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29/03/2016

長者屋兩面不討好?!

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Text: 羅國森

  各位,從理財策劃的角度,退休的時候,我們通常有兩個重要假設,一是已經解決了居住問題,二是有足夠的醫療保障。

 

  所謂已經解決了居住問題,一般來說,就是指擁有一個已供滿的物業。但如果退休前一直租樓住(我認識一些人確實一直不買樓的),退休後又如何解決居住的問題呢?

 

  其實,由香港房屋協會推出的「長者屋」項目,即是一次過支付租住權費,就可以終身入住,不再擔憂被迫遷,或加租,本來是不錯的構思。但近期房協推出的一個人稱「富貴長者屋」的長者屋項目雋悅,反應卻空前冷淡。

 

  這個位於北角丹拿山道的租住項目,全數588個單位,只接獲393份申請,到最後完成所有揀樓程序後,只有45名申請者簽訂租約,佔全部單位的8%,我相信,不少人都跌了眼鏡。

 

  我在早前的文章中提到,雋悅定價時,適值樓市高峰期,價錢預了是貴的,但估不到,出來的租住權費要幾百萬,甚至上千萬,幾乎是市值租金的一倍左右,還未計每個月要支付大約2,000元的管理費呢(租私人樓一般不用付管理費),這自然嚇走一大班潛在的中產客戶!

 

  再者,長者屋其實是物業版的年金,自己付出的租住權費,住滿10年之後離世或不再租,一律只能退回5%,即是絕大部分都會報銷,對於有子女的長者,這又是另一個障礙,因為中國人的傳統觀念,總是希望留一點資產給後人的。

 

  所以,以這個項目來說,實在是兩面不討好的(過去房協的長者屋項目都是有補貼的,因此要資產審查,但定價會頗吸引,所以反應不俗,而且一直長者在輪候)。結果,房協也要向現實低頭,決定將雋悅的租住權費下調一成,即使已簽約的45名租戶也可受惠,又推出兩年期的短期租約,吸引有興趣的長者親身體驗長者屋的居住環境。

 

  有關兩年短租的安排,主要按面積、種類、樓層,以及坐向等因素,以市值租金來定租,平均月租為每方呎42元,另加每方呎4.1元的管理費、按人頭計算的每月800元服務費和差餉。開放式、一房及兩房的標準單位租金,由14,400元至38,400元不等。

 

  這個租金水平比市值租金仍有點貴,但雋悅較優勝的地方是全新樓,北角區暫沒有太多新供應(稍後就會有北角邨的重建項目推出),所以,租金稍貴一點也是有道理的!

 

  兩年租約包括「一年生約,一年死約」,首年租約12個月,而第二年租戶可於一個月通知期後中止租約,兩年租約屆滿後,如無租戶申請長租,房協可考慮再續短租,但會按市況調整租金。而在租住期內,租戶又可隨時申請轉為長租,期間所繳付的一半租金可用來代繳租住權費,上限為12個月。

 

  各位,以上各種安排能否吸引你呢?我估計,減價一成仍然未見底,因為現時的樓價只下跌了一成左右。如果大家是想「長租」的話,還可以再等一會呢!

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

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