28/07/2025 14:51
《洞析樓市－魏東》上半年寫字樓市場：走出困境仍需依靠外力
《洞析樓市》疫情之後，由經濟下行及地緣政治原因導致的市場需求下滑讓中國寫字樓市場迎來了巨大挑戰，全國寫字樓市場均出現租金大幅下滑情況，這其中，由於一線城市受經濟周期影響更為明顯，因此反映在寫字樓市場的租金波動也較其他城市更為劇烈。租金的大幅下滑讓很多寫字樓業主陷入困境，在需求不足的情況下，大多數業主選擇調降租金換取更高的入住率及留住既有租客，這讓業主方的租金收入大打折扣，甚至出現一些項目的租金難以覆蓋其銀行貸款的現象，其背後也暗藏可能引發的金融風險。至2025年第二季度，北上廣深四個一線城市的甲級寫字樓租金較疫情前的2019年第四季度分別下降了42%、19%、35%及34%，市場經歷了一個深度調整。
經歷了兩年多的挑戰，市場是否已經觸底，何時能迎來反彈？2025年上半年，戴德梁行發布的北上廣深四個城市2025年第二季度寫字樓市場報告，為我們揭示了這一時期寫字樓市場的詳細情況及對未來市場走勢的判斷。
*北京：租金降幅收窄，AI類企業帶動TMT行業成交佔比過半*
北京寫字樓市場在上半年呈現出供需結構穩步改善的態勢。企業新增需求的不足疊加退租和縮減面積現象的持續導致本季度租賃活躍度欠佳，全市季度淨吸納量分別為39,677平方米，上半年，得益於一季度的大單成交，整體市場半年度淨吸納量共計為19.4萬平方米，較去年同期上漲2.5%，由於上半年沒有新項目入市，市場以消化既有存量為主，空置率較2024年底下降1.4個百分點至16.9%。市場租金方面，自2023年下半年開始，在歷經7個季度的大幅調整後，本季度租金水平降幅呈收窄態勢，全市租金環比下降2.3%至每月每平方米(人民幣．下同)221.94元，五大核心商圈租金環比下降2.6%至每月每平方米人民幣257.58元。
業主為了留住現有租戶予以續租提供更多的激勵條款。本季度，續租面積佔季度租賃總成交面積的29.2%。在新租和搬遷類型中，TMT行業憑借AI和通訊類企業的大面積新租，成交面積超所有行業總成交面積的一半，達55%；律所板塊的強勁表現令專業服務行業成交面積佔所有行業總成交面積比例較上季度提升3個百分點達13.1%，升至第二位；金融行業成交則繼續位居前三，佔所有行業總成交面積的10.9%。
*上海：需求結構調整，租金面臨壓力*
2025年第二季度，上海辦公樓市場共有4個新項目入市，上半年累計供應量達55萬平方米。搬遷需求依舊主導寫字樓租賃市場，而新租及擴租需求有限。從行業需求來看，TMT行業租賃需求保持強勁，頭部短視頻平台、電商、高科技公司是主要需求來源，佔比達到22.7%；以消費品為主的零售貿易行業排名第二，佔比21.7%，金融業中證券、保險、基金等企業貢獻了14.8%的需求。二季度上海寫字樓市場淨吸納量不足10萬方，環比下降18%，全市空置率上升至23.6%，供需矛盾明顯。市場租金繼續探底，降至212.6元/月/平方米，環比下跌1.9%，市場競爭激烈促使業主進一步內捲以應對出租面積和租金的雙降期。
*廣州：存量去化令空置率平穩發展*
2025年二季度，廣州甲級寫字樓市場僅一個新項目交付入市，上半年全市累計新增供應達26.9萬平方米，同比增長55.8%。國際金融城成為年內新增供應的主要來源，推動全市存量在半年內增長至693.7萬平方米。從需求端來看，上半年廣州全市淨吸納量錄得15.2萬平方米，同比下降13.3%。全市空置率同比增加0.9個百分點至19.8%。
