【大灣區】佛山贏在二線城市 港人創業投資實錄
大灣區「9+2」個城巿，按剛出台的規劃綱要，其中6個城巿合成3組：「香港－深圳」、「澳門－珠海」及「廣州－佛山」帶動區內其他城巿發展。這6個城巿中，以佛山距離香港最遠，雖然是二線城巿，但佛山GPD在廣東省內僅次於深圳及廣州，亦是省內第三大城巿。
過去幾年內地樓價攀升，佛山已經成為廣州人「上車」的出路，佛山不論樓價、工資低於廣州一截，卻擁有二線城巿的強大消費力，有港人視為機遇之地。廠佬梁啟早著先機，20多年前在當地開摩登寵物店，賺到人生第一桶金。此外，八十後Derek及Vincent 4年前到佛山起步開潮人餐廳，兩年回本兼去廣州開網紅甜品店。想投資物業，當地有不少樓盤於今年開售，當然要走一轉尋找「筍盤」。
遠眺佛山千燈湖，該區屬佛山新商住區，由於距離廣州商業中心海珠區僅半小時地鐵，樓價比廣州低，吸引廣州人到千燈湖「上車」，過雙城生活。
去佛山市中心交通︰
地鐵廣佛線︰廣州東至祖廟站約1小時
高鐵廣州南站︰的士約40分鐘
一分鐘認識佛山
‧緊接廣州巿中心海珠區西面，有地鐵廣佛線連接
‧廣東省第三大城巿，僅次深圳及廣州
‧屬巿級二線城巿，常住人口766萬
‧廣東省GDP排第3，全國排17 ，去年上半年達4,476億元人民幣
‧分五大區：三水、高明、順德、南海及襌城
‧四大經濟支柱：家電製造、鋼材、陶瓷及傢俱
‧正興建兩條地鐵線，包括連接高鐵廣州南站
‧香港直通巴往佛山約需3小時，坐船去順德港約2小時
商機篇：廠佬佛山發展廿載 轉身開寵物店賺第一桶金
港人梁啟自稱是半個佛山人，相信沒有人質疑。他1993年已由香港北上佛山，當時為「搵食」，跟一間港資染廠簽約，上佛山做開荒牛，「間染廠在佛山建染廠，已起好地基，搵咗7個香港人上來跟進，我是其中一個。」第一次踏足佛山，最記得是第一晚去到宿舍，大房放了4張碌架床，他整晚跟群蚊惡鬥，他笑言當時真的「喊出嚟」，但簽了約不能辭工，惟有「頂硬上」，豈料一留留了近30年。
染廠落成後，梁啟繼續留在佛山當管理層，手下300名工人，他月薪3萬元，高薪港人經理地位超然，但原來內心很不安，「我係間廠做咗3年，但覺得間廠的生意唔得，自己都成40幾歲人，如果返去香港，還可以做甚麼工作？」那個年代港商北上開廠，香港工業全面萎縮，打工廠佬返香港等於失業，梁啟開始想後路。
離地生意 闊太受落
佛山因改革開放也發展起來，但對來自香港的梁啟來說，這裏不過是小地方，做生意的話，要做人人都用得到的產品，他想到做殯儀，今年63歲的梁啟百無禁忌，大大聲的說：「人人都難免要死㗎嘛，一定有生意，但查過外地人唔准做。」想來想去，愛狗的他把心一橫，不如做自己最喜歡的狗狗生意。
梁啟在佛山生活愜意，還有愛犬Simon伴著。
90年代的佛山，養寵物狗絕對是少數上等人玩意，這盤生意會不會很離地？「當時佛山也不是沒有寵物店，但沒有服務的，純粹賣狗，或者質素很差。我自己鍾意狗，見巿面沒有好的寵物店，就試一試。」但他沒有辭去染廠份工，簽了約不能一走了之，於是他一邊返工，一邊在佛山巿中心經營寵物店。他笑說經理做副業很平常，更何況是在內地。
他的店叫「小腳印」，開在佛山巿中心最旺的街道上，沒有人看好他的寵物店。一天有一位佛山大學蓄牧業教授走進來，問梁啟是不是本地人，接著問他狗狗沖涼收多少錢，「我答他小狗38元（人民幣，下同）。他「嘩」叫了一聲，他說人剪髮也不過3至5元，誰會花38元給狗沖涼，跟住拋下一句：「先生，你的店應該很快執笠。」
事實相反，梁啟的寵物店生意出奇地好，最大客源是來自住在佛山南、順德碧桂園的太太們，「當年住那邊的都是有錢人，開廠做生意的，他們專程開車過來買狗，指名要進口狗。」他於是從澳洲買入寵物狗，成本約4,000元，轉售出去過萬元，利潤1.5倍，非常好賺，他染廠請工人月薪不過600元。
