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04/06/2014

樓市愈來愈被民粹影響

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  雖然近期傳媒的新聞多了看好的消息,但仍充斥著對樓價及樓市悲觀的看法,我認為現在的樓市雖然的確正在調整,但調整的方式並非全面向下,而只是去除市場的多餘的「脂肪」,例如樓花、個別的豪宅及工商舖等價格過份上升的項目,其他樓市大部份的項目其實在政府出辣招後也在上升中,而且升幅仍不少,我對今年的市場評估一直是「先跌後升」,「先跌」是因為去年樓花在適應新推出的一手規管條例下累積了大量存貨,於是才出現近月的短暫減價速銷,但這並不是「真跌」,因這樣的下跌既非供應增加,更非因經濟轉壞引起了購買力下跌。

 

  我近月撰文都是說有關二手樓盤量減少方面的問題,我們試更深入去看近年200萬樓及300萬樓的放盤量,先看屯門區200萬樓的放盤量在11年6月1252個,12年6月有618個,13年6月86個,14年5月卻只剩下了45個;而屯門區300萬樓的放盤量在11年6月2882個,12年6月有1991個,13年6月1039個,14年5月799個,以上數字可以看到屯門區繼200萬樓瀕臨絕跡之後,300萬同樣步其後塵,那即是說如果以放盤去計算樓價的話,樓價是急速上升的!

 

  數據見真相,我們就看看樓市辣招之後樓價是否有停止了上升?香港政府第一次出樓市辣招是2010年11月,在2010年10月有一個屯門市廣場1座高層F室337呎(實用面積)當時以169.5萬成交,但到了近期同座同方向同面積樓數幾乎一樣的單位以261.5萬成交,升幅達55%!

 

  另外2010年9月疊茵庭5座低層A室376呎(實用面積)以148萬成交,到了14年4月6座低層A室同樣 376呎(實用面積)卻以 275萬成交,升幅達86%!!

 

  許多人期望政府出手會令樓價下調,請問出辣招已三年樓價是否跌了?市場學是一場有生命的博奕遊戲,會互動、能適應、甚至懂還擊及報復,梁振英的房屋政策是德政可令樓市長遠健康甚至為下一代造福不少,但如果有人認為政府調控樓市會製造了入市良機,我便很擔心這是非常天真的一廂情願了!但願是筆者錯,可是三年下來樓價不單更鞏固而且其實仍大幅向上,以上的樓盤成交不是個別現象,單是屯門區大量的樓盤在2010年出第一次辣招前是200萬以下有大量樓盤的,但現在已大減了98%!此樓價在絕大部份私樓已絕跡!如果你是業主你當然會以市價去出售了,那麼樓價還不是上升了嗎!?

 

  十分吊詭,樓價上升竟不能在成交上清晰看到,反而在放盤上更看得清楚,這是因為樓市辣招封印了大部份購買力,只用相對較弱小的小部份去成交去代表了市場表現,那當然不準確了,更重要是,大部份被間接阻礙入市的購買力不單止實力日益鞏固,而且愈來愈來穩健,我們在此形勢期望業主減價是否切合實際?

 

  筆者只是在新界西有充分市場佔有率的地產代理,所以我並不能作全港性的數據分析,區域性數據不可代表全港,卻足以印證有關理據是有深思及繼續探索的需要。

 

  屯門樓價比09年4月時升了這麼超過153%(以祥益屯門樓市呎價領先指數中的平均呎價計算),卻今天在市場中仍然是最抵買!是因為外區的樓價其實也在上升!當九龍車位升到和屯門樓價一樣的時候!我們還可以期望屯門有人以此價錢放盤嗎?只是大家也用成交價來做一個判斷,而偏偏現在成交價只是代表了少部分的購買力,而絕大部份人因為樓市辣招的關係,所以根本就無出來看樓,這有如將明朝的古董放到屯門一個普通街市賣一樣,如果賣不出不是購買力有問題,而是市場不配合!

 

  很多人亦以為樓市的問題是透過下跌去調整的,其實這個概念是錯的,在量化貨幣之下,樓價是透過上升去平衡財富分配的,即是從上升的過程中,透過規劃上的升幅差異去再分配財富的比例!樓市辣招的作用可能就是這樣,但這段時間如果你不去買樓,你當然不可以在這再分配過程中得到分享!

 

  香港樓市愈來愈被民粹所影響,不單只不看數據!更加不能自拔!

 

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