可以為市場提供供應,其實已有17000個單位!近年的「林鄭plan」及「波叔plan」為換樓人士放寬按揭成數,是我們近十年都有不斷提倡的方法,我認為方法是成功的,但是沒有正式去檢討並定位,這方法其實是為市場作出「供應管理」,正因為供應管理有效,我們就要將管理繼續深化才對!

 

(資料圖片)

 

  可能會有人說,為方便樓換樓放寬按揭,雖然有人放盤亦自然會有人買樓,其實解決不到供應不足,這是個錯誤,亦反映到沒有管理概念下出現的謬誤。

 

  「林鄭plan」和「波叔plan」是以「一換一」去給予換樓或自住人士在按揭上放寬置業門檻,其實已經令到供求得到很好的協調,「一換一」因為解除了樓市辣招的按揭束縛,所以很多業主在能夠換樓之下,故此就多了細單位供應!以屯門區二手400萬或以下私樓放盤量為例,最新對比2019年中增加了183%。

 

  如果政府將有關以上的「供求管理」,由「一換一」改為「多換一」,即是鼓勵擁有多個物業的人士在減少持有量的情形之下,可以豁免一些印花稅及得到原本只有「一換一」才獨有的較高成數按揭保險的話!我相信一定會有很多人減少自己持有量去爭取,當然我們要留意樓市結構性上大單位供應(三房或以上)會比細單位(兩房或以下)少,所以長遠樓價升幅大單位會比細單位多!但這不是一件壞事,如果細單位多了供應,上車人士相對上在升幅減少情形之下較易上車,這個是管理產生的好處,還有很多人忽略了當大單位呎價貴過細單位,而細單位又有足夠供應的時候,我們就可以將土地集中去興建較大型單位!樓市供求不足就會大減!

 

  有些人認為我以上提議可能會便宜了一些有資產者,我不同意!我們是不應該「眼紅有人受惠」,事情的重點是一個計劃會否令到更多年輕人可以「上到車」啊!

 

  (文章原題為「短期解決土地房屋問題建議(一)」)

 

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