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18/12/2017

美國跳起「最後的探戈」財富效應初現港人卻未識應對?!

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  無論你相不相信也好,是否接受、明白、或喜歡,中國式經濟正日益主導著世界,筆者不是「擦鞋」,更不需要花時間去討論中國是否「真強」,我選擇花時間去弄清楚中國式經濟的利與弊,機與危!

 

  中國式經濟建基在宏觀調控下,當中包含很多好處,包括市場低泡沫化,從此令到很多人傾家蕩產的借貸泡沫爆破大幅減少,但成也蕭何,敗也蕭何,將來中國的考驗正正是低泡沫,在成功之後發展下去,會由此衍生新的常態效應。其中,低泡沫的財富效應正正就是新時代衍生的新矛盾甚至衝擊。大家可以想一想,泡沫不爆破,人們只需要追隨政府的安排,人們就可以安居樂業和致富,但是財富效應發展下去,有資產者和無資產者的貧富懸殊就會愈來愈大,這方面在社會主義的中國內地還有足夠時間去應付,亦容易衍生新的社會分配制度,但是在香港,供應短缺,香港雖然有錢有地,但是香港人不喜歡共識,愈來愈難產生新的制度,甚至新的土地供應都不能夠達到共識,香港恐怕會是第一個「無借貸泡沫下無從爆破的財富效應」的災區!

 

  對!快進入2018年的今天,香港正出現財富效應,有多厲害?根據2016年人口普查,6成半住宅物業已經是供滿了按揭,如果我們用這個邏輯來推演,香港供滿樓的住宅單位很大機會超過100萬!那100萬張現金契,只要1年衍生6%的購買力,其實已經足以接收2017年的住宅總成交!即是說,市場就算所有打工仔不單憑工資買樓,單是財富效應已足以接收所有在樓市辣招下收縮的少量成交。

 

  甚麼叫財富效應?即資產增值引起衍生的新購買力,今次財富效應算是我做了三十多年地產以來第二次我覺得比較強橫的財富效應。第一次是九十年代即1997年,在1994至1997年那段時間的財富效應是很大,當市場不是由一般收入做主導,由財富效應做主導時,樓價會升得急,九十年代財富效應是按揭泡沫,不是真的購買力,但今次在樓市辣招抑壓樓價,由2010年至今有7年時間,我們的按揭比率很低(自置居所住戶仍有按揭比率是34.3%),我們的按揭息口非常低(最優惠利率實際按息是2.15%),而且實際的供樓負擔對比收入相當低(仍有按揭住戶的供款佔其入息18.4%)。

 

  現在的樓價是09年的3.2倍,是07年的3.6倍,這些升值就是財富效應購買力,所以我一直認為只用人均入息收入去評估樓價高低和實質購買力,超離地!極過時!

 

  這新常態第一個出現的財富效應是「父幹一族」,「父幹一族」好像父親幫兒子買樓一直都有發生,但今次不同,今次父親付錢予兒子買樓,在破頂成交的同時,也是享受當中因為有資產,而且很多已供滿樓,也正享受破頂,正正是一個財富效應。

 

  第二個財富效應也衍生了車位,車位為何破頂?因為樓價升了很多,抑制購買力,剩餘購買力會投向車位。

 

  接著的財富效應,近期出現的三房換樓潮,這些都是供滿樓為大部分,有剩餘錢所以買樓,我們要留意今次財富效應,如是真的財富效應,我們可能要面對樓價升幅及速度會加快,並非一些人覺得價格升得盡,為何水漲船高?船高是因為水漲,浪有幾高,船就有幾高。

 

  我擔心樓價升得愈快及步伐愈快,我深信未來兩年樓價以年結計升幅將較過去兩年更大,樓市辣招因為抑制市場成交量變得很低,而有錢的人多了很多(雖然社會同時出現貧富懸殊),最後這個金字塔遊戲自然是最有錢的人最容易掌握這麼少成交,要樓市升勢放緩,一定要將成交量增加才能令財富效應減少控制市場。

 

  樓市辣招推出後,抑壓了很多人買樓,但不要忘記銀行最後要借錢予誰人,銀行最後都會借錢予信貸優良及有資產人士享有最平息,這一批人而言息口是不斷遞減,因為銀行借錢愈來愈難,所以將經濟動力幫助換樓人士,如果換一層樓,我們鼓勵一換一的話,換一個單位,市場上會多一個細單位,這個才是處理市場壓力將並疏導去一個合適地方才重要,但政府還依賴數年前一些短期應付方案,我雖然很同意樓市辣招要實施,因為要應付量化貨幣,問題是當短期措施變做長期的時候,政府就應該優化有關措施,我是很主張給予一些換樓人士或者上車人士增加「上車」機會,但其實我最想說,這些人「上車」機會是減少,那類人「上車」機會增加?有資產財務穩健人士,只會買更多物業以及享更便宜的利息。

 

  另外,很多本來有能力買樓的人,因為樓價升得急而買不到,他們很大機會成為租客,當原本有能力的人成為租客之後,租金會上升,因為原本是買樓的,將其購買力放在租金,第二階段租金會上升,之後又會製造第二次升價循環啊。

 

  執筆的時候,美國聯儲局剛宣布了加息4分1厘,市場還預算未來一年會加多3至4次息,更有人認為按息加0.75%,會有11萬人「頂唔順」!我不同意有關的評估,因為香港有按揭的自住物業只有35%以下,平均供款入息比率只是18%!近年入市在辣招之下都是長遠自住的,兼需要渡過壓力測試的,區區2、3%息口不容易引起災難,何況美國最核心通脹跌到1.7%,GDP按年增長只是2.3%,在此基礎下,加息可以走幾遠?美國製造危機感的新寵兒,其實是稅改方案,如果美國真是大減利得稅10%以上的,無疑是一場豪賭,大幅度減稅,的確能製造到短期的經濟增長,GDP及通脹亦會提高,令到美國搶到金融的主導權,我們應該要預算樓市的衝擊是會加大的! 

 

  不過以上的「計輸」不等於會改變我的樓市任何預測,只是上升的過程裏面,會在調整期有較大的衝擊,只會加劇「龍市二期」的調整深度,影響不到「龍市一期」的進度!美國的經濟增長不可能多過減稅的損失,最後大局會進一步由美國的最大債主中國所主導!明年樓價仍是大漲「中」回,輾轉向上。

 

  我們應趁2018年美國還有能力奏起最後探戈,做好面對財富效應的準備,雖然香港人還未知道自己最大困難是取共識。

 

 

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