從梁十招談房屋政策

　　特首梁振英推出十招穩定樓市，個人認為誠意十足！也盡力！更可令長遠社會財富分配得比現在好，只是，要解決「前朝」特首遺漏下來的問題和現在需要上車人士的訴求，相信並不容易。樓價颷升，作為父母官的政府當然責無旁貸！

　　但是市民不應該當政府是神，政府是無能力令物價下跌的，政府只可以解決因行政而引起的問題，例如供應太少、監管不力、制度不完善，或房屋資助等財富分配的機制，當局只可以解決行政框架範圍以內的事情，而一些影響樓價的宏觀因素，政府不能左右，例如環球的高通脹，或者各國的量化貨幣等等，這些問題只要持續存在，樓價只會繼續再升，房屋問題已經是一個嚴峻且複雜的危機，觀點要清晰才能符合現實去對症下藥。

　　尤其是新加的土地供應，遠水不能救近火，用昂貴建築成本起出來的物業，只會愈來愈貴，對於現在就需要置業的人來說，等新供應推出並不實際，要解決房屋問題，上星期我在《地產霸權與房屋資助》談論過前因，今個星期我們在談論解決方法之前也要弄清楚，今天樓市生的病是甚麼？我們從兩個數字做基礎去了解及定方案。

　　一個數字是香港的可售單位大概是140萬左右，但是有一半約70萬左右是600呎或以下的細單位，這數字證明了：一、香港根本有足夠的細單位，只是因為某種失衡而令放盤量低；第二、根據此邏輯，香港的樓市結構比例根本承擔不起換樓潮！因為根本沒有足夠的三、四房單位給小單位業主換樓。這樣又何以見得細單位放盤量偏低？

　　我們看居屋的數字，可以見到另一個驚人的發現：香港有25萬個居屋是未補地價的，但是未補地價的轉讓，每年全港只是2000個左右，只佔0.8%，為何？因為曾蔭權政府在04年之後荒廢了房屋資助，令大部分草根在缺乏資助下不能上車，於是轉流率大跌！樓價低迷，在政府未宣佈讓5000個白表進入居屋第二市場之前，天水圍仍然有大量千多元一呎的免補地價居屋出售，試問會有多少業主願意用如此低的樓價去出售單位呢？賣出後又能否換到樓？於是放盤者日稀，小業主換不到樓自然置業不能進階，財富反而困在社會的中下游，現在香港樓市的病態正是置業階梯斷裂令貧富日益懸殊！

　　事到如今，政府還可以不資助房屋嗎？當房屋資助重新啟動後，細單位樓價一定會因為需求增加而颷升，樓價上升令小業主換樓能力開始收復，換樓潮隨後就會出現。筆者愚見，細單位會在數月內樓價急升兩成，下一步出現的就是本來被冰封無力換樓的70萬細單位業主有了機會得到解放，於是放盤量大增，一年內香港人會發覺細單位短缺不藥而愈，細單位放盤將愈來愈多，但是一年內香港人會抱怨，為何政府這兩年還要浪費土地起細單位甚至限呎房？

　　限呎的樓當然亦是高成本的新產品，只可以解未來需要者的困，不可以解現在急需上樓之苦。香港已經有70萬細單位，如果放盤能夠活化正常，起更多更貴的細單位有意義嗎？在土地資源有限的今天，政府應該一早將新的土地興建三、四房的單位，這樣房屋問題便可以解決。

　　以上的是我的看法，無論對錯也只是一個參考理據，但縱使我說的是真相，但政治上有足夠空間給特首去做嗎？