回顧展望－樓市轉勢 | 中小型發展商債務違約，新世界完成世紀融資，時勢不由人然變局如潮，何以舟楫？
2025年減息周期如期展開，為一眾高負債發展商帶來喘息空間，但受辦公室供應過剩、租金持續下行壓力以及交易量低迷等因素影響，商業房地產（CRE）抵押品質量明顯下滑。本港銀行業面臨嚴峻挑戰，個別大型銀行不良貸款比率更攀升至20.2%，整體不良貸款總額高達250億美元，佔總貸款額約2%，創下20年新高，促使銀行對CRE借貸態度轉趨謹慎，信貸風險急劇上升，市場早前亦傳出銀行要求中小型發展商提供額外抵押品或擔保等信用提升措施。
受此影響，不少中小型發展商於年內頻頻減磅套現，以緩解流動性壓力，其中英皇國際(00163)和麗新發展(00488)減磅步伐尤為明顯：麗新發展於12月出售中環辦公大樓50%股權予京東集團(09618)，套現達35億元；英皇國際則透過資產重組和銀行協商，成功緩解逾期貸款壓力。
除了中小型發展商外，作為香港四大發展商之一的新世界發展(00017)亦積極應對「債魔」威脅。除加快物業銷售步伐外，公司頻頻推出減債行動，包括11月完成債券交換計劃，成功減債逾11億美元，並於年中達成全年物業銷售目標260億元。
英皇國際債務違約年內減磅賣產，華僑銀行債主變業主
（英皇國際官網截圖）
英皇國際（英皇）於今年6月公布截至3月底的全年業績，錄得虧損48.41億元。然而，核數師德勤發出不發表意見聲明，主要原因是公司帳面值達166.05億元的銀行借貸已逾期，或違反貸款協議條款，銀行可能要求即時償還（Call Loan），集團面臨嚴重債務違約風險。此事件引發英皇系股價集體暴跌。
為緩解流動資金壓力及改善財務狀況，英皇表示正與銀行協商財務重組計劃。公司強調，其雄厚的資產基礎、良好往績及與銀行的穩固關係，將有助達成協議。
面對債務危機，英皇加速資金回籠。11月，公司以11.6億元出售灣仔商廈「中國華融大廈」，買家為華僑銀行（香港）。該物業原於2013年由英皇以15.88億元向永亨銀行購入。永亨銀行於2014年被新加坡華僑銀行收購，並更名為華僑永亨銀行，2023年再改為華僑銀行（香港）。值得注意的是，華僑銀行當時為英皇的債權銀行，此次交易令其由債主轉為業主。
新世界年內完成882億世紀再融資，金管局曾落場了解情況
（資料圖片）
新世界年內繼續積極應對「債魔」威脅，集團行政總裁黃少媚更於業績會上表示將推行「七招減債」策略。集團亦於年內停派永續債票息、削債逾11億美元等。而年內最囑目必然是875億貸款再融資，該筆再融資甚至令金管局「落場」了解情況。
新世界於今年5月傳出正籌組的融資包括一筆634億元、主要用作為今年及明年到期債務再融資的貸款。以及另一筆為以尖沙咀Victoria Dockside（維港文化匯）作優先抵押的156億元新貸款。
但當時部分持有少量新世界無抵押貸款的非內地及香港銀行，要求新世界到期時還款，意味不想參與再融資。當時《Debtwire》引述消息指金管局正與有關銀行開會，了解其想退出的原因。最終於6月底，新世界宣布已就882億元再融資與銀行達成協議，料將成為香港有史以來最大一樁貸款案。
新債換舊債「剃頭」幅度達53%
（K11官網截圖）
新世界在11月再出招減輕債務負擔，宣布擬發行新的永續債及票據，以置換部分舊債券，發行額最多為19億美元﹙約148億元﹚，包括最多16億美元利率9厘的新永續債，以及利率7厘於2031年到期的新票據。置換方案中，永續債「剃頭」幅度達50%至53%，票據則為9%至32.5%。以永續債為例，參與者每1000美元舊債僅換得500美元新債，即時削減50%，並放棄累計未派利息。此舉可將相關負債減半，但票面年息大幅上升。
最終，新世界公布置換總值22.92億美元永續債及2.35億美元票據，發行11.75億美元新永續債及1.86億美元新票據，成功削減11.67億美元債務。按原目標計算，完成率約71.6%。
鄭家純︰時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫？
新世界於9月公布截至6月底止年度業績指出，總債務約為1461億元，按年減少57億元；淨債務約1201億元，減少35億元。
主席鄭家純在業績中提及，「時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫？」
他表示，時光並馳，又共一程。過去一年，市場環境複雜多變，挑戰層出不窮。無論是消費需求的動態演變，還是行業競爭的持續加劇，種種變局不斷考驗公司的應變能力與經營智慧，每一步前行都需要審慎應對。面對風浪，公司始終秉持獅子山下自強不息的拼搏精神，同舟共濟，破浪前行。
明年銀行對商用物業貸款仍保持審慎
仲量聯行指出，展望2026年，預期用家將繼續主導商用物業投資市場，特別是寫字樓物業方面，租戶對核心地段優質辦公空間的需求持續增長。銀行對商用物業貸款將仍保持審慎，加上宏觀經濟前景仍未明朗，將繼續為市場帶來重大挑戰，整體商用物業價格仍處於尋底階段。該行預計，2026年甲級寫字樓資本價格將下跌0%至5%，而核心區街舖價格亦將回落5%至10%。
撰文：經濟通採訪組記者柳英傑