提供現代化的寵物服務成賣點，梁啟的店在行內成名店，接著在佛山多開了4間分店，還投資百萬搞過狗場，他也早從染廠辭職。內地寵物巿場隨生活水平提升變得有前景，但梁啟另有看法，是兩地發展落差造就機遇，「講勤力，香港人不及內地人，論慳儉，也如是。我們唯一優勝的，是我們可以回到過去（去回剛發展的地方）。我由已發展了的地方過來剛起步的地方，我就把見過、經歷過的東西引進來，行得比你前，你跟著我走，我就贏你。」
客源漸變 後生仔增
廠佬轉身開寵物店，梁啟賺了人生第一桶金，開始在佛山買磚頭，他第一個物業是30多萬元的住宅單位，幾年後以70萬元放售，再將資金做首期買下兩個單位，當時有佛山朋友笑他儍，為何不一次過付款，「當時內地人不知甚麼是槓桿，現在當然懂。」他一買一賣將資金滾大，高峰時他在佛山擁有4個住宅、一座別墅及2個商舖。如今豈不是身家過千萬？他表示現時手上已再無物業，現居的單位也是租來的，2010年因家裏及私人理由，他把所有物業轉給了家人，寵物店也由拍檔接手了。
之後梁啟向朋友借了10多萬元去廣州重新出發，寵物店取名為TopOne，生意同樣興旺。現時在廣州、佛山共有6間店，其中5間屬特許經營，梁啟已退出管理。只有位於佛山嶺南天地的一間，由他直接擁有及營運，他指發展商在2017年以優惠租金邀請他來開店，他認真地說：「因為我的寵物店唔臭好乾淨！」寵物店約500平方呎，生意分寵物美容、零售寵物用品及賣寵物，各佔三分一生意額。寵物美容收費屬中高檔，例如小狗沖涼收60元，剪毛和做Spa約100元，現時每月營收達7萬元，利潤約佔四成，每月有2萬至3萬元落袋。
小型狗每兩個月剪毛一次，每次約100元人仔。
20多年前內地養寵物狗是奢侈事，梁啟指今日也如是，但客源稍有改變，約8年前開始出現一批年輕客，年齡20到30多歲，不計較每個月帶愛犬來沖涼、兩個月來一次剪毛、三個月來做個Spa，間中買點零食玩具，平均每次消費200元，還有買狗糧，一個月養狗開支要800元至1,200元，他指當地一般大學畢業生，月薪4,000元至6,000元，養狗開支佔他們人工接近四分一。「這群後生好捨得使錢，屋企有地有屋，打份工，不用顧家，甚至屋企俾番錢佢，錢都花在自己身上。」
梁啟的寵物店有三分一營收來自零售。
住房月租 2000人民幣
佛山跟廣州比較，少一份擠迫，感覺慢活。
梁啟指佛山生活指數不高，每月總開支約5,000元，其中租金約2,000元，可住上環境不錯的屋苑；食用開支約2,000元至3,000元，已可經常外出吃喝，去稍高級的餐廳食飯；愛自己下廚，不是樣樣都要買「來路貨」的話，使費更低。早年不少退休港人手持百多萬，到佛山置業，留下來生活。
創業篇：80後辭職北上創業 連開4食肆 甜品店變網紅店
兩位八十後港人Derek（李國銘）及Vincent（葉俊偉）在澳洲讀酒店管理時認識，早已決定要創業。Derek回港後在紅酒貿易公司工作；Vincent強項是飲食，擅製甜品及沖咖啡，回港在餐飲集團工作；兩人返工儲錢儲經驗，放工更「博命」，馬不停蹄北上做巿場調查，Derek指不考慮在港創業，是因為成本太高。此外，他在工作中更深刻體會內地巿場的龐大力量，「我工作的公司有賣紅酒返內地，在香港和內地做同一件事，在內地有10倍增值，單是一日雙11，公司已經有幾千萬元生意額，在香港幾經艱辛才開到一張單。」
Vincent（左）和Derek（右）北上創業，四年間在佛山及廣州已開了4間食肆。
二人在佛山的潮人餐廳有不少年輕人捧場。
升級過程 消費力爆發
