舊區重建「新時代」 公私合力增供應

 

　　本港失修的舊樓與日俱增，重建亦能較快地交付新樓，特首林鄭月娥接受本報獨家專訪時透露，港府將擔任「促進者」角色，增加住宅供應。雖然市建局正全力加快重建步伐，惟始終獨力難支，政府今後將在放寬舊樓強制拍賣、轉移地積比兩方面來配合，大方向正確，也有利促成她口中官商合作建設的「新時代」（New Era）。

　

　　過去10年，本港樓齡至少50年的私樓，由3,900幢急增至8,600幢。單計油麻地，過去1年先後已有「三無大廈」發生奪命火災及爆發嚴峻疫情，規劃署估計，至2048年全港樓齡逾70年的私樓單位，最多可激增372倍至37.3萬個，加快重建可謂愈見迫切。

　

　　林鄭2010年出任發展局長時，曾促成降低樓齡逾50年的強拍門檻，由須齊集9成業權降至8成，減少矮舊唐樓因三幾個「釘子戶」無法重建，成效立竿見影。翻查資料，2011年強拍申請不止倍增至46宗，2012年整體共57宗中，更有多達37宗是利用8成業權最低門檻啟動。

　

寬強拍重建增 或需再降門檻

　

　　不過，市建局指出，旗下「需求主導計劃」在2011年至16年期間，共接獲208份申請，當中約50宗屬早前公布的「油旺研究」範圍內，但最終僅3個項目成功開展，失敗原因之一正包括未能湊夠業權持有人。

　

　　林鄭坦言，「易做」的重建項目至今多已完成，現要進入更困難的舊樓地盤。

　

　　當一幢建築愈老舊，業主要符合現代要求的成本就愈高，故此港府今後可按照緩急輕重，如將60年以上樓宇的門檻降至7成至7成半，相信更能提升小業主和地產商的誘因，滿足發展局局長黃偉綸加快重建步伐，同時保障私有產權的目標。

　

　　事實上，市建局自2001年成立以來，已重建了約2.4萬個單位，盡管它今後5年準備再建1.8萬伙，但與全港所需相比，始終杯水車薪，加上該局要應付兩個公務員合作社樓宇、大坑西邨等眾多項目，財政已捉襟見肘，私營發展商的參與就更顯重要。

　

市局捉襟見肘 寬地積吸商界

　

　　據市建局的油旺研究，一些無法上馬的項目面積細小，較難提供足夠回報重建成獨立新樓，可行對策包括轉移周邊地積比率，以及合併內街來提升潛力。林鄭認同看法，更表明相關規劃和地政手段同樣適用於發展商，支持它們「入場」一起重建深水埗和荃灣舊樓。

　

　　黃偉綸曾指出，當年新市鎮訂定的住用地積比率一般低過市區，荃灣的最高比率現僅為5倍，認同是時候審視可否提升。有收樓商認為，荃灣楊屋道、元朗大馬路、粉嶺聯和墟及上水石湖墟等社區的舊樓已殘舊不堪，惟5倍低地積比，削弱了收購誘因，建議連同九龍城、新蒲崗等不再受飛機升降影響的地區，提升居住密度。

　

　　港府上月改弦易轍，直指考慮未來要求私樓不小於200或210平方呎。交通一類基建配套可行下，適度容許提升或轉移地積比等，可助更多市民「上車」，或改善居住環境之餘，發展商亦能夠賺錢，有望締造多贏局面，確實值得當局積極有為配合。