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04/01/2019

政府有難言之隱 不填海不行

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  任何一個政府官員,都不會做一件事去傷害自己的民望。在這個民怨沸騰的時候,提出填海,還要填1700公頃,肯定是「政治自殺」。為甚麼林鄭政府提出一個超級大嶼的惹火計劃呢?

 

  直接地說,面對房屋問題,政府根本是束手無策。

 

  香港的房屋供應,許多時會以為增加了土地供應,便解決了房屋不足的問題了。

 

  其實,香港的房屋供應問題,分開兩個層面:

 

  第一是土地的需求和供應;

 

  第二是房屋的需求和供應。

 

  土地的需求,包括公私型房屋的發展,還有商業和公共服務。

 

  開發土地的責任在政府,但開發了的土地卻未必全部興建房屋,政府還要兼顧公共建設,如道路、排污、學校和醫院,還有商業需求如酒店和商廈等。

 

  此外新界有不少農地,他們屬於原居民或一些早已把土地賣給幾大地產發展商。對,他們可以透過補地價向政府申請更改土地用途,興建房屋。但現實是他們買回來時成本太低,即使閒置也沒所謂;而且他們有他們的商業考慮,甚麼時候發展哪裏,分多少期發展,他們自由盤算,他們才不管市民有沒有屋住。

 

  理論上香港政府還有很多官地,但這些官地是否適合建屋,是不容忽視的。很多人仍在說香港有1200公頃棕地,可以作為發展;但已多次提到,即使政府要收回這1200公頃棕地時,政府除賠償業主和在土地上作業者外,還一定要提供相同的1200公頃,給原先從事不同作業的人可以繼續相關作業。

  

  這可從東北發展計劃看,不少人說他在那裏有耕田種菜,政府雖然可以收回土地,但是政府除補償以外,亦要在新界其他提供相若農地予他們復興耕。

 

  所以,不要以為發展棕地是不用錢,政府還要在其他地方,預留相同面積土地,安置現有棕地作業人士的實際需要。

 

  若果棕地屬於私人的話,就更麻煩。即使政府收回土地是為了發展公營房屋,也不能避免涉及賠償,而且肯定是天文數字。政府強行以「收回土地條例」的話,肯定受到挑戰,尤其是那些經常和政府唱反調的發展商,正是他們擁有最多土地,相信提出司法覆核,訴訟可能拖上十年八載,既浪費時間又花費精力和金錢。

 

  這正是政府已經多年不動用「收回土地條例」的理由了。

 

  其實,全港現有棕地面積約1300公頃,位置零散,分布於新界各處,面積又大小不一,以尚未規劃發展的棕地有約760公頃。現實是政府也發展棕地,就是那些棕地較為集中的地方,例如洪水橋、元朗南和古洞北等。

 

  如果政府真的說要發展棕地,最開心的肯定是其他擁有農地的人,不排除有人立刻把農地轉為棕地,吸引更多人乘機炒賣,又或者搬幾個舊貨櫃,裝作貨櫃場去騙政府賠償……結果是失去更多農地和綠化地。

 

  政府現在處於兩難局面,發展綠化地或郊野公園,難免惹來不少保育人士的反對。雖然這是最快捷和直接的方法,但面對的阻力也不少;而且土地分散,有在屯門的,也有在大埔,又有不少在西貢……不同地區和不同團體的人,都會挑戰政府。

 

  但填海就不同,屯門的人或許會反對在東大嶼填海,但相信大埔的人不會吧,西貢也是。當然反對的人會繼續反對,但面對的官司訴訟較少。

 

  要解決香港房屋問題,不管土地供應專責小組的報告怎樣,也不能改變政府土地不足的問題。即使把「公私合營」具創意的改叫「土地共享」,但也要土地持有人和擁有最多土地的地產發展商,願意把土地拿出來和政府談判,這只可以說是有方向,卻不知道可以釋放多少土地。

 

  況且,土地持有人和擁有最多土地的地產發展商,一定不會把一些已靠近基礎設施完善的土地,拿出來和政府合作,反而會將一些偏遠和不易發展的地方作交換,相信效果不會好。

 

  土地不足,房屋供應少,所以填海是最佳選擇。

 

  填海土地愈大,解決香港房屋供應問題便最徹底。政府不能講得太白,市民不去搞清楚,政黨就事事反對,結果就被誤以為政府不敢發展棕地。

 

  政府是有苦自己知。

 

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