• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

02/07/2019

三大退休理財工具優劣

  • 加入最愛專欄
  • 收藏文章
Text: 羅國森 Photo: 盧嘉威

  上次以表列方式比較了香港按揭證券公司(下稱按證公司)現時提供的3種退休產品,包括幾年前推出的物業逆按揭(又稱安老按揭)和去年推出的即期年金,以及最新的保單逆按揭。

 

  正如我在早前的文章中指出,如果從年金額的角度,保單逆按的效益最低,即是同一個金額的保單和物業價值,以及同一金額的年金,保單逆按能支取的金額最低,即期年金則最高。

 

 

  但即期年金的入場歲數在三者中排最後,要到65歲才可以買。而且,概念上,即期年金是自己拿一筆現金出來,即是會減少你的流動資產。物業和保單逆按不但止不會減少你的流動資產,而且是釋放你不動產的價值,額外提供現金流。所以,即期年金應該提供最多現金流也是合理的。

 

  至於物業逆按,正如我多次強調,這是最值得大家考慮的一種退休理財工具,因為它在提供現金流的同時,也繼續提供居住價值。另外,由於樓價高企,等閒一個物業,估值隨時500-600萬,中大型的市區單位,更動輒過千萬,所以,物業逆按能釋放的價值最高。

 

  不過,有幾點要注意,你的物業樓齡不可以太高,因為最高可接受的樓齡是50年。而且,如果物業太舊,銀行有機會要求你先進行一次翻新才接受逆按。

 

物業逆按的最大風險與樓齡有關

 

  另外,物業逆按的最大風險跟上述的樓齡問題有關,那就是,萬一你的物業在逆按期間被收購,要拆卸重建,那你就要即時償還所有欠款(因為抵押品已經不存在,又或者不再屬於你)。

 

  當然,理論上,你可以獲得賠償,而且,賠償額可能比原來的估值更高,但當中牽涉複雜的程序,且耗時很久,肯定會影響你的退休安排。

 

  另外,還要提一下,物業逆按有另一個靈活的地方,如果你的物業是聯名的,即所謂的長命契,你可以選擇夫婦二人為年金的支取者,即是支取年金的最後期限是以二人都過世為止。但要留意,入場門檻也會以較年輕那一位為依據。換句話說,年輕的一位要年滿55歲才可以逆按。

 

  過去物業逆按不太受歡迎的一個原因是很多人都擔心,如果將物業逆按了,將來一旦需要用錢(多數是要治病),便欠缺靈活性。但我可以告訴大家,這個想法是不大正確的,因為這代表了你手上沒有太多流動現金,這樣的話,跟你有沒有逆按沒有分別。

 

  當然,你會馬上回應,如果我沒有做物業逆按,便可以即時賣樓套現,以應付緊急需要,但物業是實物資產,要變賣也不是一時三刻的事,而且,當你愈急想賣,就愈難賣得好價錢。

 

  至於保單逆按,最值得提的是,由於它是效益最低的工具,你在決定逆按之前,必須知道當時該人壽保單的現金價值有多少,你可以要求銀行提供20年支取和終身支取的金額去比較。

 

  假如即時退保,可以獲得的現金價值跟分開20年支取,甚至終身支取(假設到100歲)的年金,基本上很接近,甚至高於的話,你應該考慮退保,而不是逆按。如果你已經65歲,還可以考慮將退保後取回的錢轉買政府年金,效益會更高。

 

  再回說政府年金,如果你做物業逆按和保單逆按,已經有足夠的退休收入,你也不必再做年金,因為做了政府年金的最大問題,正如上文所說,是馬上少了一筆流動資產,當有急用的時候,就真的欠缺靈活性了。

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

etnet財經‧生活App        財智‧健康‧品味生活
【立即下載】
iOS版: http://goo.gl/5qT9Op
Android版: http://goo.gl/nc3xAn
我要回應

你可能感興趣

  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生