內房股 | 國慶黃金周疊加新政利好，多個核心城市樓市成交量回升，部分內房逆市造好可再吼？
隨著8月以來北京、上海、深圳等核心城市相繼優化樓市政策，疊加今年國慶中秋雙節期間，有項目推出促銷活動，為「銀十」市場注入動力，樓市成交明顯增加，其中深圳在雙節期間新房及二手房簽約量均上漲。另北京9月份新房成交面積按月增21%，上海按月增23%。百強房企9月操盤銷售額亦按月增逾22%，突破2500億元人民幣。部分內房近兩日受帶動逆市造好，當中市場憧憬保利置業(00119)與保利發展(滬:600048)整合，保利置業今日飆近兩成，另中海外(00688)升逾2%，此類內房可否再吼？
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國慶黃金周疊加新政滿月 深圳新房二手房簽約量均漲
據《澎湃新聞》報道，2025年國慶黃金周恰逢深圳「9.5樓市新政」滿月，新政效應延續下，深圳新房市場簽約量較節前一周實現大幅增長，且伴隨返程人員增多，中介門店的看房量及簽約量迎來高峰。但受去年高基數與假期旅遊分流影響，整體成交同比仍有回落。深圳樂有家研究中心數據顯示，10月1日至10月7日，樂有家門店二手房簽約量較前一周(9月24日至9月30日)上漲15%，新房簽約量環比上漲達120%。從假期市場節奏看，呈現「前熱中緩後升」的特點。中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫表示，國慶長假首兩天，各大項目售樓部人流不錯，有項目選擇加推及搞活動，為銷售助力。踏入長假中後期，假期氣氛漸濃，銷情略有回落。不過，隨著長假進入尾聲返程人員增多，樂有家數據顯示，門店10月7日看房量和簽約量攀升至國慶假期最高峰。
值得一提，截至10月6日深圳樓市新政剛好滿月。樂有家研究中心數據顯示，對比新政前一個月(8月4日至9月5日)樂有家門店的新房看房量環比上漲49%，新房簽約量環比上漲46%；二手房比較平穩，環比略有上漲。今年9月5日，深圳出台《關於進一步優化調整本市房地產政策措施的通知》，並自9月6日起施行，從限購分區優化、企業購房放寬、優化信貸等多方面發力。有深圳市戶籍或繳納個稅和社保1年證明的，限購區收縮至福田區、南山區和寶安區新安街道，範圍大大縮小；非深圳市戶籍人口和即便沒有繳納個稅和社保1年證明的，也可以在非限購區購買兩套住房。
北京9月新房成交面積按月增21% 上海按月增23%
北京樓市交易熱度亦明顯提升。中指研究院發布的數據顯示，9月份北京新建商品住宅成交46萬平方米，環比增長21%，同比增長22%；當月，北京二手房成交量達1.6萬套，環比增長19%，同比增長19%。而在8月下旬樓市新政落地後，上海新房銷售數據逐步回升。據中指院統計，9月份上海新建商品住宅成交97萬平方米，環比增長23%，同比增長16%；當月，上海二手房成交2萬套，環比增長5%，同比增長29%。此外，9月份廣州、杭州等城市新房成交量亦有所回升。
另據克而瑞研究中心統計，9月份一線城市新房成交量環比上升16%，同比上升1%，前三季度成交量累計同比增長4%。二三線城市內部分化明顯，其中成都、青島、武漢、西安、天津等9月份成交量均超50萬平方米，是當前市場的中流砥柱。當月武漢、西安、重慶、廈門、長春等城市新房成交量同環比齊增。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指，8月以來，北上深等核心城市相繼優化樓市政策，帶動9月市場出現一定修復，重點城市二手房成交量出現顯著回升。而9月底開發商推盤節奏已有所加快，疊加國慶中秋假期房企促銷力度加大，核心城市或優質項目熱度較此前有所回升。北京、上海、深圳等城市10月前8天新房網簽面積同比均實現增長。
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9月百強房企操盤銷售額達2528億人幣 按月增逾22%
