【房託入通】本港房託市場冷清冀港股通添活水，惟缺優質資產專家料領展最受益
香港財經事務及庫務局副局長陳浩濂再次公開強調，港府正與內地有關當局緊密合作，爭取盡快落實將房地產投資信託基金(REITs)納入股市互聯互通。擴大港股通，旨在為流動性匱乏、估值深陷折讓的本土房託市場注入動力，市場憧憬長期資金活水將刺激板塊交投，甚至觸發價值重估，專家認為房託的高息屬性必定吸引擁躉，但同時憂慮「入通」門檻過高，恐令中小型房託難以受惠，亦難以誘發更多企業分拆REITs來港上市。
籌備逾兩年時間，政策鋪墊進入衝刺階段
REITs納入港股通的構想可回溯至2024年4月19日，中國證監會宣布五項資本市場對港合作措施，其中明確提出「將REITs納入滬深港通」。此後，從證監會主席吳清、副主席李明，到香港特首李家超、港交所行政總裁陳翊庭，兩地高層多次在重要場合持續表態推進工作。
為了鋪平「入通」道路，兩地已作出多項實質舉措：稅務配套上，香港已於2024年底豁免REITs股份轉讓印花稅，大幅降低交易成本；法制建設上，港府正修訂條例為REITs引入法定方案安排(scheme of arrangement)及強制收購(compulsory acquisition)機制，提升治理透明度。進入2026年，隨著兩地推進人民幣櫃檯納入港股通，REITs有望配合雙幣交易，消除內地投資者的匯兌風險。目前，兩地正就相關安排進行技術準備與規則優化，實施方案將在獲得有關內地當局批准後，盡快作出聯合公告。
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本港REITs發展逾廿年，惟流動性和估值雙重承壓
香港本土REITs市場發展逾二十年，但始終發展乏力，如今更面臨嚴峻的結構性挑戰。自2005年領展(00823)上市以來，本港房託市場雖穩步發展，但整體規模長期受限，目前僅存約11隻產品，總市值合共亦只有約1500億元，而且流動性亦嚴重不足。
據券商統計，2023年至2026年4月，市場日均換手率僅介於0.08%至0.12%之間，2025年以來除領展、置富(00778)外，其餘9隻REITs日均成交額均未達千萬元級別，介乎40至580萬元左右。在流動性匱乏的市場中，投資者必然要求更高的流動性折價作為補償，亦直接壓低了整個板塊的估值，平均市淨率（P/B，Price-to-Book Ratio）從2010年的0.74倍持續下滑至2026年4月10日的0.36倍，即使表現較好的領展目前也僅約0.62倍，處於折價狀態。
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REITs高息特性契合北水需求
回顧滬港通與深港通開通以來的十餘年，「北水」已成為港股市場不可或缺的定價力量，在港股日均成交中的佔比已接近三成，其中以保險資金，國家資金等長線機構投資者為主導力量。永豐金證券（亞洲）金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉向表示，北水的流入將擴大REITs市場的投資者基礎，提高二級市場流動性，使部分高質量房託收窄折讓，估值貼近基本面，從而修復市場形象。光大證券國際證券策略師伍禮賢亦指出，流動性和估值的改善將拓寬REITs的融資渠道，從而反哺實質業務擴張。
從收益率的角度看，麥嘉嘉指出，目前港股REITs的股息率已普遍高於內地十年期國債收益率及一般定存利率，在內地投資工具中展現出較強的競爭力。這種利差優勢正中北水下懷，因為北水對港股的配置邏輯非常清晰：除了布局龍頭科技股外，另一核心便是鎖定高息價值資產。從北水持股市值排名可見，除騰訊(00700)、阿里(09988)外，其後便是建設銀行(00939)、中海油(00883)、中國移動(00941)等高息股份。伍禮賢進一步指出，港股整體的股息率較A股更具優勢，「REITs的股息率相比傳統的高息股並不遜色，部分甚至更高，這足以吸引大量北水流入。」而REITs的派息特性正契合北水平穩收息的需求，因為有關守則要求REITs每年必須將不少於其經審計除稅後淨利潤的90%以股息形式分派給股東。
