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30/07/2018

貨幣及房地產市場也改朝換代

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  世道,由真與假的鬥爭,及新取代舊的戰役!進入了極端錯綜複雜的時代!世道奉最大的戰爭及民生侵略者為主導!也視最高泡沫、最高負債的國家為最強國!這我一早已領教、接受這愚昧的現實了!事實上時移世易,這愚昧也引來了環球醒覺的動力,中國近年的崛起除了本身的自強不息外,還有各國也醒覺長期的蒙蔽及被剝削所產生的力量所造就!中國無論在軍事上、經濟上、民生上、科研上也有崛起取而代之的機會甚至勢頭!一帶一路更與其他國家分享成果,用政治術語去形容是:「更公平的分配利益」!但世界仍由維多利亞時代海權航道及藍圖去分配國際的利益!所以近代最接近海、最肥沃的東南亞多國反而最貧窮!肥了的是西方大國在東亞的代理人如日本、新加坡等等!一帶一路帶來新的分配,也是令中國崛起的最大底氣!

 

  但是特朗普發動貿易戰之下可能打破了這勢頭,美國一早已經是一個高泡沫的國家!貧富懸殊是1比99!長期財赤!解決財赤的QE也因印得太多已在2014年停了!

 

  另一解決財赤的債券並不能夠持續得到原本主要債權國的支持,中、日也在減債!美國極可能在自己買自己的債之下,債價自然下跌!債息因此上升!如果美元失去支持,美國的金融優勢將土崩瓦解將被各國所瓜分!美國強勢將一去不復返!而得益最大的自然是中國,眼看強勢會被中國接收,美國其實是被迫行最後一著險招,就是貿易戰!貿易戰是七傷拳,傷己也傷人!但為甚麼要用?而厲害之處在哪裏?虛弱的美國現在的唯一厲害武器的而且確在貿易逆差!「我比生意你多過你比我」就是最大的貿易戰底氣!貿易戰在美國強勢時不能奏捷,是因為美國的「其他優勢」的收益如貨幣、債券、石油、甚至軍火等等,都比貿易逆差的得益更大得多!在貿易戰的互相抵制下,往往都是「賺得較多者落敗」,所以美國發動的貿易戰過去往往以敗北收場。

 

  但今天的美國,貨幣、債券、石油、軍火壟斷性已今非昔比,反而令美國無後顧之憂!用盡「我比生意多過你」的優勢去衝擊中國!這衝擊的最大殺著我認為是將一個局面的關鍵——中間勢力質變!這正如三國時代的局面!舊強者眼見無力阻新強者的取代,地盤被瓜分!於是就坐大第三國,抗衡局面外,更攤薄了新強者未來的收穫,更大大減少舊強者被瓜分的情況,貿易戰顯然是製造了鷸蚌相爭漁人得利的局面!本來中國以雪中送炭給予各國資助的,但那第三方享受再一次更肥美重新分配利益!第三方由被美國剝削到受到被中國經濟力量的被解放,再改變成為一個兩面爭取可待價而沽的大得益者!中國路將比原本的更難行,但凡事向好那邊看,其實困難中成長更好,人心價值觀會成長及建立更穩固,始終在困難中得到的,人們才珍惜得較久!

 

四大貨幣國同步貶值,美國被剪羊毛?

 

  特朗普用美國最強的貿易板塊玩到最盡!令其他國家立於被動,正當人們紛紛認為:「美匯升得愈高就等於美國愈強!」的時候,在7月20日特朗普突然按捺不住,批評聯儲局加息令到美匯過分強勢之下進入了出口劣勢,除針對中國,第二天特朗普就連歐盟貶值貨幣也批評了!其實,美國面對的並不止中歐步伐一致,一起行動的應該是全世界,日本、英國,這四大貨幣國家都同步貶值,同步貶值更代表行動一致的國家之間經商沒有匯率動盪,他們甚至可以一起量化貨幣之下不大需要貶值,要損失「埋單」的是「被升值」的美國,美國被剪羊毛?算不算風水輪流轉?

