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02/04/2014

辣招減供應

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  看數據,顯見樓市波譎雲詭。

 

  在近期的樓價微調下,屯門的二手二百萬以下物業的放盤量,在3月出現了放盤量首次掉頭回升的趨勢,有關的消息我經營的祥益地產發佈了之後,引起了一些傳媒及討論區熱烈討論,我為免市場將討論熱點局限在較少的屯門二百萬樓,於是我在上星期五再撰文公佈了更重要的樓市變化,就是屯門整體的二手放盤量在3月1日的數目總共比第一次辣招時的2010年11月總共下跌了54%!這是一個很大的數目,我認為市場是更加應該將注意力集中在這點上。

 

  去到4月1日,有傳媒綜合了市場的數據,顯示一些藍籌屋苑,包括沙田第一城、美孚新村、嘉湖山莊、新都城及太古城,其放盤量比2010年辣招推出前,分別下跌了41-61%!顯示樓盤量大跌的趨勢不單只在屯門,全港亦存在,那麼,樓市辣招豈不是減少供應的政策?我們在支持政府執法調控樓市的同時,也有責任一起去保護樓市,避免走向愈來愈偏的境地。

 

  當樓市辣招推出的時候,我代表香港專業地產顧問商會出席立法會發表意見,我們是支持政府有關措施的同時,也提出預警,就是辣招因為增加了再投資的風險和成本,會大量減少了市場的放盤量,當時政府的回應竟是:沒有有關的理據去確定此觀點。辣招推出多時的今日,我們就看一看數據,尋找一下啟示。

 

  根據「祥益屯門樓市指數」,在2010年的11月,政府首次推出樓市辣招,當時屯門區的二手放盤量是4127個!其中有2558個是200萬或以下;到了2014年4月1日,屯門區的放盤量急跌到1892個,而200萬或以下的只剩下65個。

 

  大家看一看以上的數據,放盤量不尋常也不健康地大減54%,放盤量大減,樓價又如何作健康調整?而200萬以下的樓盤放盤量更下跌97%,實際「樓值」其實是大幅上升的,只不過市場成交被壓制,成交做不到合理的市場結算效果,因此,大家覺得樓價在停滯而已,更重要的是消費者的選擇也減少!

 

  當然我要補充在今年3月1日之後,200萬以下的樓放盤量是有所增加,但是如果要修復失地回復到過千個200萬以下的放盤量,相信是難上加難,所以我評定最近的樓市微調是短暫,業主減價其實是被「嚇親」,我深信市場逃避不到滯脹下樓盤不斷減少的大趨勢,堅持我在年頭發表的《2014年我對樓市的十大忠告》所說,今年樓價應該是先跌後升的。

 

  我再做一些補充,2010年11月屯門區的租放盤量是403個,現在是517個,看到放租盤的人多了,租盤量並沒有像買賣盤中減少,話減少賣盤是辣招造成,其實是清楚不過。

 

  我們看看最近花旗銀行的報告,顯示香港人口之中有73.2萬個是百萬富翁,其中12%(即8.8萬人)是因為買賣樓宇而「致富」的,如果辣招有效的話,這班炒樓致富的人的市場活動就會被冷藏,既減少買入活動,亦會減少了賣出活動,所以成交少放盤量也減少,這就是樓市辣招的運作真理了!

 

  樓市辣招不可以分配到社會的財富,在減少樓盤情形之下,當然不可以做到樓價大調整,看官們明白這道理就不會對樓市有太大的幻想,筆者同意出辣招,是因為辣招有buy time的效用,事實上樓市是需要冰封來偷時間去做補救措施,所以大家都不要滿足現狀,因為冰封市場不是大家的目標,改善市場令較多人置業,和較平衡的財富增長才是香港人最想爭取的目標,現在要做的就是樓市辣招的路如何行下去。

 

  基於以上的理據,我認為政府要做的不只是需求管理,更加要是供應管理,重點不是供應有效的一手市場,而是活化140萬可售單位的二手市場,筆者認為任何社會的財富分配或者轉移也需要市場行為(即是成交),才可以進行改變,無樓盤無成交如何CHANGE?

 

  政府應該以增加二手的放盤量為目的,在修改樓市辣招的同時對「樓換樓」拆牆鬆綁,鼓勵二手業主放盤,增加市場流動量,分配社會的財富,最好的方法其實是透過成交去分配市場利益!樓市辣招針對的應只是炒家甚至擁有多層物業的投資者,但是上車及換樓自住的人,他們不單只不應該受到辣招的限制,而且應該有更多的置業機會,這樣才是一個更佳的分配。

 

 

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