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08/07/2019

【FOCUS】四大行加按息贈興 港樓「乾升」有玄機?

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  自6月以來圍繞「反修例」的連串抗議甚至衝突事件,似乎絲毫未能撼動有「全球最難負擔」之稱的香港樓市。中原城市領先指數CCL最新報190.48點,刷新歷史新高,上半年累漲9.16%。

 

  不過,隨著恆生(00111)宣布自本周起上調低額二手樓按和轉按封頂息率及減少回贈,意味從龍頭行到中小行的按揭條件或全面收緊。加上中美仍未確認何時開始面對面磋商,且雙方各自企硬立場,瑞信就警告,市場目前仍拒絕相信貿易緊張將升級,樓價下跌雖然需時但「注定將至」。

 

隨著恆生宣布自本周起上調低額二手樓按和轉按封頂息率及減少回贈,意味從龍頭行到中小行的按揭條件或全面收緊。(Kenji 攝)

 

龍頭行全數「惜貸」,中小行勢跟風

 

  早前北角豪宅柏傲山買家撻訂及高銀金融(00530)棄購啟德商業地,分別損失訂金約755萬及2500萬元的消息,一度被坊間解讀為港樓泡沫見頂的標誌事件。然而,CCL指數經6月短暫回落後再掉頭連升三周,於上周五(5日)報190.48點的歷史新高。

 

  樓價似對上月以來的連串政治事件免疫,而近日無論是中海外(00688)旗下「600萬」起跳的大埔天鑽,還是佳源國際(02768)及陞域旗下173萬即可上車的屯門「龍床盤」菁雋,市場認購反應均不俗,顯示本港樓市需求仍然熾熱。

 

  不過,自恆生確認於本周起上調200萬以下H按封頂息率及減少回贈,意味四大龍頭行(匯豐、中銀、渣打、恆生)全數「惜貸」,而未來倘中小行跟風,勢影響壓力測試審查及入市意欲。

 

  值得留意的是,周末揭盅的美國6月非農數據遠超市場預期,引發股債黃金齊挫,市場有關聯儲「明年底前減息4次」的激進預期看來只屬一廂情願,押注香港跟隨減息更恐落空。

 

報告:去年經卑詩省樓市洗錢達50億美元

 

  除了本港信貸條件實際上不鬆反緊,從近日中美雙方的表態看,已重啟的電話貿易磋商要取得進展並不容易。侵侵周日(7日)就指,中方希望達成協議的壓力大於美方;白宮經濟顧問庫德洛亦稱,「如果想要質量,我們就不追求速度。」另一邊廂,中方官媒則強調,取消全部加徵關稅是「重中之重」;若美方設置任何監督中國履諾的條件,北京必將拒絕。

 

  瑞信較早時就指,市場目前仍拒絕相信中美貿易緊張將升級,但此若發生,將可能令增長放緩並破壞樓市樂觀前景,預期今年港樓所有類別的價格都將下跌。萊坊亦預計,下半年樓市有機會向下調整約5%。美銀美林則稱,今年港樓可按年升5%,意味下半年將走低。

 

  據土地註冊處公布,6月整體物業(住宅、工商舖及車位)成交宗數按月縮水約40%,其中二手住宅價量更按月劇跌六成,換言之,樓市只是乾升。至於背後玄機,一份由加拿大卑詩省房地產洗錢專家組撰寫的報告或許值得參考。

 

  報告指,2018年在卑詩省洗錢的總額達到74億美元,估計其中50億美元是透過房地產市場清洗,「那些有錢的罪犯和想逃稅的人傷害到了尋求住房的普通家庭」;報告並特別提及,香港是亞太地區黑錢的主要「白手套」。

 

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