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29/06/2018

空置稅風雲

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  政府推出空置稅可能是一個地產史的轉捩點,發展商開始被政府在買賣成交上調控銷售,那麼可以說是第一次樓花辣招,在評論樓市上這一刻亦是一個分水嶺。以前的自由市場,政府是需要供應增加許多才可以影響到上升的價格的,因為發展商的應變和市場互動的能力都是比政府來得高,例如不少地盤的招標都是規定五、六年內發展商要建好樓宇的,那麼發展商遇上政府想調節樓價升幅的時候,往往就可以將招地之後的三、四年才開始建樓,所以我們發覺不少發展商買了的地皮都是在曬太陽的!加上改圖則竟日益普遍,單是2017年已有16000個單位是申請改則的,如此大量自然影響到市場的供應了,或者我們看看以下的數據,就可以解開近年樓價不倒的迷團!

 

1. 根據運房局私人住宅一手市場供應報告 (截至31/3/2018)「已批出但未動工單位」(即已賣出但未動工起樓的數量)達23000伙,等於年多兩年的全港樓花銷售量。

2. 2017年修改圖則數據:首次修改涉及16000伙,重大修改涉及14000伙,與香港全年的全港樓花銷售量相若。

3. 過去7年(2011-2017),平均每年賣地可建20750伙,平均每年動工量是14776伙,平均每年約少6000伙。

4. 近2年(2016-2017),動工量每年都比一手成交量多4000伙。

 

  基於「供應量多過能置業購買力等於價格受壓」!加減數大家都識計,大家可以想像到如果以上的耽誤回復正常,足以令樓價下跌!不要忘記,近2年(2016-2017),動工量每年都比一手成交量多4000伙!

 

  翻查有關數據,發覺要為前特首梁振英先生說回一些公道說話,梁先生任期是由2012年7月1日至2017年6月30日,期間一手潛在供應量由65,000個增加至98,000個,增幅達51%,但為何樓價仍然上升?我們看看有關數字內容:

 

已落成但未賣的單位:由4000個增加至 8000個,增幅為100%!

 

建築中但未賣的單位:由48000個增加至61000個,增幅為27%!

 

已批出但未動工單位:由13000個增加至29000個,增幅為123%!

 

  如果以上我們數據部同事做的數據是正確的話,梁先生已經製造了足夠的供應令樓價升勢放緩,但為何供應被拖延推出市場?是人為的造就,還是政府效率日益不濟?在真確數據及時間的洗滌下,必能公道自在人心!

 

  很多人低估了空置稅的潛在殺傷力,是因為大家也將注意力放在9000個取了入伙紙的所謂空置單位上,卻其實,真正的虛實在出入伙紙前的遠處。

 

  政府推出空置稅其實也可以是入市良機!如果政府HEA住做,稅項成本就會轉嫁給消費者,樓價反而會多了一個上升的基礎!但如果政府「動真格」,「空置稅」成為了針對樓花發展商的樓市辣招,有了第一次,以後可能每年每逢樓價向上就會被出招一次,難怪發展商這樣緊張,公平一點說,營商者面對有形之手的干預是否合理?但當然有些人認為既然二手市場已經有了很多辣招限制,如果一手樓沒有的話,也是一個不對等的競爭!

 

  當然事情令人想起電影「讓子彈飛」的劇情,講說中央與地主的利益矛盾,在「一地兩檢」通過了立法會之後,及動亂勇武開始式微之後,政府和發展商的關係又走進了另一個階段了!

 

「港元定存息率」大比拼 食息都要食得醒 https://goo.gl/i9KA4Y
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