樓市假升、假跌、假希望！

　　近期市場，大家都沉迷的樓市「劈價潮」已被過份渲染了！

 

　　市場的邏輯應該是：調整將泡沫去除。

 

　　性質上的邏輯，必須弄清楚。

 

　　樓市爆煲必須要有泡沫，甚麼叫泡沫？泡沫是甚麼？

 

　　是借貸過大？

 

　　現在香港的借貸比率是數十年來比例最少的！六成以上的業主已供滿樓！銀行存款達10,659,279百萬元，也是歷來最多！

 

　　存在過份炒賣？樓市辣招已令市場炒家活動減至近乎絕跡了！

 

　　供應量過多？「唔係啩」！？

 

　　現在的樓花供應似乎中期過剩，其實並不是因為供應量排山倒海，是因為銷售量滯銷，近年樓花成交量也遠低於樓花供應量！以2014年1月至2015年的10月，只共成交30,481個樓花，平均每月只得1386宗成交！

 

　　另外，根據發展局局長陳茂波較早前表示，未來香港需要發展等同三個半沙田、以滿足100萬人口的住屋需求，這也等於五個洪水橋發展計劃的供應量，筆者在此借問看官閣下，五個洪水橋發展計劃，閣下準備好支持政府未？如果答案是「未」，其實今天已決定了未來樓價會繼續上升了。

 

　　近年香港民間興起了挑戰領袖的文化，但是，「玩謝政府」並不是免費午餐，香港人是要為阻礙政府發展建設付出沉重的代價。

 

　　大家要清楚一個現實，在香港政府的需求管理壓抑下，其實樓市需求並沒有減少，反而日益積聚，雖然「樓市辣招」是想抑制市場運作，然後buy time(買時間)在兩三年內去找地起樓！但是，計劃的「副作用」是去除市場泡沫，在零泡沫下上升的樓價可能是非常鞏固的，那麼，「造地」的時間愈長，樓價就愈高愈穩，假如本來樓市可以鎖定在7,000元一呎的，但是時間耽誤令樓價零泡沫下鞏固在10,000元一呎，你認為香港人因「玩謝政府」付出的代價是多少？

 

　　「樓市辣招」的方向是正確的，但是為香港人有勇氣爭取的政府得到的就是千夫所指，遍體鱗傷啊！

 

　　另一方面，現在仍然很多人期望政府的政策會令樓市大跌的，但是，要一個政府以政策去砍低樓價並不邏輯，因為引起的副作用是巨大的，而製造不穩定也不合符任何政府的原則，等樓價大跌的朋友要想一想！

 

　　一個不升不跌長期打橫的樓市才最合符政府原則！

 

　　亦有人擔心，在政治上香港人「養唔熟」，會否因此受到中央的懲罰？我認為這顧慮就不需要了，香港近年的表現，已令不少人減少對香港的依賴了，香港自己已走向自毀，將會日益落後於其他城市，已不需再懲罰了！

 

　　既然「沒有泡沫就沒有樓價大跌」，這也代表了當樓價調整完之後就會再重新上升了。雖然，樓價下跌除了泡沫爆破外還可以有其他因素，譬如經濟低迷，我承認經濟轉型及惡化未見底，而香港零售業等數據也下滑，但看失業率，香港經濟困境並未至，近期的劈價潮會太早抵銷了有關負面因素。

 

　　要知道未來香港樓市必須要探討宏觀調控的最新發展。

 

　　宏觀調控（包括香港的樓市辣招）製造了價格在不斷上升的過程中也同時不斷鞏固、不斷去除泡沫的效果，即是說宏調之下的價位是由低泡沫高鞏固而來的！所以在宏調之下期望價格大跌並不實際。這正是宏觀調控一直給我的一個困擾，就是不斷鞏固下，有資產者將富者愈富，只要追隨政府的忠告，投資便勝多輸少了，那麼，樓價是否永遠不倒？如果會，宏調下的調整又會如何的呢？到了近年看到內地的市場變化，我有以下結論。

 

　　宏觀調控令到市場成交減少，即價升量跌，於是很少成交就代表了整個市場表現，正因為成交不足，市場只有用足夠時間去為價格進行鞏固，我認為要經過一年左右才可以比較鞏固！即是說過去一年左右的成交價，可假升亦可假跌。

 

　　鞏固的調整就是「調整未鞏固好的部份」，與舊常態的「調整過熱泡沫的部份」原理一樣，但市場的反應、入市及出市時機也會很不同。

 

　　現在的樓市只是進入了一個新的常態，這個新的常態我認為很大機會是由「劈價」、「高價」、和「正常成交價」同時合奏，未來市場的高低只是這三種組合的份量不同而已，如果你認為一面倒劈價是一個常態，恐怕是一個美麗的誤會，基本上市場從未出現一面倒的劈價潮！市場仍不乏新高價，甚至破頂價出現！大家真要追尋的其實是市場上的「合理的價位」！即真正已鞏固了的價格水平，市場會在「合理的價位」之上不斷動盪！這也就是未來的新常態！

 

　　買家雖可以追求一年前的成交價位，但是我要提醒各位，這只是筆者的一個理論，也正因為市場由太少成交去代表，一年前左右成交的價位未必一定是過高，亦可能過低，這也是新破頂價仍繼續出現的原因了。

 

　　基於「買有風險！不買也有風險！」的機會成本概念下去為買家訂定一個策略的話，最有利的方案就是現在大膽還價，如果追求到一年前的價位，相信是比較實際的追尋方案！

 

　　我最後強調一點的就是，雖然宏觀調控之下的價格是需要時間去鞏固，但鞏固了之後，價格應該是繼續更鞏固向上升的，這點才是「等」平價的朋友最大的風險啊！

 

　　撰寫本文的時候正好在倫敦回港的航機上，看見電視上播放盧冠庭唱「天鳥」，不勝唏噓，願年輕一代也能拋開悲憤，放開胸懷振翅高飛，如歌詞般「飛上天上，找那溫暖太陽！」

 

　　今天不少香港人，已沒有足夠面對逆境的底氣，只有驕氣及怨氣，香港人的未來就斷送在個別不負責任的政客及傳媒上了。

 

　　香港人可以改變嗎？