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30/04/2014

慎防樓價突然一升!

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  當老甘乃迪先生聽見刷鞋童也向他分析炒股心得的時候,他不禁心裏一寒,然後悉數放出手頭上的股票,因而避過了歷史性的股災!這件事成為了近代人的投資金科玉律:當大部分人盲目看好的時候,其實就距離泡沫爆破不遠了。

 

  不要以為筆者是想唱樓市即將大跌,不是!雖然唱跌較討好大部分人,而事實上,樓市氣氛愈是唱跌,我經營的地產代理生意就會因為多了業主減價而會愈好,近日在人人也唱跌情形之下,我們的成交多了45%,不過,但所謂取財要有道,我認為應該要將我見到的疑問在此分享。

 

  現在樓市的確並不尋常,二手市場在愈來愈少樓盤下樓價下跌!樓價下跌後成交增加,樓盤便更少了,想一想,下一步會如何?人們也在看淡之餘,竟沒有關心供求的實況。

 

  我更認為大家應提防樓市「突然一升」!

 

  現在市場,不單只進入民粹階段,甚至乎也開始有民革的味道!很多人已經不敢說樓價會升,因為恐怕會被人鬧。香港說要爭取民主的同時,其實已經日漸失去言論的自由了。傳媒要討好群眾,所以傾向追隨群眾意願「說真相」;議員更要討好選民,何嘗不是追隨群眾「說真相」!

 

  不少人認為在一手供應愈來愈多下樓價一定會下跌。事實上,一手供應愈增加,就愈會將需求過多時的效應(包括炒賣)減卻。的確,提高供應是會令市場長期正常的,政府以重建樓花市場成為樓價穩定的核心是十分正確的。但其中的「手術」內容,不單增加供應,還有地價的重新定位,和發展商盈利上的新秩序(這變相地推翻了地產霸權),做得非常好,這樣也等於為整體樓價建起了有力上限,但因為二手樓比一手樓平得多,一、二手樓將出現價格接軌然後再隨通脹上升的,接軌的模式不一定是一、二手同步下跌,也可以是二手樓升到與一手接軌的水平。

 

  事實上,現在的一手價格就算下跌了,一未發展至全面性,二也是在先減後跌的銷售方式下進行,不少樓盤也只是開價減而已,樓花減價並未全面吸引。三是樓花的供應量還未到真正衝擊樓價的水平。於是市場在樓花減價後增加了成交,引起二手樓盤進一步減少,於是二手市場最後將出現價格上漲,從此才真正形成了一、二接軌的新局面。二手樓價一高於合理水平就會被一手樓吸去購買力,而一手亦會因為長遠的樓花供應充足和地產霸權已被削弱,因而發售樓盤也會在價格上節制,以上就是我評估的下半年樓市了。

 

  筆者在09年在4月開始「犯眾憎」唱好樓市,只為了一個目的,就是認為在環球量化貨幣下「不買樓的風險最高」,等待樓市平去買樓是有一定程度的危險的,無論如何,樓價一定會尊重貨幣價值、成本及實際供求作反應,這極複雜的多方交叉互動,是不應該用簡單的假設及感受期望去預算的,最佳例子是成交量減少,但業主的按揭日益還清,而貨幣貶值令到持資產者更不願放盤時,房產很大機會變為奢侈品。那麼,單純地去看人均收入便不能有效地代表市場購買力了!

 

  所謂樓市辣招,是利用行政措施將超過一層樓以外的非基本自住的購買力急凍,整個市場變了由少部分人的少量成交去代表了,市場的成交由那時起,已經代表不到大部分人的購買力,正是因為行政措施增加了再投資的成本和風險,所以會令到二手放盤不斷減少。當二手放盤減少到一個程度,當「少量用家遇上更少量的樓盤」時,樓市就會出現突然的失控!正因樓市辣招令少部份人代表整個市場,當這少部分人產生了市場恐慌的時候,也極可能代表了整個地產市場引起動盪,所以政府透過增加供應、減少發展商暴利、降低地價、需求管理等四項的重建樓市秩序雖正確且成功,但並不見得會一帆風順,一面倒骨牌式的樓價下跌,恐怕是一廂情願的看法。

 

  我也希望我以上看法是錯的,樓價拾級而下,我的生意一定可更佳!

 

  過去幾年的樓市平靜本來就是「偷來的靜市,借來的美夢」,真正的價格大勢仍然向上!政府在重整秩序之餘,也能騰出了這個空間已是很不錯的了!

 

 

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