樓市辣招的前因與後路

　　一直以來，社會對「樓市辣招」，也是將精力放在爭拗在措施的設計及訂定方式上，沒有認真去講究政府為何要出「辣招」？及講究「辣招」應如何發展下去！

　　沒有針對原因的爭取，不可能以理服眾，不向前看的據理力爭又如何得到大多數人共鳴？所以無論發展商或地產代理如何對「辣招」抗辯和鬥爭，公眾也是嗤之以鼻，也認為只是既得利益者維護既得利益的狡辯，難動「樓市辣招」分毫。

　　在這波譎雲詭的世代中，樓市「辣招」也同樣是十分吊詭，因為炒樓而要操控樓市的話，有關目的已一早達到了，短炒已近乎絕跡了，為何還要壓制買第二層物業的用家或長遠投資者？這即是說這些非炒家的用家或長遠投資者也是政府要對付的對象了？加上限制針對有限公司的置業抽稅，這是和過去數十年香港的自由經濟的邏輯和價值觀念相違反！

　　不過，我選擇不反對政府的做法，而向「為何政府要如此做」的方向去想，如果只批評「政府或特首是庸才」所以訂下愚蠢錯誤的政策的話，這太容易，不過似乎太低估他們，更重要是如此去想的話不會對事情有幫助。

　　筆者不以「愚蠢論」去評估政府不是對他們的盲目支持，而只是用平常心，認為中央領導下的特首管治班子不至於如此差，雖然上一任的曾蔭權班子已差得離譜。那麼，為何梁振英班子出的「樓市辣招」會一反常態而不宣！？

　　我認為「樓市辣招」的出發點有兩個原因而令政府「做而不講」的，第一個原因，是因為環球量化貨幣的關係，香港政府要應付的是一次樓價「必定」上升的浪潮，這樣政府是不可能坦然向公眾公布的，因為若公布便等同認同樓價不斷上升的事實了，市場更加不可收拾。

　　另一原因是「樓市辣招」包括了重新格式化的任務，這當然包括將社會財富重新分配，當中自然影響了既得利益者的所得了，既然如此，政府又如何可以坦然公告天下了，事實上，梁振英政府上任只一年左右，所謂地產霸權已不能再壟斷大局，房產政策已由模糊不前變得清晰進取了！

　　以上是筆者的紙上談兵，可能是子虛烏有，事實也無從印證，只是拋磚引玉想讀者看後多一些方向去想，不想大家困在埋怨的角落而已，既然說了「前因」，以下便說後路如何走下去了，我對「樓市辣招」的未來發展，有以下幾點看法：

　　(1) 「樓市辣招」是市民和社會是有此需要，因此，我們應體諒，面對的態度是將事情發展向前邁進，而不應該再花時間去消耗在既定政策的爭議上。

　　(2) 我認為社會各界應該凝聚力量去關注所謂「樓市辣招」，有沒有為社會帶來更好的財富分配，例如令更多人上車及自住換樓。

　　(3) 我認為如果政府是想利用市場去達到財富再分配的效果，是必須要透過市場行為(即成交)作財富轉移，否則貧富懸殊的比率只會原地踏步，甚至更加懸殊！也因此現在政府推行的需求管理並不足以為社會帶來結構性的改善，甚至樓市「辣招」會引來二手物業放盤量減少，供應短缺令到樓市更加難以改善，這個看法我在2013年2月已在立法會報告了實況。

　　(4) 我認為除了需求管理外，政府必須要配合供應管理，我說的供應管理不是單指有限的一手市場，而是整體包括二手市場140萬個可售單位的供應管理！我們必須要讓二手市場的放盤量得到合理釋放，現在因為樓市「辣招」的設計，仍然令到換樓的業主按揭上提高了門檻，加上再買樓可能會跌入「從價印花稅」懲罰性的稅項，令成本及風險也大幅提高，當供應仍少於需求的時候，就算需求減少樓市也不會有理想的效果出現。

　　政府必須在按揭上(尤其是換樓的自住人士)門檻減低，及鼓勵超過一層物業的人放出物業，這才可以令二手市場在活化情形下，供應更加充足！市場才能有更多的流轉和上車機會作更好的反應，這就是好的供應管理。

　　(5) 我相信政府是有心做好香港，我們支持政府向前優化市場，不應該再停留在現階段，耽誤了調節市場及改善財富分配的契機。