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13/08/2014

房產的政治價值

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  差餉物業估價處公佈了樓價上升的消息,細單位升幅跑贏大市,這公佈無疑為想等樓價大跌三至五成的上車人士,在期望上敲起了喪鐘。

 

  不少人出於一片好心,多年來忠告年輕人不用急於上車置業,其實「買樓有風險,不買樓也一樣有風險」!用不入市去避險很錯。

 

  置業的價值,不單止是個人的安居樂業,更重要的是樓市的生態,及市民對房產的投資觀念是否正確,深遠地影響到社會的繁榮穩定,甚至是政治上最根本的基石,在本篇我想說出我的看法。

 

  為了獎勵員工,我剛與同事們乘遊輪到地中海旅行,途經希臘的雅典,在這個民主的發源勝地,見到了震撼人心的一幕。

 

  雅典的購物中心區不算是一個好的SHOPPING選擇,因為除了街上充斥荷槍實彈的特警外,亦有很多商舖倒閉了,十分蕭條,作為資深的香港地產人,筆者更加驚訝的就是很多香港人認為的「單邊舖皇」往往都是空置的,顯示有關業主大幅減租也沒有有力的租客去承接。

 

  當同事們SHOPPING到疲倦,就到麥當勞享用當地獨有的凍咖啡時,我的董事盤嘉茵在吃包點的時候,不慎跌了一片生菜並飄到地上。說時遲,那時快,一位當地少女即時一腳箭步拾起並放進口中吃下,當時我和同事們面面相覷,全部「O嘴」!中國內地十多年前發生過的事竟然出現在一個歐洲民主前衛的國家中,顯示到就算政治上民主,亦需要有足夠的資源,經濟上前進及分配利益上得到平衡才可以繼續存在。

 

  在香港,無人去談論究竟西方民主及資本主義出了甚麼錯誤,但我們不少人卻追求及模仿著他們,我們會否在燈蛾撲火?我們是否應該分辨一下黑白和善惡然後將其可取的優化,將其墮落的剔除,令前進得更加理想?

 

  中國數千年的改朝換代,人民為甚麼作亂?通常都是因為人民失去耕地!人們為什麼會失去耕地?通常都是因為土豪佔據社會利益因而失去平衡!

 

  我在歐洲旅程回程的飛機上,看了一套講述明朝滅亡的電影,明朝是用類似囤軍制的,即是士兵是一面耕田、一面當兵去實踐「以農養戰」的,但是當高官和地區的既得利益者吞食了這些農田之後,自然就要縱容士兵的貪污舞弊,於是就民不聊生,士兵的實力亦虛弱,國家自然內亂,亦無能力抵禦外侮了,物必先腐而後蟲生,利益分配失去平衡自然出亂局。

 

  我們的國父孫中山先生也曾提倡「平均地權」,封建的皇朝時代過去之後,其實中國也一直在追求及實踐著新的利益分配制度,

 

  古代的農田是代表了糧食也是生活安穩的基礎,今天的房地產何嘗不是生活安穩的基礎?何嘗不是象徵了尊嚴,甚至是掌握未來的機會?

 

  香港愈來愈富有,但貧富懸殊卻日益嚴重,所謂深層次矛盾,其實也是社會利益分配不公引起的「內憂」。

 

  除了「內憂」外,更有 「外患」!香港人長期被西方國家洗腦和剝削而不自知,洗腦是無形的主觀,我們暫不談,被剝削卻是鐵證如山。

 

  1971年開始美國在一統國際金融天下之後取消了金本位,從此印鈔無極限,市場有人要就可以肆意去印,所謂量化貨幣時代其實從那時起已經開始了。由1971年去到2010年,香港樓價呎價升了57倍(由150元去到8697元),九龍樓價升了44倍(由152元去到6859元),這雖然不可以絕對百分百歸咎於量化貨幣,但是已足以印證到銀紙在這段時間印多數十倍,表面的事實似乎是樓價升了很多,但有沒有人面對是銀紙多了很多?

 

  別人印銀紙去用,我們的便貶值,我們被剝削數十年,為美國佬奉獻的,一定多過納稅比自己的政府。

 

  而樓價相反是產生了一個套戥作用,保護了有資產者的財富,是面對美國金融霸權的防空洞。造防空洞要合理建設,否則被人佔據一樣成為霸權(地產霸權),但是,如果香港沒有樓市這防空洞,我們大部分辛勞的成果已經被美國人吞噬了。但香港人最近將投資妖魔化,非常類似文革時期的打地主了。

 

  樓價升多少才合理,在乎社會要承受多少量化貨幣,如果貨幣量化了一倍,樓價就算升五成,香港人也其實損失得太多!

 

  美國長期的量化貨幣,不單剝削了我們大部分的財富,更加撕裂了社會,有資產者所者所得進入極度懸殊階段,在政治上是需要重新分配的,當梁政府的政策大幅削減財閥的特權,近期再放寬了換樓自住部份的樓市辣招,表面令市場近期暢旺了,但買樓的既然差不多全是用家,這略旺的市場其實令更多人上車及財富上游!政府夠勇氣值得一讚。

 

  但是,近年政治上出現嚴重離軌的就是忽略了中產的權益,和在營商空間上更甚,事實上,中產才是社會的生命,也是香港在97前成為經濟神話的重要原因。

 

  近年提倡的最低工資及福利主義不是解決社會問題之道,只是緩兵之術,不能增加到經濟活力,就算加了最低工資和福利,最後也會被高速上漲的物價抵消甚至吞食,更差的事情是單純的福利主義許多時是會傷害到經濟動力的,例如香港近年行的最低工資是正確的對事情,但是因為執行得差所以反而傷害了中小企及中產的利益,這反令到市場進一步令到有價格發言權的大財團所壟斷。

 

  只有增加到經濟動力的財富分配才會令社會走得更好,那麼,保護中產就是最重要一環,保護了中產亦等於保護了草根人士的上游階梯,中產能再上一層樓,才能代表任何人也能持續有更好的日子過。

 

 

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