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28/01/2014

剖析樓價起跌的因素

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  正當人們只迷醉在「樓價下跌四至五成」美夢的時候,政府已巧妙地重新格式化房地產市場,在影響樓價的幾個部分做了精妙的功夫,為了不想令一些讀者盲目去等待樓價的下跌,筆者將影響樓價的四個部分嘗試作解釋及分享,希望更多人了解市場的結構:

 

  (1)市場活動:香港政府出的連番辣招正是抑壓市場有資產者的活動,透過低溫化令樓價升幅減少和減慢!

 

  (2)發展商的營商模式:在曾蔭權當特首的年代,亦是發展商豐厚利潤的年代,財團的縱深影響力甚至擴展到大部分日常的生活所需,曾幾何時發展商被負面評價為地產霸權,當梁振英上台後,現在算是讓政府搶回了主導權,透過增加供應及施政上的「軟硬兼施」,發展商經營模式是有機會由「大嚿肉」的厚利年代進入薄利多銷年代,如果發展商能改變過去囤地、揸價、過度速銷、賺到盡的原則,而轉為貨如輪轉去爭取合理的營利的話,這個是市民之福,亦會是長遠令樓價減少暴升的最有效方法。

 

  (3)地價:要樓價結構性下跌,不能不看地價,這角度看香港政府才是最大壟斷和既得利益者,但正因此想地價下跌?難矣!任何人當政亦不容易改變或放棄這政府自身的最大利益,何況在施政上,減地價並不等於可以降低到樓價,而且,每次政府減地價都會有政黨批評政府向發展商利益輸送,也即是說在政治上,沒有地價大減的條件,地價不減請問樓價可結構性下跌嗎?

 

  (4)建築成本:在環球量化貨幣下,建築成本會急升是必然的現象,未來因為增加供應的關係,人力的成本只會更貴。

 

  總結,第一點的影響其實已經反映在市場中,第二點發展商微調價格將會在未來三至五個月影響市場,但不久就會面對成本的臨界點而停止減價,第三點改變不大,第四點卻會令價格有上升壓力,這就是筆者認為樓價在今年先跌後升的原因了。

 

  現在很多人都在疑惑中,心中都希望等待樓價平一點才入市買,「買或不買也樓有風險」,買或不買樓也令人不安。

 

  香港還在一大轉變,就是日益走向大都會,香港未來市場大了,但勞動人口卻因為人口老化而日益減少,邏輯上工資是會日益增加的,如果未來二十年的加薪幅度是要遠高於過去二十年的話,樓價又會如何?

 

  特首剛公佈的施政報告顯示了未來十年的供應充足,建築地盤自然地多了,本來勞動短缺的情況將更加嚴重,工資會如何?

 

  如果工資高了,建築成本又如何?

 

  建築成本增加了,樓價會升還是會跌?

 

  供應多了,不是會抑壓樓價嗎?但起多了樓又會令工資和建築成本上升,這邏輯怎樣計算?

 

  關鍵是「等」的時間!現在很多人等樓價平一些才入市,但等得愈久,貨幣貶值也愈高。當貶值率高於樓價微調幅度時,等的人就是輸了。有年輕人問我,可否設一條公式,以幫助判斷等樓價平的機會成本(Opportunity Cost)的話,我笑說:「世事那有公式?」,如果要定一個邏輯在現在參考,可以說是:X =樓價微調幅度–貨幣貶值,如果X是正數,才符合入市的原則!

 

  從這些角度去看,大家會發現有一些疑問,就是環球各國政府的通脹率都是與現實的有差異,建築成本和我們日常物品的物價都是以幾年價格50%至倍增上升的!而因為各國都一起量化貨幣的關係,我們不可以由匯率看到實質的貶值率。

 

  但是縱使以上數字是不明確也好,以上邏輯仍然是有效用的,就是「等」輸面大,如果即時量力而為入市大膽還價贏面高,你會發覺無論公式內的值是多少也好,準買家若即時還價10%,也可以令X是正數,原來爭取一時贏面最高,等待愈久輸面愈大;當然,另一個十分重要的就是量力而為,善投資者不會呆等機會,量力而為是主動的,大膽還價亦是主動的,你肯去試就有機會,命運掌握在自己手裏!

 

  以上的邏輯公式只是遊戲文章,看官無須太認真,筆者認真想傳遞的訊息其實是希望大家深思等的風險,我是同意短期內樓價會下調的,但等的風險普遍受到忽略,因此希望作善意的提醒而已。

 

 

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