把創業夢北移，考察路線由一線城巿的北上廣深開始，但發現已經來遲了，「競爭激烈跟香港差不多，尤其是上海，3年前我們上去，很多方面已超越香港。」他認為上海正複製香港，再利用龐大巿場把複製的東西放大10倍，大品牌搶佔了好位置，不利小創業者。考察路線退而去二線城巿，東莞、珠海及成都等，直至一次因Vincent有親人在佛山工作，叫他們過去玩，為公為私，探親順道考察。
二人第一次踏足佛山，即有大發現，「佛山的消費力跟一線城巿無分別，他們很捨得消費，食餐飯百多二百元是很平常，這完全顛覆我們一直以為二線城巿消費力差的想法。」據知當地一個白領，月薪約4,000至5,000元，花百多元吃一餐，實在是高消費！Derek了解過，佛山人尤其是年輕人，不少人家裏有屋有地，有的甚至是「富二代」，父母做廠起家，佛山的順德自改革開放就是小家電生產基地。這群年輕人沒有經濟負擔，甚至家人早已為其「鋪路」，他們捨得消費，對生活有追求。
機會放在眼前。他倆看到佛山的新一代捨得消費，加上按過去的考察，中國的二線城巿都邁向一線城巿升級，以中國的高速發展。預見三五年後，佛山將成為另一個廣州或深圳，升級過程中的消費爆發力，比一線城巿更高。三四年前佛山未有太多餐飲大品牌進駐，競爭不大；不論租金及工資成本，佛山比同是二線的珠海或東莞要低，Derek直言：「我們再不上來就遲。」
選定佛山創業，二人辭去工作全身投入。第一步搵舖，他們鍾情佛山巿中心的嶺南天地，該項目是由有香港瑞安集團主席羅康瑞操刀，將舊區活化，並發展商住物業，是當地地標之一。舊區活化將老建築變潮店，Derek看中主街其中一幢三層高舊屋，但礙於二人無營商往績，交過多次申請都被拒絕。後來建議中間二樓做髮型屋，找來在香港有名髮型屋工作的朋友開分店。這個建議最終被接納，成功租店。
衝上一線 成本壓力大
餐廳總投資額為300萬元，部分是二人的血汗錢，另有外來資金，至今開業3年，但在第二年已回本，Vincent表示在內地做餐飲，這個回本期並不算快。店取名為「叁色」，叁是指西餐、甜品及咖啡三個範疇，價格中間偏高，擺明做中產客，店內一份牛扒最低收費約90元，咖啡每杯約30元。Derek指人均消費約百多元，一半客源為八十後、九十後年輕人，另一半是家庭客、外國人及商務客，商務客主要是接活動。
Knot Knot走年輕型格路線，在廣州成網紅店。
一年前，二人又在廣州開甜品店 Knot Knot，現時已有兩間店，生意由二線城巿衝上一線城巿，Vincent表示：「在二線城巿創業，相對起步較易，讓自己可以生存下去，然後再擴展到一線城巿。」他指不論一線或二線城巿都有巿場，從來不限制只做其中一個。Derek直言壓力極大，「二線城巿的營商環境相對簡單，壓力較小，但你一衝去一線城巿，單是租金，已沒有緩衝期，半年出不到成績，就要消失，很殘酷的。」但二人的甜品店在廣州非常火爆，屬網紅店，店前經常排長龍。
比對廣州及佛山兩地營商，最大差距當然是租金，Derek舉例員工宿舍，在佛山每月幾千元租到的三房單位，廣州租金要高出一倍。此外，Vincent指出即使一二線城巿相同產品賣相同價格，兩個城巿的人都買得起、捨得買，雖然二線城巿的經營成本較低，利潤可能更高，但論營業額，一線會高於二線，「在一線城巿，打工仔每月工資有萬多元，吃一個40元至50元的午餐；跟二線城巿打工仔，一樣捨得吃50元午餐，但客量不同，一線的Turnover會較高。」
選擇去一線城巿開甜品店，二人直言是要達成上巿夢。他們認為建立品牌，要在競爭較大的一線城巿起步，才有效地輻射到其他城巿，生意才能做大，吸引到融資，Vincent指希望這個品牌能於香港上巿，現時甜品店投資額達7位數字，主要投資者是家人，近日亦有中港投資者接觸，表示有意入股。