 

  多國同步貶值不是第一次,上次在2016年9月至12月,同步貶值美元被升,還有一個好的結果就是加息一定要收慢,否則美元只會升得更高!特朗普甚至批評聯儲局的縮表,這反映美國今次想借縮表所引起剪羊毛效應的失敗,事實上因為各國也已經量化太多貨幣了,你美國收水,各國就以海量的資金去填補(除非小國)!

 

  美國在外匯上陷於被動,而鬥爭亦由貿易戰爭變為貨幣戰爭,但是我們見到的關鍵者仍是第三方,美國的被動源於歐盟等國與中國站在同一利益上,歐盟陣營就變為決定勝負的一方,將會是貿易戰的最大利益者,如果美國和歐盟達到真正共識的話,可以將一朝將中國陷於險境。

 

「娥六招」消滅了發展商「唧牙膏」銷售

 

  香港的地産局面也改朝換代,如果說09年後的新常態是一個發達機會,這發達機會的重要關鍵就是認知中國和美國的改變!如果你不認知,你仍用「美國為主」的邏輯,過去幾年你會相信加息!你更不會預算中國資金和企業佔據了市場!但是到了2018年7月就是另一個分水嶺,投資上未來我認為的關鍵是要弄清楚,政府和發展商的關係發展!更赤裸裸地說是社會主義與地主的衝突!甚至是社會主義和地產霸權的絕對性矛盾!

 

  甚麼是地產霸權?很多人都不清楚,有物業不是地產霸權!地產霸權是一種系統,系統分配了社會的利益!發展商把自己成為了一種分配系統是危險的!因為分配利益是政權!發展商如果這樣做是把自己的處境置在刀口之上!第一個接近這刀口的經歷其實是「勾地政策」,政府將賣不賣地/甚至賣幾多地的主動權讓給發展商!發展商不勾出來的地,政府就不能賣地了,這權落了在發展商上,結果如何大家會見到了!另一個令我擔心的是棕地,如果有大量棕地若最後落在一些發展商上,那在現今社會沒有共識造地之下,棕地業主就成為了做麵包的幾乎主要麵粉供應商!麵粉要供應商同意才可有麵包供應!如果反對造地的環保人士背後有財團支持,或者贊同棕地優先包括一些反對派議員,那誤會的系統性就更大了!好了,筆者不再去發白日夢了,回到現實看「娥六招」!「娥六招」是一個很大的改變,是包含了樓花辣招!發展商當初反對空置稅,但「娥姐」的回應就是再出多一招!兩招樓花辣招中,除空置稅之外,亦包括發售起碼要兩成!這無疑是消滅了「唧牙膏」這個銷售方式!政府對發展商的態度驟然改變!值得留意!

 

  過去七年於樓花起樓的可供應量其實是高於銷售量!只是滯後的銷售的確是造成樓價上升的火車頭,不過香港主流的傳媒、社會價值觀都認為發展商的自由營商空間的!因此政府出辣招一直也沒有針對發展商!於是樓花銷售更加進一步成為了市場購買力的聚焦點!只是,以發展商的博奕和變招能力遠比政府高,其實要將供應量倍增才能影響樓價的升勢!因此我評估樓市從不認為增加少量一手供應可以左右大局!但「娥六招」出招之後局勢就改變了,特首為發展商賣樓定下底線!這意味著發展商奇貨可居的空間大減!供應量容易造成多於以往成交量!這令我們評論員要作改變!根據運房局2018年第二季的資料,找到一些重要的數據,建築中的私樓單位有8.4萬個,其中有1.7萬個是已售出,另外已起好未賣的貨尾有9千個,以及起碼有1.7萬個單位的地皮是「曬緊太陽」,正在建築而未發售的7.6萬個單位,根據這幾年的銷售進度,這是3年都不能消化的數目,即是說短期供應已經供過於求,只要銷售進度正常,樓價是有下跌的條件,甚至乎可將短期的私樓供應調動去興建資助房屋。

 

  本篇撰寫的其實都是一些事前觀點,局面空前複雜,繼續發展落去如何呢,還是看有關領袖的決心和數據反映出來的事實啊!

 

 

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