料僅三產品入選，領展將成北水焦點
然而，並不是所有REITs都能受惠於政策紅利，按照目前納入港股通的要求，股份必須被納入恒生綜合指數成份股，且過去12個月平均月末市值不低於50億元，本港11隻REITs中僅有3隻滿足要求，分別是領展、冠君(02778)以及置富，其中領展被兩位分析師視為最確定的受益標的。
*時間：2026年4月28日收市
麥嘉嘉直言，領展作為港股規模最大的REITs，將是首個且是最容易獲得北水關注的資產。其受益邏輯主要體現在兩方面：一是引入增量資金，吸引內地大型機構等配置型「長錢」，直接提升流動性與定價效率；二是推動估值修復，市場預期其資產折讓與股息率有望向長期均值回歸。她指出，若投資者目前未持倉，可考慮在35.8元附近作中長線部署，中線目標價看43.8元。伍禮賢同樣認可領展的長線利好。他分析，隨著北水整體規模擴大，領展作為龍頭所獲的資金分配與定價話語權將隨之提升，新增的資金渠道無疑是正面信號。他對領展中長線前景保持看好，並認為可待股價回調至36.5元附近買入，今年上望42至44元區間。
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冠君置富缺知名度，以高息取勝
緊隨其後的是冠君產業信託與置富產業信託，但其市值從領展的千億級別斷層式滑落至百億元水平。不僅市值規模懸殊，與領展在北上廣深擁有7處以「領展」命名的寫字樓和購物中心不同，這兩隻房託並未持有任何內地資產，這使其在品牌知名度與投資者認知度上處於天然劣勢。一個關鍵的市場疑慮在於，即便成功「入通」，這類二線房託會否依然缺乏內地投資者關注？
麥嘉嘉指出，市場初期的焦點必然集中於一、兩隻旗艦REITs，但隨著對投資者教育已經對板塊認知的提升，部分質素良好但目前知名度較低的房託，有機會憑藉「追落後」或「高息+資產重估」的主題，獲得資金的青睞。伍禮賢的分析也支持這一判斷。他認為，雖然知名度是考量因素之一，但投資者的決策核心在於潛在收益與風險回報。「冠君與置富目前的股息率比領展更高，這些優勢可以彌補知名度的不足……我認為依然會有市場。」
麥嘉嘉明確表示，在冠君與置富之間，她更為看好置富，主要原因在於其更高的股息率提供了更直接的收益吸引力，若置富股價回落至4.7元附近，將是適合中長線布局的時機。
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保護市場VS活化市場
在第二梯隊之下，其餘8隻REITs的市值均未達到50億元的潛在門檻，這意味著，若規則不變，此輪政策紅利可能僅能惠及極少數參與者，與政策希望通過引入北水來整體提升香港REITs市場流動性、吸引更多優質資產上市的長期願景，存在潛在矛盾。
麥嘉嘉相信，監管機構會仔細考量為房託設立更合適的特定門檻，例如參考其管理的資產規模(Asset Under Management, AUM)作為主要指標，採用更彈性的標準，讓更多基本面合規的房託有機會納入，從而實現風險與市場發展的平衡。而伍禮賢對則相對審慎。他指出，市值是反映流動性的重要指標，監管機構必須考慮資金大量湧入小市值標的後可能引發的劇烈波動風險，因此就算出台相關政策，當局仍會強調市值要求。
至於市場最為關心的實施時間表，麥嘉嘉表示，雖然政策方向已相當明確，相關技術與制度準備工作也在推進，但具體的正式實施日期仍需等待兩地監管機構的最終公告。她傾向認為，短期內有機會先行公布具體的實施細則與符合資格的房託名單，為市場預留充分的消化與準備時間，其後才會正式啟動交易。
撰文：經濟通通訊社記者汪澤妍
《經濟通通訊社》