汪敦敬專訪 | 樓市谷底反彈重拾升軌，惟黑天鵝常態化慎防調整，樓價全年料升5至10%（有片）

　　本港樓市曾較2021年高位回落三成，當時市場一片恐慌，甚至傳出樓市泡沫「爆煲」、香港已淪為「金融遺址」等悲觀聲音。惟樓價在去年低位中悄然反彈逾15%之際，市場上隨即出現兩種截然不同的聲音：「會唔會係死貓彈呢？」「遲買貴幾舊，應唔應該追價入市？」，甚至有較為激進的看法指「樓市彈完再插，托唔到幾耐」。

 

 

　　祥益地產總裁汪敦敬接受《經濟通通訊社》專訪時斷言，樓市明顯已尋底成功，並重拾升軌，上升力量清晰絕非「死貓彈」。但他同時強調，升市定有「透氣位」，加上黑天鵝開始常態化，因此他認為下半年樓價升勢可能將有緩和或回調，樓市未來下行空間有限，上升力量依然強勁。他提醒投資者需注意「切勿跟車太貼」需管理風險，因此無意更改年初預測，料全年樓價升幅介乎5至10%。

 

「黑天鵝」常態化，市場隨時出現回調

 

　　樓市升勢雖然凌厲，但汪敦敬認為「切勿跟車太貼」。他指出，樓市已明顯「搵到谷底」並進入上升軌道。樓價由去年5月反彈至今已升約15%，一年內升15%屬十分理想的升幅，因此部分地區適度鞏固或「停一停」屬正常現象。

 

　　另外，他認為，「黑天鵝」已成為常態，而非偶發事件。以前黑天鵝多是幾年一次的境外突發事件，現在可能每日都出現。他強調，任何一次升浪中間都會有「透氣位」，所以下半年樓價升勢可能出現緩和或回調，但並非看淡下半年，而是出於風險管理考慮。在平衡風險的情況下，他無意因樓市升勢強勁而不斷上調預測，仍維持年初判斷，料全年樓價升幅介乎5至10%。

 

市場明顯分化，維港海景豪宅及半新樓跑贏大市

 

 

　　汪敦敬表示，市場已出現明顯分化。向維港海景豪宅跑贏大市，部分板塊已收復失地甚至超過15%。一手樓升幅相當顯著，部分項目升幅或多於兩成。二手市場中，半新樓較易「跑出」，部分地區升幅亦超過兩成。

 

　　同時，汪敦敬認為香港樓市正面對「儲水庫式」購買力，隨時可能有大量資金或人口需求釋放，導致市場價格出現波動。香港經濟復甦雖然明顯，但目前呈現出「不平衡」的狀態，傳統行業可能仍然疲弱，而AI相關領域則發展迅速。

 

內地打擊資金外流窒礙樓市氣氛，惟無損健康發展基礎

 

　　內地早前加強打擊跨境資金外流管制，並推出一連串措施，本港證券行及銀行均受到影響。汪敦敬認為，的確有部分內地來港資金受到影響，但整體樓市購買力多數來自早已具備條件、而非「今日先嚟」的人士，加上未見銀行結構性收緊資金流動或資金供應斷裂，因此他認為相關措施對樓市有一定冷卻作用，惟不會損害未來樓市健康發展的基礎。

 

　　他同時強調，一個好的經濟本應有資金對流，有進有出，而非單方面鎖住資金，所以新出台的措施可視為內地政府為更有效管理資金對流而採取的行動。

 

政府無需再強力管制樓市

 

　　對於政府未來房策，汪敦敬表示，2011年推出的樓市「辣招」措施雖然在當時成功應對湧入香港的大量熱錢，但亦付出沉重代價，令當時住宅轉流率大幅下降、很多人換樓受阻、市場供應減少，甚至最高峰時部分區域二手貨盤跌達七成。

 

　　他認為，現時政府已無需再推出類似針對樓市的強力管制措施。目前最好的做法，是政府快速回應市場，當樓市炒風出現時，迅速推出熟地，讓市場進行良性調整。政府應主動檢查那個板塊流通量不足，透過印花稅折扣鼓勵轉流；在上車盤以外的中間層住宅給予換樓折扣，以增加二手市場供應。

 

 

撰文：經濟通採訪組記者柳英傑