奇異的市場

香港房地產市場的確十分奇異，每當香港經濟危機來臨的時刻，產業結構需要改變或提升的議題備受關注的時候，很奇異地，經濟又會開始慢慢復甦。而且，每次都是很大程度上由房地產升值所拉動，究竟這是好事還是壞事？

上升的原因有很多，商品化是主因之一。目前，不少投資者的眼光持續放在香港樓市。筆者近期在浙江省溫州市呆了幾天，接觸了不少當地的商家巨賈，部分讀者們早有聽聞過溫州商家的投資實力。內地樓市過去的升浪就是溫州投資炒樓團不斷「努力的成果」。筆者在溫州再次了解相關的情況，原來不單只是內地的房地產，香港也有不少的貴價物業（不是指單棟式屋子或別墅）是落在內地買家（特別是在溫州買家）手中。

香港的地產發展商非常聰明，要內地買家以「天價」購買那些物業，他們也徹底了解他們獨特的投資心態和價值觀。為何筆者要這樣說呢？ 內地買家普遍認為住在單棟式屋子或別墅非常不安全，保安難守。雖說香港是一個比較安全的城市，但是治安的事情誰都難擔保，不怕一萬，只怕萬一，出了事情就不好了。另外，內地買家有一套不一樣的價值概念，部分買家認為別墅式物業是沒有獨特性的，投資價值也稍低。

內地朋友向筆者強調一點，他們不用傳統的香港房地產估值方式去買，不代表他們非理性。他們的投資理念非常清晰，物業必須有價值，有獨特性，最好就是把一個類似別墅式的物業建在一棟摩天大樓上。他們跟我說，這個某某屋苑的頂層單位全世界只有一個，賣了就沒有了，不像那些單棟式屋子或別墅，隨時都可以再建。

香港的地產發展商就看中了這個心態，在發展大型物業屋苑時，往往會把頂層的幾個單位改成極豪華的住宅，一系列的「董事屋」、「獨立屋」等等名堂出現。「空中花園」，「空中游泳池」等設施就是看準了內地準買家獨特的心態。筆者認識的香港本地或海外的投資者一般是不願意用一個超天價去買一個高樓公寓。他們的喜好偏向與連土地相連的別墅，這就是內地買家和境外買家投資取態上的分別。

不過，內地朋友還是有怨言的。他們埋怨整個樓房的住客背景只是以社會中層為主，也有不少是租客，因此鄰居的背景並不十分統一，富豪不多，實在美中不足。

有些時候，香港人的投資理念非常堅持和固執，在同一個鄰近的傳統中心區域內，無論是高尚繁華的街道，或破爛污穢的後巷，在現在的市道，如果在市場推廣上可以運用到或聯想到豪宅這個賣點的時候，市場炒家定必蜂擁追捧。

不過，如果物業是屬於市場炒家認為非當炒的類別，就算是環境不差、物業優質，單憑零星用家的擁護，那些物業永遠都會是落後的。原因就是炒家不垂青，不具備投資價值。因此，香港房地產市場是一個完全由炒家主導的市場。

香港房地產市道目前的確去到一個風高浪急的境地了，出現這情況，主要是由於借貸成本異常低廉。自去年以來，香港房地產從全球金融海嘯危機中迅速復甦，豪華住宅已回到歷史高水平，影響所及，一般住宅價格也被推高，令新一代買房者更加困難。歸根究底是有限的土地供應導致樓價遠遠超出居民的承受能力。

對於香港房價持續上升，其中一個原因當然與筆者上述內地富豪購買有關。香港回歸後，內地資金固然為推高樓價的近因，但長遠來說特區政府一直推行的高地價政策，這是樓市泡沫週期化的主因。由資產升值拉動的經濟復甦，特徵是房地產價格攀升，銀行盈利能力增強，股市強力反彈。香港現時的房地產市場，實際上仍然是少數階層所高度壟斷的市場。

筆者認為，社會經濟要持續發展，香港不可以太過強調高地價為特徵的房地產主導的經濟結構。其實，過往每當香港經濟下滑的時候，高地價高樓價的貽害便馬上出現，調整經濟結構才是香港的出路。

不少人認為香港經濟必須靠房地產帶動，但是筆者認為，如果香港人和經濟不能擺脫房地產泡沫週期性危機，特區政府任由房地產失常發展，香港將再次失去經濟轉型的機會，持續弱化本地的創造力，經濟體系也將持續被邊緣化，經濟地位，將陸續被其他城市所取代，現在就是嚴肅對待相關問題的時刻了。