此外，克而瑞數據顯示，2025年9月，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額2528億元人民幣，同比增長0.4%，環比增長22.2%。從企業表現來看，9月百強房企中有72家房企單月業績環比增長，其中45家企業單月業績環比增幅大於30%，包括華潤置地(01109)、建發房產等；在TOP10房企中，也有7家銷售操盤金額環比上升。
累計業績方面，據中指院統計，2025年1-9月，TOP100房企銷售總額為26065.9億元人民幣，同比下降12.2%，降幅較1-8月收窄1.1個百分點。不過，頭部房企規模分化仍較明顯，銷售額突破千億的房企僅6家，與去年同期持平；銷售額突破兩千億的房企僅1家。房企拿地積極性也有所提升。中指院數據顯示，2025年1-9月，TOP100企業拿地總額7278億元人民幣，同比增長36.7%，增幅較1-8月擴大8.7個百分點。
保利發展成保利集團一級子公司 市場揣測將與保利置業整合
個別房企消息方面，保利發展近日公告，保利南方擬將45.12億股無償劃轉至保利集團。此前，保利發展為保利集團的孫公司，劃轉後，保利發展將與保利置業同為保利集團的一級子公司，消除中間層級。因此，本次股權結構變動，被市場普遍解讀為保利發展與保利置業的整合前奏。另保利置業近日公布，2025年9月，集團實現合同銷售金額約39億元人民幣，按年升14.7%；截至2025年9月，集團累計實現合同銷售金額約395億元人民幣，按年跌1.7%。中金此前發布研報稱，保利置業是保利集團下屬重要的地產開發平台，本輪下行周期中經營表現穩健，給予「跑贏行業」評級。該行判斷，公司是少數具備高估值性價比的央企房企。市場在公司經營和估值方面存在預期差，看好後續經營端超預期改善，以及政策驅動行情下公司的估值修復空間。
另外，廣州中海盛安房地產開發有限公司昨日(9日)經過7輪競價以9.2億元人民幣競得廣州市海珠區廣州大道南788號二期地塊，成交樓面價每平米15285元人民幣，溢價率6.98%。該地塊為住宅、商業商務、服務設施組合用地，建設用地面積16177.91平米，規劃建築面積60191平米，容積率3.72，起始價8.60億元人民幣，起始樓面價14288元人民幣平米。該地塊臨近地鐵3、8、11號線，周邊有合生廣場、萬達廣場、麗影廣場等配套。
莫灝楠：營商環境差盈利增長欠奉 國企內房也買唔過
南華金融集團副總監莫灝楠指，內房一直不在其投資名單內，那些房企一直存在債務問題。放寬限購確令樓市稍為好轉，但賣樓得到的錢都是用來債轉股，或以賤價將錢回籠還給債權人，不代表會有利潤。就算是有國企央企背景的房企也沒有一個健康的營商環境，股價造好純粹可能因短期反彈，或是以賤價收購了一些項目，但公司現金流也不見特別好。論到賣樓，整個市場需求都下跌中，沒能特別提高售價，令毛利率愈來愈低，即使國企盈利及財務狀況較好，不代表有很好的營商環境及盈利增長，故整個板塊都不值得留意。
部分內房股今日造好，中海外升2.46%收報14.16元，華潤置地升1.17%報29.46元，保利置業升19.52%報1.96元，龍湖(00960)升0.86%報10.61元，越秀地產(00123)升1.79%報5.12元，綠城中國(03900)升2.23%報9.19元，建發國際(01908)升0.41%報17.2元，惟萬科(02202)跌1.51%報5.21元，融創中國(01918)無升跌報1.6元，碧桂園(02007)跌1.64%報0.6元，雅居樂(03383)跌3.61%報0.4元，旭輝(00884)跌0.43%報0.23元，世茂(00813)跌1.45%報0.34元，新城發展(01030)無升跌報2.38元，富力地產(02777)無升跌報0.66元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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