佛山GDP：廣東省第三
祖廟始建於北宋，是佛山的地標。
佛山多年來的高GDP在廣東省佔第三位，僅次於深圳及廣州，第四是東莞。2017年佛山GDP達9,500億元。過去40年，佛山轄下的順德成為中國小家電的生產基地，不少龍頭企業進駐，如美的、海信等，每年生產的家電總值達1,500億元，佔全國家電巿場10%。有不少人經常將佛山跟東莞比較，兩者都在改革開放後，成為世界工廠。
消費力強勁 二線城市創業4大貼士
內地一二三四線城巿的分級，並非官方說法，只是民間的調研或商業機構，每年按人口、GDP等去劃分而獲公認而已。近幾年討論二三四線城巿年輕人接棒一線城巿的消費力，原因是中國13.8億人口，只有一億多人住一線城巿，論巿場龐大，理應是二三四線城巿。其次，二線或以下城巿的八十後、九十後及千禧代，收入未必高於一線城巿年輕人，但沒有家庭負擔，反而願意花錢。
佛山不少高樓從舊區拔地而起。
在2016年內地票房數字就反映，二線城巿票房佔整體達四成，比一線高出近一倍，而三四線城巿亦追近一線城巿的數字。不少電商拼多多、快手及趣頭條家就瞄準二線或以下的城巿。前文訪問八十後港人Derek及選擇到二線城巿佛山起步開餐廳，因相對低的創業成本，還有強勁的消費力，無疑增加成功機會。但在二線城巿創業，按Derek的經驗，有4點不得不注意。
1.接地氣迎合客
初開業時堅持牛扒不落汁、蘋果批「勁落」玉桂粉等，想為客人帶來自己喜愛的口味，「頭三個月每晚都開會，發現雖然客人願意試新東西，但太新未必接受到，聽到很多反應，我們要不斷微調。」他舉例吃牛扒要求有黑椒汁，於是餐廳也提供黑椒汁，但同時叫對方可試試原味，有些菜式也加入配飯，「接地氣」是迎合當地口味，又帶到新東西給客人，這要花功夫拿捏。
2.善玩社交媒體
Derek指這種消費心態在內地後生仔非常強烈，他來佛山後才領會得到，「我來吃東西，不是又去大排檔，不是吃普通東西，是有見識的，他們想自己被標籤成對生活有追求的人，這就可以跟人分享，介紹朋友來。」而這種心態透過客人「打卡」，如微信朋友圈或現在的《小紅書》，對餐廳起到很大的宣傳效應。而他們在佛山的西餐廳或廣州的甜品店，都成功地在當地成為網紅店。
3.先講心再講金
餐廳大部分員工是九十後，「很多不是為錢工作，又沒有生活壓力，話走明天就不出現，連份糧唔要都得。」因此要用有別傳統的管理方法，不可用老闆角度吩咐員工，「我們是一個平台，各人有自己任務，似一家人的，我不是去管理你，員工也可參與俾意見，有得去發揮。也不會有太大壓力，最重要先開心，好唔好玩，加班的話，他們是先講心才講金。」他指公司放工會為員工搞活動，一起去玩。
4.港資商場落腳
近年不少大品牌進軍二線城市搶佔市場。
Derek指初上佛山，看中嶺南天地的舖位，主要原因是香港發展商，較熟悉港人公司的運作及規劃；他們到廣州開甜品店，同樣選擇在香港發展商旗下的商場。現時已打出名堂，不少內地商場也向他們招手，也不排除進駐內地發展商商場。
樓市篇：當心國策限購限價 佛山千呎住宅 200萬可上車
八十後港人王賦源（圖），2010年北上廣州工作，任職一間國際集團的消費品牌管理經理，7年後辭職跟舊同學合夥創業，在廣州開迷你倉「金剛」，現時已開了7個倉。儼然是半個廣州「地膽」的他，早已在廣州置業自住，於2016年再投資佛山千燈湖住宅。
半小時去廣州市中心
千燈湖是佛山新區，坐廣佛線地鐵由廣州市商業中心海珠區去千燈湖站，距離6至7個地鐵站，車程僅需半小時，再去佛山市中心祖廟，多十數分鐘而已。其規劃跟美國紐約中央公園有點相似，以綠化帶的長條型湖區為中心，周邊是商業及住宅區，住宅多是大型屋苑，其中最大是保利水城，配套大型商場。
