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07/11/2017

【救樓價升災】拜託「反造地者」給香港人一條生路?!

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  一直以來我也認為:「最影響樓市的因素其實是貨幣!」當中包括匯價和資金流,有關因素到了今日已日益受到認同及了解,本文我想進一步分享,我認為影響樓市的第二大因素 ——政策和政治!

 

  雖然任何香港本地的因素不可能如貨幣因素般強大到去影響樓市,但是,面對資金泛濫引起的樓價升災(樓價上升引起的貧富懸殊和社會撕裂,當然是存在災難一面),香港政府用甚麼方案去救災和香港政治氣候是否支持政府去救災,同樣深層次影響到香港的樓價升勢甚至福祉。

 

  2009年金融海嘯後香港面對的是一個環球量化貨幣潮,以最基本的經濟邏輯判斷,量化貨幣的後果就是資產價格上升!在「錢多貨少」的情形下,以M3(泛指香港總存款量)來做記錄,香港貨幣供應截稿時是13.53萬億,是97年的4.6倍,是07年次按危機時的2.3倍,09年的兩倍!以基本市場邏輯判斷,要有同等比例的住宅供應增加,樓價才不會上升!如何可有如此大的供應?增加供應有兩個方向,一是從二手市場進行「供應管理」,令放盤量增加,並將需求疏導到合適的板塊,另一方向就是直接開拓新土地,也即是說,由那時開始,香港就應該進行一場造地運動才對!

 

  我們要救災,救一場樓市升災!

 

  但是,我們(包括政府和市民)去救這場災的成績卻很糟,早於2002年,香港人已活在八萬五陰影下,將造地妖魔化!於是在當年容許「識時務」的曾蔭權特首應民意盡量「少做少錯」!在任期內幾乎停頓造地,成為民望最高的特首,希望香港人記得,當年的特首荒廢造地,你自己也在台下鼓掌的。反觀肯造地的董先生卻遭遇千夫所指,八萬五政策被妖魔化,而且成為了美國當年回收資金製造亞洲金融風暴災難的代罪羔羊!

 

  當我們面對09年開始的升災時,我們根本趕不及造地,政府只有2010年開始推出樓市辣招來偷時間(BUY TIME)!從此凍結甚至可以說是封鎖絕大部分的購買力!可是,時不與我,天時地利人和都對我們不利,除了失去「地利」欠缺已開發的熟地外,天時方面,各國的量化貨幣潮日益嚴重影響深遠,到了今日仍然是沒有結束的跡象。

 

  對!我們面對一場仍未見到結束機會的量化貨幣災難,在人和方面,政府處境更差,過去幾年,樓市辣招一面抑壓購買力,但另外有一班人卻阻止政府造地!反對造地者,無論出發點怎樣,是政治上應民意而不去開發土地也好、還是發展商待價而沽的囤地也好,或是捍衛環保神聖地不去造地也好,結果我們是有地卻無去開發,我們就像中了魔咒一樣,面對升災不斷失救。

 

  無論是政治理念還是理想也好,另一前特首梁振英的確想力挽狂瀾,只是時不與兮,香港人竟反對造地!避免不到資金水淹香江!資金流入不能及時提供供應,包括二手供應和令人相信的期票(令人信服認同足夠的未來供應量)。

 

  到了林鄭的新特首年代,樓價升災日益嚴重,政府進一步巧婦難為無米炊,於是推行公私營房屋分家政策,在樓價日益向上不可擋的同時,保住公營房屋供應,另外以「白居二」、「綠置居」恒常化重整置業階梯,是德政,我十分欣賞。

 

  既然資金洪水即將淹沒平原,公私營房屋分家有如退守上山腰較高地再設防堤,這是面對現實,只是,仍有不少人天真在平原等水退,政府有責任說清楚!

 

  到撰寫本文時林鄭的言論也極負責任,包括「80萬公屋論」其實也相當坦白讓市民了解到真實的數據及現實!我認為80萬公屋絕非封頂概念,只是合乎現實的比例,還未達到的理性數目為何會觸動人心引來一些人問罪?因為不少群眾已經脫離和扭曲了現實!把公屋當成為可享用一世的居庭,甚至可世襲的私產。

 

  筆者是香港徙置區的第一代嬰兒,目睹徙置區步入廉租屋再進化成為今天的公屋!十分清楚公屋的本質只是社會的安全網,是「長期的過渡房屋」,當居民收入及資產超過規定的時候,自然就應離開!公屋本來就是資助房屋中為市民製造安居的循環再用系統,最終目的是市民置業,林鄭特首只是將被模糊了的概念撥亂反正而已!

 

  老實說話不好聽,特首的坦白有人不喜歡聽,但民意如何也好,房產市場並不會聽民意,只會效忠市場因素,耽誤造地或花氣力在其他爭拗上,只會令未來年輕人吃苦更多!而打擊拯救樓市的旗手也是對事情一種傷害!無知的政客及其可憐的支持者,竟不知道阻撓政府造地其實是對自己甚至下一代來說有如自掘墳墓!

 

  立法會拉布是除了M3以外最佳的樓市指標!拉布猖獗象徴了香港政府搶救樓市升災的能力被癱瘓,相信不少發展商及有資産者心中也多謝拉布的議員及反造地者!不斷失救令樓價易升難跌,但事情的前因偏偏是香港人自己的選擇,包括:反造地、不買樓和自己選的議員。

 

  要救升災,如果香港人齊心的話其實並不困難,我們有大量土地,欠的只是開發的共識,只要反造地者放政府一馬即是給香港人一條生路,只要脫離鬥爭取得共識,有了足夠的底氣就可宣布重啟八萬五政策,為社會製造有說服力的預期效果,樓價可在一年下來得到放緩甚至適度下調!老汪願意第一個出來唱淡!

 

  但如果香港人仍繼續阻撓政府造地的話,我們只得接受樓價繼續上升!我們更加不應阻止用家上車及換樓了,這樣是不公義的,林鄭回復置業階梯也是較公平和勇敢的!而我介小商人代理商可以做的,則只有鼓勵有能力的人在樓價還未升至他們負擔不起前,趕快上車啊!

 

 

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