《京城近觀》難賣的二手房

 

　　5月以來天氣漸熱，北京的二手房涼意卻在加重。在4月大跌8000套後，5月北京的二手房網簽套數繼續下跌。有「談都不用談主動降價」的，有「降價90萬（人民幣．下同）賣不掉」的，也有「地產中介片區門店月成交量不足10套」的。

　　雖然大幅降價各有各的理由，「談都不用談主動降價」的是「連環單」的業主為了不違約急於出售；「降價90萬賣不掉」的是該單位的裝修較好，業主掛牌起始價不切實際地遠高於巿場價近100萬，但是「二手房難賣」幾乎成了當前市場的共識:如果不肯大幅降價，二手房就賣不掉。　

 

北京大興區一地鐵站附近小區。北京二手房掛牌量持續增加，成交卻下降。（黃燕明攝）

　　記者身邊一名「佛系」賣房的朋友，在地鐵站旁小區的一房單位，以巿場價在中介網站上掛牌了一年多也未賣出。朋友在大概5年前，即差不多北京樓巿高位購入單位自住，總價二百多萬。這幾年結婚生孩子，一房對她來說早就不夠住，想把一房單位出售換兩房。相對當年買入的總價，巿價跌了約一成，按巿場價出售已是虧本，如果想快速售出，價格還要再降，加上已還的房貸，意味著至少虧50-60萬，只能把換房的想法暫時壓下。

網簽連降兩月  掛牌量大升

　　從官方的數據來看，二手房巿場的表現確實不太如意。北京住建委官網公布，5月份，北京二手房網簽1.3萬套，環比下滑6.8%。5月較4月降的不算多，4月較3月的幅度則比較驚人。4月份住宅網簽量為1.39萬套，較3月份的2.22萬套下降了45.4%，按月計連續兩個月下降。

　　此外，包括和平里、德勝等西城區熱點區域的掛牌量出現大幅攀升，成交量卻大跌同樣引人注目。鏈家官網數據顯示，截至5月31日，北京二手房掛牌量已經突破了12萬套，實際掛牌量已經快逼近15萬套。不斷增加的房源是換房需求增加還是投資客拋售離場？二手房成交量的接連下降是否北京樓巿開始下行信號？這也帶來了對調控放鬆的預期。

 

5月二手房成交量繼續下降，有的北京月成交量不足10套。（資料圖片）

　　事實上，樓市調控最為嚴格的北京已在4月初加入「一區一策」。作為剛需上車的首選之一，近郊的房山區率先針對性地提供購房支持，擬試點多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策；房山區亦發布了引才聚才支持辦法落實引進落戶、住房保障等優惠政策。不過這些政策內容只是框架，具體細則及執行落地還需爭取人行營管部和住建部同意。

新樓成交仍增加  土拍巿場一片火熱

　　不少人對今年2月和3月北京二手房成交的火熱仍歷歷在目，被疫情壓抑購房需求密集釋放，迎來強勁反彈，3月成交規模時隔23個月再次突破2萬套，創近6年同期新高。4月和5月高速恢復並未持續。究其原因，三月向來是擇校買房的高峰期，如須當年9月入學，家長一般都會選擇在3月前購房，擁有較好教育資源的東西城和海淀區仍然受到家長青睞。

　　不過，麥田房產分析師指出市場也不必過分悲觀。拉長時間看，今年1-5月份北京二手房成交超過7.2萬套，在近五年中僅次於2021年的9.1萬套，排名第二，市場整體表現較為穩定。

　　二手房市場的涼意並沒有明顯傳遞到一手房。據北京統計局數據，1-4月份北京市新建商品房銷售面積為345.2萬平方米，同比增長36.5%。其中，住宅銷售面積為246.6萬平方米，同比增33%。北京土拍巿場更是一片火熱。6月1日，北京有4宗宅地進行現場競價，共吸引48個主體單位參與競拍。4宗地總成交金額為95.2億元人民幣，平均溢價率超10%。其中順義2宗宅地未開拍已封頂。北京順義新城第19街區地塊最受熱捧，吸引了45家企業參拍報名。中原地產研究院統計，北京歷史上超過20家以上房企參與競買土地的情況只有4次，其中3次出現在今年。

　
「帶押過戶」常態化辦理  料未來一兩個月階段性築底

　　今年3月31日，北京市宣布啟動二手房交易「帶押過戶」。即個人辦理房屋過戶和抵押登記，不必先結清前一筆按揭貸款，押款方可以將貸款、押款等信息直接過戶給另一方。在正式推出之前，「帶押過戶」被認為是提振二手房巿場的利好消息，因其打破了傳統「先還後賣」的模式，疏通了二手房解押資金成本高、手續繁多的困難，縮短交易時間，能提升二手房交易效率。

　　政策至今兩月以來，北京已在10多家銀行實現常態化辦理，跨行「帶押過戶」也步入線上化軌道。不過，「帶押過戶」未帶來明顯的提振效果。麥田房產分析師認為，雖然近期北京出台了「帶押過戶」等政策，但政策目的在於優化交易流程，提升交易效率，對市場供需端預期及入市行為上沒有產生實質性影響，預計市場在未來一兩個月會經歷一個階段性築底過程。

 

撰文：經濟通駐京記者黃燕明