私人參建再遇挫，審視條款保供應

　　特區政府擬借助私人力量，加快興建資助出售房屋的打算再遇挫。「樂建居」先導計劃經歷延誤後，市場原本較看好的柴灣地皮上周僅接獲單一出價，昨天正式流標。當前樓價壓力未消，當局所設的條條框框難免削弱項目吸引力，為免長期房屋供應乍現變數，今後宜作全盤審視，適度寬限。

 

市況差難上馬 先延推再流標

 

　　前年施政報告提出，時隔廿載再交由私營發展商助建居屋後，2023/24財年原定有三塊政府土地招標，但不僅打頭陣的東涌新填海地未有按計劃於去年底推出，客觀條件較好的柴灣中小型地，亦剛因承建商出手未到政府底價遭拒絕，仍沒項目可上馬。

 

　　3月開始招標未幾時，房屋署署長曾形容，「撤辣」後樓市轉趨活躍，是次可建700伙的地皮位置吸引，鄰近地鐵站，而且招標期和建築承諾期均較長，有較多空間「走盞」。

 

　　相較公共機構去年要以市價62折出售居屋，政府原計劃讓私人發展商多賺3個百分點作誘因，吸引它們協助加快項目供應2至10個月，只是如意算盤至今未能打響。

 

　　美國一再推遲減息下，本港二手樓價指數已連挫5周，不少財金大行或地產中介商均認為，走勢暫未見底。當房委會今年初早能改用7折市價出售新一期居屋，發展商卻仍要遵從65折規定，預判在未來市況能否賺錢，相信是入標階段已反應冷淡的重要原因。

 

　　有別舊制，政府保證悉數購入私人參建的居屋貨尾，發展商按現制只能擇日再推「滯銷貨」，又或全額補地價，再於公開市場放售，風險甚大。尤其一手私樓供應刻下相對充裕，新盤定價持續進取，樂建居承建商未來要以餘貨競爭，難言優勢。

 

　　舉凡政府資助房屋計劃，買賣都設有更多限制，如資產入息上限。沙田小瀝源「蚊型」私樓地近日中標價格縱較兩年前同區水平大跌逾半，但至少吸引了11份標書，足證發展商的「靈活性和市場觸覺」，還是將它們導向較少規限項目。

 

　　地產界當前資金緊張，有商企曾耗費17年收購銅鑼灣一幢舊廈單位，但近月觸發強拍程序後，竟然沒派人競投，結果流拍收場。政府要在現有市況成功吸引業界助建資助出售房屋，料要研究彈性調低折扣率，或減輕附帶的公共設施承擔。

 

法定機構缺錢 慎防因快得慢

 

　　事實上，荃灣油柑頭去年第二塊的「港人首次置業」大型地皮，不僅與今次柴灣項目一樣涉及額外斜坡平整工程，而且位置更偏遠，總投資成本更高，結果唯一私營標書無法觸及發展局底價，須改由房協接手。

 

　　然而，房協也好，市建局也好，兩大法定機構的資金均相當緊絀，前者要敲定銀團貸款協議、變賣非核心資產，後者則準備向海內外投資者發債集資，沒有太多餘力配合政策目標。

 

　　特區當局要避免已預留的幾塊樂建居土地，礙於市況裹足不前，最終因快得慢，務須有幾手準備，如適當放寬招標條件，或者及早斟酌自行去馬。

 

　　現屆政府常強調，已物色土地的潛在公營房屋供應量，大幅超出長策十年期目標，但回顧歷史，「麵粉」不時無法如期變成「麵包」。看來政府要更詳細思量及有應變方案，以確保現有公屋和資助出售房屋的規劃和承諾，皆能成真。