價格方面，受去化壓力影響，當前市場仍向租戶端傾斜，全市甲級寫字樓平均租金延續下跌趨勢，環比下降1.4%至人民幣每月每平方米123.5元，跌幅較上季度收窄3.3個百分點。這表明隨著市場的自我調節以及各區域功能的不斷完善，廣州寫字樓市場正在逐漸企穩，核心商圈租金跌幅的收窄顯示出市場正在適應新增供應帶來的變化。
*深圳：去化壓力下寫字樓租金持續下行*
截至2025年二季度末，全市甲級寫字樓存量達到860.5萬平方米。外部環境不確定性與國內新舊動能轉換期的結構性壓力，對寫字樓租賃需求構成負面影響，致使增量需求疲軟；與此同時，存量項目與大量在途供應競爭有限的需求，導致供需失衡狀態進一步加劇，推動二季度全市甲級寫字樓空置率較去年末上升1.2個百分點至27.8%。政府部門積極參與重點行業企業的孵化和培育，為相關企業提供低成本的優質辦公空間；總部型物業也在吸引關聯企業回流及產業鏈上下游企業入駐，需求分流進一步加大甲級寫字樓市場的去化壓力。受此影響，二季度全市甲級寫字樓平均租金繼續下探，較去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元。
上半年甲級寫字樓租賃需求主要來自TMT、零售貿易以及金融，三者佔比分別為28.1%、18.1%以及16.5%。作為外向型經濟的代表，深圳不可避免地受到關稅戰的外部衝擊，但從上半年跨境相關企業的租賃數據來看，對等關稅政策的影響尚未顯著體現，其中跨境供應鏈管理類企業在本季度成交表現突出。
*總結*
雖然整體市場依舊面臨巨大下行壓力，但可以看到，在2025年第二季度，各個城市的租金降幅已經明顯收窄，業主方對租金的讓渡空間已近極限，整體市場已處於築底階段。經由三年疫情疊加複雜外部環境衝擊，中國整體經濟處於巨大壓力中，也印證了當前所處「百年未有之大變局」的時代，在此背景下，寫字樓市場作為經濟的晴雨表也必然會受到衝擊，且需要時間來調整和恢復。不過，同以往緊隨經濟變化而變化不同，現今的寫字樓市場已成為宏觀經濟發展的後期指標，即只有經濟各項指標持續向好，企業對外來抱有樂觀預期之後才會產生寫字樓需求，從而真正拉動整體市場走出當前困境。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。
經歷了兩年多的挑戰，市場是否已經觸底，何時能迎來反彈？2025年上半年，戴德梁行發布的北上廣深四個城市2025年第二季度寫字樓市場報告，為我們揭示了這一時期寫字樓市場的詳細情況及對未來市場走勢的判斷。
*北京：租金降幅收窄，AI類企業帶動TMT行業成交佔比過半*
北京寫字樓市場在上半年呈現出供需結構穩步改善的態勢。企業新增需求的不足疊加退租和縮減面積現象的持續導致本季度租賃活躍度欠佳，全市季度淨吸納量分別為39,677平方米，上半年，得益於一季度的大單成交，整體市場半年度淨吸納量共計為19.4萬平方米，較去年同期上漲2.5%，由於上半年沒有新項目入市，市場以消化既有存量為主，空置率較2024年底下降1.4個百分點至16.9%。市場租金方面，自2023年下半年開始，在歷經7個季度的大幅調整後，本季度租金水平降幅呈收窄態勢，全市租金環比下降2.3%至每月每平方米(人民幣．下同)221.94元，五大核心商圈租金環比下降2.6%至每月每平方米人民幣257.58元。
業主為了留住現有租戶予以續租提供更多的激勵條款。本季度，續租面積佔季度租賃總成交面積的29.2%。在新租和搬遷類型中，TMT行業憑借AI和通訊類企業的大面積新租，成交面積超所有行業總成交面積的一半，達55%；律所板塊的強勁表現令專業服務行業成交面積佔所有行業總成交面積比例較上季度提升3個百分點達13.1%，升至第二位；金融行業成交則繼續位居前三，佔所有行業總成交面積的10.9%。
*上海：需求結構調整，租金面臨壓力*
