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03/06/2019

【日本置業】東京房地產轉冷!京都傳統住宅「町家」成投資新寵

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  • Jimmy Leung

    Jimmy Leung

    香港資深營銷老海鮮,行事低調,口頭禪是最好你搵我唔到。歷任大型廣告公司及零售上市集團逾20年,工作領域包括中港台及東南亞,擅長創意品牌管理及策劃、零售行銷及市場推廣。近年更涉足數碼媒體及社交網路、互聯網、跨境電商,亦為理工大學公共關係及社交媒體委員會成員。Guru Online是香港最大Digital Marketing 4A供應商之一,2015年成功在香港聯交所上市。

    本欄逢周一更新

    改朝換代Digital

  本欄的拙文《35歲擁有三套房不是夢!反中情緒加劇港人資金移民》刊登之後,得到不少30-34歲朋友的迴響,紛紛向我查詢主人翁及其投資項目。其實東京房地產的高峰期已過,2020奧運會之後預計有一個相對比較平穩的境況,再不會狂升三成。

 

  社交媒體中,大家經常看到東京、大阪的房地產廣告,其實,有一個領域更值得投資,即使是筆者眾多的日本朋友及企業家,都紛紛投向這個領域,就是投資京町家。

 

 

  在京都市,町家指的是在昭和25年(1950年)以前以傳統的木造軸組工法建造,含有店鋪的木造房屋。只是這樣的定義會依照地點而不同,並沒有統一的說法。根據2010年8月京都市的調查顯示,當時京都市內的町家約有47,000間,當中約有一成是空屋,因為維修費用或家族世代交替保存困難等等各種理由,每年約有100間町家持續消失,要如何解決這些問題對京都來說也是一個不簡單的挑戰。

 

 

  京都、鐮倉,這些都是日本最出名的旅遊城市。當地的星級酒店長期爆房,很多企業家想把一些老房子改建成為民宿,但是銀行完全做不到按揭,業主一時間拿不出這麼多錢,就向民間眾籌,這些平台做銀行不願意做的生意,為散戶投資者提供特殊的投資渠道,這類投資傳統上只有機構投資者才能獲得。

 

  朋友的京町家只是7,000萬日元,大概500萬港元,由規劃、Due Diligence 到成功集資到設計,裝修完成,都只是六個月,馬上就可以有現金收入,回報大概是5至6%。改建的咖啡館及民宿,完成後可以一次過賣掉,或可以交給管理公司代為管理,甚至自己管理。

 

 

  這些平台連接投資人和借款人,借款項目都有實際資產擔保。但他們日本人並不對任何海外人士開放,唯有用日本的公司、日本的身份去申請。

 

  說到京町家的特徵,第一印象應該是京町家的窗戶吧!京町家的格子種類豐富,形成特別的街景。不同的形狀、樣式及造型,也代表町家不同的職業。又以兩層木造結構為最正宗,京都大多數是兩層木造房子,倘若在舊市區,一百年以上的不算甚麼,當然大部分已在40年前或30年前做過一次大裝修,大裝修包括窗口、外層改用鋁質、內層改用木格糊上紙漿、便是裝修之證明,那種以鋼筋水泥做5樓、7樓的新式架構,再在內部以傳統木材,泥材,三合土隔成和式房間。另外一個讓人印象深刻的則是町家不能少的坪庭(室內的日式小中庭)。

 

 

  日式小庭院除了利用陽光照射增加室內明亮度,改善室內通風之外,依照春夏秋冬所展現的四季風情也具有絕佳的治療效果。

 

  京町家雖然大多集中於京都市內,但如同前面所說的,近幾年京町家因為各種理由逐漸消失,但是另一種不同風貌的京町家逐漸闖出名號,對京町家建築有興趣的人,非常推薦來京都時留宿京町家改建的民宿。在傳統的日式家屋留宿也是一種嶄新的體驗,留宿期間也能盡情參觀感受京町家的建築設計及風情。

 

 

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