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04/08/2022

解決房屋問題初露曙光

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    樓市點評

    本欄每周更新

 

  人們常說資源重要,但我認為政府施政更加重要,好的施政可以帶動市民在面對考驗的時候轉危為機的!

 

  眼前是悲情籠罩的香港樓市,多個樓花項目也出現超低價發售!在二手市場方面,屯門區一些基建及配套良好的地方,包括未來南延綫板塊的物業,4百多萬港元就可以買到兩房單位了,即是說以年青人的人均入息中位數字計算,兩小口子可以買到的樓價上限約550萬港元(並過到壓力測試),其實樓價已經低過這個數字。不少市場已回復舊日上車天堂之餘,亦給予我們一個訊息,就是過去很難解決的房屋政策表面看已經解決了很大部分,當然,這是假設悲情持續的話。

 

(iStock)

 

  但在長遠來說,經濟不可能永遠低迷,防疫措施亦不可能永遠嚴謹,疫情亦不可能永遠困擾著我們!市場始終會有否極泰來的一日,樓價始終會在谷底回復,所以我們還是要有好的房屋政策,政府的新班子上場,如果在評論員的角度來說,我是相當滿意的,批閱土地的速度顯然在增加中,行政亦正在改善中。當然暫時不可以說是看到短期解決到房屋問題的數據,但我們是有條件去思索一個問題:我一直以來覺得政府愈多基建愈大興土木,建築成本會正面作出上升的,即是說增加供應令樓價放緩這想法未必理想,這看法我是根據過去二十年香港政府建屋經常超支的效率去推演的。

 

  如果現任政府可以繼續加快效率的話,效率才可以令到成本大減的,即是說以較短時間去興建較多住宅樓宇的時候,這個才是突破成本的關鍵,我是祝願現任政府有條件去做到這個階段的。

 

  政府新班子亦強調解決土地供應問題主要聚焦於1.6萬公頃的綠化地帶,我是一直提倡及十分同意的,沒有比下一代及貧窮家庭得到安居樂業更加重要。當然發展綠化地會令到供應充足,解決深層次矛盾,亦可以遏止地產霸權的勢力。

 

  但可能比地產霸權更深層次的矛盾是一些概念上的錯誤,近年公屋的轉流率只得1%左右,其中和社會風氣有關,亦與公屋配套日益完善有關。筆者同意公屋完善、住得舒適甚至是「抵食夾大件」,但是在這大前題之下,作為一個供應策略必須要平衡轉流率。香港近年公屋的轉流只得1%,反映這是不理想的現象,沒有一個供應策略是可以承受到轉流率大幅減少,如果轉流率減少,即是說所有人搬入公屋之後沒有再搬出來,那未進入公屋的人要完全依靠新供應去提供機會,在分配上是不公的。如果轉流率是3%至5%的話,即等於公屋每年二手供應應該有2.5萬至4.2萬個單位,這個是很龐大的供應數字,希望新班子可以照顧到這點,否則對一些公屋輪候人士包括住在劏房的人士是十分不公義的。

 

 

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