2025年第二季度，上海辦公樓市場共有4個新項目入市，上半年累計供應量達55萬平方米。搬遷需求依舊主導寫字樓租賃市場，而新租及擴租需求有限。從行業需求來看，TMT行業租賃需求保持強勁，頭部短視頻平台、電商、高科技公司是主要需求來源，佔比達到22.7%；以消費品為主的零售貿易行業排名第二，佔比21.7%，金融業中證券、保險、基金等企業貢獻了14.8%的需求。二季度上海寫字樓市場淨吸納量不足10萬方，環比下降18%，全市空置率上升至23.6%，供需矛盾明顯。市場租金繼續探底，降至212.6元/月/平方米，環比下跌1.9%，市場競爭激烈促使業主進一步內捲以應對出租面積和租金的雙降期。
*廣州：存量去化令空置率平穩發展*
2025年二季度，廣州甲級寫字樓市場僅一個新項目交付入市，上半年全市累計新增供應達26.9萬平方米，同比增長55.8%。國際金融城成為年內新增供應的主要來源，推動全市存量在半年內增長至693.7萬平方米。從需求端來看，上半年廣州全市淨吸納量錄得15.2萬平方米，同比下降13.3%。全市空置率同比增加0.9個百分點至19.8%。
價格方面，受去化壓力影響，當前市場仍向租戶端傾斜，全市甲級寫字樓平均租金延續下跌趨勢，環比下降1.4%至人民幣每月每平方米123.5元，跌幅較上季度收窄3.3個百分點。這表明隨著市場的自我調節以及各區域功能的不斷完善，廣州寫字樓市場正在逐漸企穩，核心商圈租金跌幅的收窄顯示出市場正在適應新增供應帶來的變化。
*深圳：去化壓力下寫字樓租金持續下行*
截至2025年二季度末，全市甲級寫字樓存量達到860.5萬平方米。外部環境不確定性與國內新舊動能轉換期的結構性壓力，對寫字樓租賃需求構成負面影響，致使增量需求疲軟；與此同時，存量項目與大量在途供應競爭有限的需求，導致供需失衡狀態進一步加劇，推動二季度全市甲級寫字樓空置率較去年末上升1.2個百分點至27.8%。政府部門積極參與重點行業企業的孵化和培育，為相關企業提供低成本的優質辦公空間；總部型物業也在吸引關聯企業回流及產業鏈上下游企業入駐，需求分流進一步加大甲級寫字樓市場的去化壓力。受此影響，二季度全市甲級寫字樓平均租金繼續下探，較去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元。
上半年甲級寫字樓租賃需求主要來自TMT、零售貿易以及金融，三者佔比分別為28.1%、18.1%以及16.5%。作為外向型經濟的代表，深圳不可避免地受到關稅戰的外部衝擊，但從上半年跨境相關企業的租賃數據來看，對等關稅政策的影響尚未顯著體現，其中跨境供應鏈管理類企業在本季度成交表現突出。
*總結*
雖然整體市場依舊面臨巨大下行壓力，但可以看到，在2025年第二季度，各個城市的租金降幅已經明顯收窄，業主方對租金的讓渡空間已近極限，整體市場已處於築底階段。經由三年疫情疊加複雜外部環境衝擊，中國整體經濟處於巨大壓力中，也印證了當前所處「百年未有之大變局」的時代，在此背景下，寫字樓市場作為經濟的晴雨表也必然會受到衝擊，且需要時間來調整和恢復。不過，同以往緊隨經濟變化而變化不同，現今的寫字樓市場已成為宏觀經濟發展的後期指標，即只有經濟各項指標持續向好，企業對外來抱有樂觀預期之後才會產生寫字樓需求，從而真正拉動整體市場走出當前困境。《戴德梁行北中國區研究部主管 魏東》
*《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章，相關內容屬作者個人意見，並不代表《經濟通》立場，《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。