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23/03/2015

美元假強勢下,樓市何去何從?

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  剛與太太到了平和的京都過了寧靜的四天,酒店推介我們吃民間美食「割烹」,以吧枱形式觀賞烹煮時食的過程,廚師和客人更融為一體。

 

  與鄰座日本人舉杯互相祝福:「世界和平!」有意思!

 

  日本人是一個優秀的民族,但在我們眼中卻有不少奇怪之處,普遍潛意識是崇洋的,武士道精神骨子肚裏是仰慕擊敗自己的強者,但更深層次的潛意識卻不可能不對美國痛恨,血債不單只是原子彈,還有1985年的《廣場協議》,戰後的日本是好端端的和平崛起,卻在美國的金融手段下元氣大傷,傷到日本人本身都認為自己不可以再走出美國的魔掌。

 

  直至到釣魚台事件崛起,日本「莫名其妙」地與中國對立,中國,是最不願意對外打仗的國家,與他對敵其實風險不多,但得到的效果就是無論在軍事或者金融的範疇上,都逐步脫離了美國的控制。

 

  看香港樓市前景,最可靠當然看市場數據,其中放盤量是市場的果,我認為最值得去參考,其他的區內因素,我認為不需要太認真,我們直接被國際金融大局影響,已重於一切了。

 

  筆者一向評論樓市都尚算準確,尤其是09年之後,我力陳觀點認為量化貨幣必令樓價急升,被人稱為「好友」,但其實樓價上升不是我的期望,我更希望樓價合理調整一下的,因為樓價上升太快的確令社會怨氣加重,只是,我始終是市場人士,我是應該將我看到的和公眾分享的。但我不會固執效忠我的評估,我只效忠我的原則和事實。希望我以下分享的最新市場情況會令到期望市場平穩的人滿意。

 

  樓市新辣招自從於2月27日推出後,到了今天,我們開始有充足的時間和數據去評估樓市,我們發覺樓市初步有結構上的變化,當然這只是初步,還要看往後市場如何用數據告訴我們,我們看看屯門區2月15日去到3月15日的二手私人樓買賣放盤量,450萬以下的放盤是由800個增加至849個,終止了多年樓盤不斷減少的趨勢,我們再集中看看400-450萬的私樓放盤板塊,就由230個增至257個,再看看350-400萬就由319增至356個。以上的數據是令人鼓舞的,因為政府過去共出辣招4次,頭3次出招之後的一個月,細單位樓盤依然仍在減少!今次是多年來第一次出現放盤量增加的情況。

 

  而屯門區的整體私樓二手放盤量亦由2月15日的1339增加至1457新高,這是2014年5月的水平。

 

  租務方面,和2月18日相比,去到3月15日,屯門區的租盤由653個略減至647個,算是打橫發展,是終止了之前租盤不斷增加令租金下調的趨勢,屯門區租盤的放盤量由5個月前的398個去到高峰的653個,到了今天算是因辣招而平穩,但是租務市場成交明明是倍增的,應該租盤大減才對,顯然如果沒有新辣招出,租金是應該隨著租盤持續增加繼續下跌才對!

 

  筆者認為雖然市面上零星不斷出現破頂價和微調價,但是市場的走向仍然是比放盤量和下半年的經濟表現影響最為重要,如果放盤量持續以這個水準增加的話,半年左右樓價是有機會放緩。不過還要看3月尾新居屋抽籤進行後,釋放的購買力會否令放盤量重新減少。

 

  更要看金融戰爭下的貨幣走勢,始終貨幣近年都是最影響樓市的因素,如果過去幾年,樓價上升是因為量化貨幣的話,近年的美元「強勢」,如果持續香港的樓價應該有下跌的壓力才對,只是,恐怕美元的不是真強勢!

 

  香港人對美國仍過於迷信,其實美國已經是強弩之末,今日的美國強勢,其實是被一眾「諸侯」離棄而來,24個國家同時量化貨幣,美國的勢只是「被強勢」,是美元過高的情形之下,如果情況繼續,美國出口會重創,看歐洲各名牌紛紛減價,可見歐洲量化搶去的購買力,加上美國各「諸侯」也紛紛倒戈加入中國提倡的亞洲基礎設施投資銀行,美國霸權急速「被去勢」,在軟、硬實力都蒸發下,美國可能要被迫重新加入量化貨幣,但如果美國一貶值,可能就壓不住黃金和石油市場的低價,金價、油價一起,美元就更容易下跌了。

 

  貨幣戰爭波譎雲詭,因此香港樓價的上落亦可能風雨飄搖。

 

 

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