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13/07/2017

「灰犀牛」看樓市泡沫

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  • 曾廣標

    曾廣標

    曾廣標(Peter)為香港著名的國際問題專家和財經評論員,是跨媒體傳媒人,在電子傳媒、網上媒體、報章雜誌均擁有專欄。他從事新聞工作20多年,除任職本港傳媒之外,亦曾在德國新聞社任特派員。

    他曾撰寫多本有關投資和國際時局專著,包括《價值投資實戰》、《發掘超值股》、《香港股票投資指南》、《集郵投資手冊》及《第三次印支戰爭》等。

    Peter畢業於九龍華仁書院及浸會書院,並曾到各地遊學,近年跟隨商品大王羅傑斯學習價值投資法。2004年當選九龍華仁書院80周年80位最佳師生之一。

    本欄每周四更新

    國金與投資

  近期環球股市在高位爭持,專家們對後市有不同的看法,有認為當前無論在政治及經濟上,世界局勢都有很多不明朗因素,股價已過分反映經濟復甦的強度;但亦有認為,隨著聯儲局的退市進度緩慢,經濟復甦伴隨著低通脹,將使股價隨著公司盈利增長再上一層樓,高處未算高。

 

資產更高有理也有危

 

  我認為,兩者的看法都有根據,前者指出的危機是存在的,但後者卻是當前的基本形勢,問題在於真正的危機何時爆發,而聯儲局能否成功讓情況軟著陸;至於估股市的頂部,則是吃力而不討好的事情。

 

  大型危機突然發生被視為「黑天鵝」效應,因為「黑天鵝」出現的概率極低;若發生,定必令市場引起恐慌。近年最大的「黑天鵝」是英國「脫歐」,這對英國和歐洲的衝擊還在開始的階段,勿以為英鎊的勁跌已反映了「黑天鵝」效應。

 

世人驚見黑天鵝忽略灰犀牛

 

  然而,「黑天鵝」出現的情況還是很少,美國年青學者米雪兒渥克女士(Michele Wucker)便提出了「灰犀牛」的理論,並且在去年撰寫了《灰犀牛》(THE GRAY RHINO)一書;而該書已在內地和台灣發行了中文譯本,主旨在於如何在被忽略的明顯危險之中作好部署。

 

  犀牛是受保護動物,大多帶有灰色,牠們至今仍有幾千頭存活,並非十分罕見,牠們一般不會主動襲擊人類;然而,若不善於與野生的灰犀牛打交道,則也可能會惹來攻擊,甚至可能是連群結隊的攻擊,釀成嚴重破壞。

 

面對未來危機疏於防範

 

  渥克指出,世人面對的不少危險,其實都是顯而易見的,只是怠懶不去認真解決;例如氣候暖化的危險,若不及早應對,遲早勢必釀成全球巨災。

 

  在金融市場方面,她指出08年的金融海嘯其實早已危機重重,有智者留意到房地產泡沫遲早必爆;然而,卻還是不能阻止這場金融海嘯。而事實上,提前沽空次按債券的高人,若不是堅持到底,也可能早已成為輸家,而不能一朝大賺;相反的是,大部分人都要為這場海嘯埋單。

 

金融海嘯可預見卻突然爆發

 

  我認為,目前在世界上顯而易見的危機比比皆是,但卻難以預知爆發的真實日期。我認為,作為普遍性危機存在時,可謂是「灰犀牛」階段,到真正爆發時,便是「黑天鵝」突然來了。

 

  08年金融海嘯之前兩年,羅傑斯老師早已指出美國零首期買樓前所未見,定必釀成資產泡沫爆破;因此,他決心賣了紐約的大宅移居新加坡,結果,他在泡沫爆破前幸運地以高價脫手。

 

港樓價泡沫增卻未爆

 

  不過,羅傑斯也早已指中國樓市和香港樓市存在著泡沫,預期遲早必爆,但確實的時間卻是無法準確估中。

 

  香港樓價已遠超過市民的負擔能力是人所共知的事實,而特區政府也正在加速土地供應,由於聯繫匯率,香港遲早要跟隨美國加息令到樓市更具風險;然而,香港樓價今年仍在上升,兩年前買樓者早已有明顯的帳面利潤,而勸人別買樓者早已跌爛眼鏡,把樓房沽出改為租住者怨聲載道。

 

  也就是說,儘管樓市高危是事實,但由於種種原因,何時爆破卻是無法準確預測的。過早估計樓市必爆者往往要先變成輸家,房子不同股票,難以沽空,否則就早已輸死很多唱淡者了。

 

長期超低息撐住高樓價

 

  於是,也有認為,香港樓市是長期會不爆破的,理由是就算加息;息口仍低,香港處於全民就業不懼失業,新一代對樓房的剛性需求很大,還有來自內地的投資者加入搶購等等。

 

  我想,上述都是仍未爆破的原因,特別是利息在可見的一年,仍會處於頗為偏低的水平,這令到供樓的負擔仍可容忍;而銀行願意做長達三十年的按揭,使有首期的供樓者若願意「暫時過緊日子」,還可負擔得來。

 

樓價長升長有必屬幻想

 

  加上過去幾年證明了「愈早上車愈著數」,逐漸變成一種偽說;於是,就算相信樓價不可能長升長有者,也會以為還是上了車著數,到爆破前,自己已上岸了。

 

  是耶非耶?不妨看看過去的例子。香港樓市泡沫曾在1998年亞洲金融海嘯期間爆破,至2003年沙士,樓價曾累積跌從高位跌了八成。2008年金融海嘯,聯儲局為首的各國央行,以印銀紙來托住資產價格,令到樓價的調整沒有延續,港樓市也受惠於超低利率和供應不足而節節向上。

 

接連加息供應增 樓價遲早逆轉

 

  但如今,「房是用來住的不是用來炒的」成為了中港當政者的座右銘。在行政主導的打壓下,內地大城市樓市明顯已到頂,只是由於民眾收入增幅較大而可能實現軟著陸;但在香港,港價仍在升,市民薪金的增幅慢,樓價與購買力大幅脫節,想借加人工來「軟著陸」也不可能。

 

  有問,明年美國繼續加息是大概率的事,香港樓市到時是否逆轉呢?我想,就算香港跟加一厘後也未必足以令樓市爆破,但聯儲局的目標是要回復到三厘的正常水平;在未來兩三年,香港亦會接連加息,到了某個臨界點,就是大群「灰犀牛」衝過來了。

 

  我認為,當政者既要盡快大幅增加土地供應,大幅增加興建各類資助房屋,使市民相信「居者有其屋」並非空話,才有機會談得上有「軟著陸」的機會。

 

勿輕視朝鮮半島核危機

 

  除了樓價太高本身所帶來的危機之外,在我們附近還有朝鮮半島核危機,誰可保證不會武力解決?到頭來,遠東區的資產價格也會受到突然的打擊。

 

  究竟是否仍可買樓?我的標準答案是若預計加息之後也負擔得起,則仍可考慮供樓自住;畢竟中產難入住公屋,申請到資助房屋等於中六合彩二獎!

 

暫時租住小房 資金增值待機會

 

  新一代宜暫時租住小一點的房屋,用儲蓄的錢進行投資增值,等待抽居屋等以及樓價未來必將出現的顯著調整。至於要等到何時何日,我不懂得答!

 

  911慘案之前大約三個月,我在《經濟日報》發表了「小布殊與拉登決戰前夕」一文。後來,有提出,若在9月初發表就完美了;我笑說,這只會是最大的不幸,那麼,我會被擄到關塔拿摩查辦了!

 

 

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