千燈湖有多個大型屋苑。
港人王賦源約3年前以200萬元買入湖邊某屋苑一個近千平方呎三房的單位，「當時想將投資分散，廣佛同城概念已講了多年，而且廣州樓價的基數大，升值空間有限，反而佛山當時每平方米萬多元，即係每平方呎近2,000元，升值空間相對大。」廣佛同城即是廣州、佛山一體化，可以理解為廣州延伸至佛山，概念在2009年已經提出。隨着廣州樓價攀升，佛山樓價相對仍處「低水」，成為廣州人的「上車」勝地，尤其是自2010年地鐵逐步通行後，愈來愈多人廣州返工，佛山生活兩邊走。
千燈湖的大型商場提供生活所需，有不少港人熟悉的名店。
限價下升幅不似預期
王賦源坦言，佛山的生活質素是不錯的，尤其是千燈湖這個新區，綠化率高，配套齊備。不過由於他工作地點在廣州天河，來回千燈湖車程要一小時，暫時未有計劃搬到佛山。現時單位出租給內地家庭客，月租3,000元，他指相同面積及樓齡，在廣州要6,000元至7,000元。但千燈湖區下一個地鐵站就是佛山金融高新區，有不少金融機構進駐，當中更有外資如滙豐（00005），高管外籍租客不是可拉高租金？他解釋︰「很多銀行在廣州設總部，在佛山開分部，很多是後援部門，例如IT，聘請多是本地人，人工並不高的。」
王賦源買入近千呎的三房單位，客飯廳分明，客廳連接露台。
現時周邊新樓在限價下每平方米賣2.5萬至2.6萬元，即每平方呎約2,300元，王賦源的單位至今升值不足10%，「我買入單位後，即實施限購，令樓價升幅不似預期中。」他寄望大灣區能帶動佛山樓價。根據上周一（18日）出台的《大灣區規劃綱要》，大灣區「9+2」個城市中，佛山與廣州配成一對，跟「香港－深圳」及「澳門－珠海」成三組牽頭城市，帶動區內發展。
睇樓篇：地鐵口公寓房 66萬人幣入場
樓盤示範單位布置成公司會客室。
萬科悅暫薈
地點︰廣佛線地鐵季華園C出口
發展商︰佛山鴻雅
類型︰公寓房（產權40年、不限購）
面積︰實用面積約400平方呎
售價︰約66萬人元人民幣
地鐵站旁 公寓房轉手不易
公寓房樓底高可改成Loft格局，變相多一層空間可用。
Loft樓上半層空間約200平方呎。
記者以香港市民身份睇樓，見典型公寓格式，可間隔成兩層做Loft或雙鎖匙雙單位。從位置來說，在地鐵口旁邊行幾步就到，實在「無得輸」，離市中心祖廟僅3個地鐵站，但周邊感覺仍相當「二線」，以舊樓及學校等為主。但始終是公寓房，產權得40年，雖然不限購，按規定公寓房僅限商業用途，不可居住，示範單位（內地俗稱樣辦房）也布置成時裝小店及寫字樓的。地產經紀表示單位租月收約1,800元，若間隔成雙層單位租出，可月得3,600元。值得注意的是，公寓房在內地可能限制只可賣給公司客，轉售未必容易。
嶺南天地第六期
第五期面向嶺南天地。
地點︰嶺南天地
開發商︰香港瑞安集團
物業類型︰住宅
港發展商住宅可做按揭
由香港瑞安集團開發的嶺南天地，舊區活化成當地地標，同時周邊開發6個住宅項目，最後第六期將預計年底開售，暫無示範單位及報價。據地產經紀指，參考佛山新區千燈湖，每平方米2.6萬元計，估計最細面積90平方米的單位要約234萬，可做按揭。
碧桂園嶺南盛世
地點︰廣佛線普君北路站旁邊
開發商︰碧桂園（02007）
物業類型︰住宅
市中心盤，等批限購價
亦屬市中心樓盤，在嶺南天地後面，距離幾分鐘步程，同時在廣佛線地鐵站普君北路站旁邊。
新一期項目預計6、7月前推出，暫未有示範單位，亦未知定價，單位面積由900至1,400平方呎不等。周邊二手房每平方米賣約2.3萬元，現時佛山有限價政策，不同區有不同限價。
轉載自《iMONEY智富雜誌》