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10/05/2017

安老按揭 最怕撞正收購重建

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  • 唐德玲

    唐德玲

    古人話:「君子愛財,取之有道」;但作為一位從事理財策劃十多年的職業女性,我想補充一點:「女子愛財,投資有道」。女性對金錢的觀念和觸覺,肯定跟男性不同,這一點從我和我的客戶中便可見一斑。

     

    本欄每周三更新

    女子愛財

  姊妹們,早前按揭證券公司計劃推出「公共年金」,為退休人士提供多一種長期且穩定的定息投資工具。除了年金外,按揭證券公司的另一「產品」安老按揭(俗稱逆按揭),也是一種不俗的退休定息投資工具。

 

  年金可以將一筆現金資產轉化成長期穩定的現金流,而逆按揭則可以釋放物業資產的價值,為業主本人提供另一筆現金流。隨著樓價上升,以及擴大了安老按揭的可接受物業之後,這種退休產品才正式受到重視!

 

  不過,姊妹們,如果妳有意安排安老按揭的話,必須留意一點,那就是,萬一妳抵押給按揭證券公司的物業被當局強制收回重建的話,妳的按揭會被視為「到期」,必須將有關補償,或出售物業所得的款項用來償還妳的貸款。

 

  早前有一位讀者給我電郵,他對安老按揭很感興趣,但他計劃用來作安老按揭的物業已有三十年樓齡,雖然符合最高五十年的樓齡限制,但他擔心,自己的物業有機會被強制收回重建,所以向按揭證券公司查詢,萬一遇到上述情況,他的安老按揭計劃將如何處理,結果收到以下的書面回覆。

 

  「安老按揭計劃下,如果物業被政㾈或有關當局(例如市區重建局)收回或被依法(例如,根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》)出售,皆被視為安老按揭的「到期事件」之一,有關借款人須根據物業所得的補償、出售所得的款項或保險賠償將被用於償還安老按揭貸款,借款人並需自行安排其他居所。

 

  假如出售物業後所得的款項超過安老按揭貸款,銀行會將全數償還安老按揭貸款後的餘額還給借款人(或其繼承人)。倘若所得的補償不足以償還安老按揭貸款,借款人(或其繼承人)亦無須擔心,有關差額將根據本公司與銀行之間的保險安排,由本公司承擔。」

 

  姊妹們,這位讀者擔心的問題也不無道理,因二、三十年後,自己已經是七、八十歲的老人,物業樓齡也增加了二、三十年,如果物業在這時被強制收回,盡管出售物業後,就算價值不足以償還已借的款項,也無需填補有關差價,但也沒能力應付再找地方住的「風險」了!

 

  當然,就算沒有安排「逆按揭」,也會面對同樣的問題,但分別是,到時肯定會收到一筆補償,或許會較容易找到地方住。但如果當初沒有安排「逆按揭」,退休期間就不會有一筆年金收入,因此,是否要將自己的物業安排「逆按揭」時,大家必須考慮物業有否被收回重建的風險。

 

  作者電郵:tong_lydia223@yahoo.com.au

 

 

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