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24/04/2017

中國龍市模式下的香港地產

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  過去幾年,西方社會的週期性經濟概念可以說是完全不管用(起碼在香港樓市上)!到了今天,世人已不得不承認環球經濟的重心其實在東方的中國!我們對市場的思維及邏輯也應做一定的改變。

 

  現在仍有不少人用「波浪理論」的邏輯去等待樓市「牛三」帶來的樓價大跌,我對此看法並不苟同!

 

  筆者在今年雖及早為樓市發出預喜,認為樓價有超越當時大多數人的評估將會有兩至三成升幅,但我認為「樓市Halloween」(因悲觀情緒造成的市場衝擊)一樣會在今年內出現。但希望到時大家不要以為這個就是「牛三」引起的跌市,這個可能其實是一個鞏固期,筆者仍然認為可見的將來,香港樓價仍然是不斷向上甚至在幾年內倍增的!

 

  過去二百多年來,資本主義的歷史其實就是繁榮與危機的交替,也是生產突飛猛進後再突然崩潰的過程。熊彼德認為「資本主義的創造性及毀滅性是同源的,必然在週期性危機中發展,資本主義就是一種創造性破壞」,而中國式的經濟就是主張將以上不穩定性的泡沫抑制、修改、甚至去除!所以中國特色的社會主義其實是不存在「牛三」,甚至乎性質是與熊市及牛市不同的,這種中國特色的經濟,筆者就以「龍」來形容,龍的經濟市場形態我認為只有兩期,是「龍市一期」及「龍市二期」,「龍一」就是宏觀調控下的調整完成後的重新起步,政府這時是進行放鬆限制的階段,令到市場可以重新向上發展,「龍市二期」就是經濟發展到開始出現泡沫式的時候,於是政府就再出手宏調,抑制泡沫及投機氣氛,在「龍二」之後下一個階段就會回復去「龍一」,如此類推,不斷循環,所以中國式的經濟只有龍一、龍二,沒有牛三。我認為未來泡沫爆破只會繼續在歐美經濟範圍裏發生,如果中國是新常態的話,那麼歐美就是OLD SCHOOL了!以中國式經濟為體系軸心的城市,將來沒有太大的泡沫風險,市場只會較多資金潮水漲退的風險,或有關政策的官員有可能判斷犯錯的風險。

 

 

  看圖表1正是反映2009年後的樓市正好脫離牛熊市而完全是不斷鞏固浪比浪高的形態。

 

  龍市沒有太多的借貸泡沫,但資金流出及受管制的時候就是樓價的真正考驗,香港人未來要習慣中國式的調節,即是因宏調及「收水」引起的市場衝擊了!

 

  而龍市的一、二期必然會衍生「兩高一低」的特性,即(1)高市值。(2)市場資金愈來愈多!(3)市場借貸率愈來愈低!如果以上三點有改變,就不算是龍市了!也即是代表市場又再蛻變去另一個模式。

 

  龍市結構下借貸泡沫既然不存在,又何來泡沫爆破?但當然,情緒泡沫一樣會在市場出現,但只要樂觀情緒若未能轉化成為借貸過多的局面,只會作較深度的微調,樓價仍不會結構性下跌,市場仍享受著龍市結構的穩健基礎。

 

 

  看圖表2,顯示香港的私樓總市值不斷長期增長,但是自置居所仍有按揭的比率卻不斷降低!這就是香港樓市不跌之謎!如果在量化貨幣和龍市結構之下,「樓價升幅低於量化貨幣率就等於財富被蒸發」的話,「樓價升幅高於量化貨幣率可能是等於財富增長跑贏環球大市」,這觀點有別於傳統概念「價格愈高愈危險」。關鍵其實正正在於存款量及按揭率的高低,這正正是龍市的偉大之處!從我這角度看,樓市「辣招」本質原來是「令樓價低泡沫、穩健上升的政策」,那麼一些人等樓市辣招令樓價下跌,便在概念上錯得太離譜了!

 

  樓市「辣招」是在香港的重要宏調政策,實施幾年之間,就將香港由「牛熊的奴隸」變為「龍的先鋒」,不要再說低估中國經濟的巧實力了!

 

  龍市和牛熊市比較下的好處就是,沒有泡沫爆破期間出現的大顛覆,受傷害的人較少,可以長期擁有利益的人多很多!當西方的牛熊市場世界出現泡沫爆破顛覆的時候,有關的優勢會被龍的市場世界所接收,從而進一步壯大,而市場週期進化,龍市亦比牛熊市更快更密,這個就是樓價升幅可能比量化貨幣率更高的原因,亦是中國包括香港近年和可見將來在資產和得到市場利益上遠勝西方國家的結構基礎。

 

  當然,香港樓市辣招是否在追隨龍市上取足一百分?還有一個美中不足就是香港置業率在實施樓市辣招後,由52%下降到48.5%,進步率不及內地,原因是香港的樓市辣招在按揭方面對換樓自住的人收得太緊,自然令二手放盤量大減,令受惠龍市的人也有所折扣。

 

  放寛一換一的換樓按揭,可增加二手市場的放盤量,更可增加社會的置業比率,從而減少社會的貧富懸殊。

 

「港元定存息率」大比拼 食息都要食得醒 https://goo.gl/i9KA4Y
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