地產股 | 傳銀行恢復按揭現金回贈,大行料樓價受惠美國減息,地產股可再吼?
05/09/2024
市傳中銀香港(02388)、恒生(00011)及渣打(02888)相繼恢復按揭現金回贈,而滙豐雖然未有重啟現金回贈,但已重新推出預先批核服務,消息令一眾地產股今日(5日)造好,新地(00016)、恒地(00012)及新世界(00017)等都升約2%。雖然本港樓價持續下跌,但瑞銀指隨著美國快將減息,香港最快年底跟減最優惠利率(P),料明年樓價走勢平穩,大摩更料樓價明年回升5%,部分地產股或可再部署吸納。
(新鴻基地產網頁截圖)
恒生渣打中銀重推按揭現金回贈 滙豐重推預先批核服務
據本地傳媒引述消息指,恒生銀行日內推出現金回贈,回贈額度介乎0.1至0.2%,主要針對400萬元以上的按保客人,以及目標客群之一,即有穩定出糧記錄人士。另外,渣打上月已重啟現金回贈,按揭額度600萬以上可享有0.1至0.2%的回贈。報道又指,滙豐雖然未有重啟現金回贈,但亦已重新推出預先批核服務,即準買家入市前已可向該行申請按揭,待購買物業及正式簽約後,銀行便可直接批出按揭貸款。
另此前有報道指,中銀香港近日重啟現金回贈優惠,所有新買樓,包括一手現樓、樓花及按保,不論按揭貸款金額多少,均予0.1至0.25%回贈;倘貸款金額達1000萬元以上,最高可享0.25%回贈。
中原:樓市陷沙士後最長跌浪 新界四成屋苑呎價不足萬元
不過,發展商頻頻劈價賣樓,令二手樓價跌勢加劇。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,本港樓價已連跌兩年,今年以來再跌近5%,創2003年沙士後樓市最長跌浪。目前全港138個主要大型屋苑,已有近兩成屋苑呎價跌穿1萬元水平。其中新界有四成屋苑呎價不足1萬元,當中荃灣荃威花園最新呎價僅7367元,成為全港呎價最低藍籌屋苑。而隨著美國9月開始減息,預料第四季樓市可否極泰來,樓價止跌回升,甚至追回今年失地,即全年樓價有機會「打和」。
政府今年2月底宣布全面撤辣,市場一度轉旺,惟大批購買力被消化後,樓市無以為繼。踏入9月,市場憧憬減息,惟發展商續劈價清貨,近日接連有市區新盤減價促銷,減幅高見四成,令二手樓價面臨更大下調壓力。中原城市領先指數CCL上周報138.17點,按周跌0.32%,已連跌4周,累跌逾2%,創近8年新低。目前樓市已由2021年歷史高位191.34點累跌近28%。而近年租金逆市向上,某程度上亦反映部分市民對後市缺乏信心,寧願租樓也暫緩入市。
瑞銀料香港最快年底減P 明年樓價走勢平穩
瑞銀投資銀行大中華研究部總監連沛堃指,市場預期美國未來一年減息200點子,該行料最快今年底或明年初香港才會跟減最優惠利率(P)。雖然基於租金水平,該行對樓市不太悲觀,惟本港失業率有惡化趨勢,料明年樓價屬平穩走勢。
基於市場因素,本地地產股估值模型由每股資產淨值轉移至派息水平。連沛堃指,針對本地地產股股價水平,要留意槓桿、現金流之外,亦要關注股票流通量、短債比例,如大股東持股較多的公司較少機會減少派息。
大摩:料港樓價受惠減息明年回升5% 偏好新地領展九置
摩根士丹利發表最新研報指,香港會受惠於美國息口降低及內地經濟較高增長。就算缺乏內地增長,美國減息亦會利好現時處於估值新低,但亦提供到穩定及高股息率的本地地產股。料今年本港樓價跌8%,但受惠於美國減息,料明年可回升5%。
據大摩估算,香港銀行同業拆息(HIBOR)每跌100點子,會平均推升本地地產股5%盈利。該行偏好盈利前景穩定及於減息後潛在給予較高派息的新地、領展(00823)、九倉置業(01997),分別予目標價104元、41元及28元,均予「增持」評級。此外,恒地及嘉里建設(00683)亦會受惠,惟新世界、恒隆地產(00101)、希慎(00014)則看法謹慎,由於基本面續面對挑戰,就算減息,明年派息仍存風險。
花旗:地產股受惠租金彈性及減息預期 首選恒地太地領展
花旗表示,對本港地產商旗下租金收入具一定彈性持正面看法,預期美聯儲局9月議息會議將會降息,市場已收到正面回饋,因為租金比預期更有彈性可支持現金流入;第二是本港每個周末前往深圳或深圳北行穩定在約55萬人次(8月31日至9月1日暑假後按周跌12%);第三零售額整體降幅收窄,特別是非必需品零售額,同時奢侈品零售整合仍在持續;第四是隨著房屋租金上漲,負利差收窄(目前收益率為3.3至3.4%)。
花旗美國經濟學家預計美國9月及11月降息50個基點,料對本港地產業屬好兆頭,儘管行業問題仍會長期存在,但仍有數家公司捍衛穩定的股息和進行若干回購,行業首選股為恒地、太古地產(01972)及領展。
李偉傑:銀行重推按揭現金回贈消息正面 信置可吼惟房託更值博
華盛證券財富管理部董事李偉傑指,銀行重推按揭現金回贈優惠屬正面消息,對樓市應會有些幫助,但最重要仍要看市民買樓意欲及能力。樓市主要受供應、需求及利率影響,其中利率方面,預期美國本月開始減息,香港最快年底減P,今年下半年及明年樓價確有機會喘穩,但仍要審慎看待,始終金融市場表現未見明顯好轉,在缺乏財富效應下,買樓意欲恐難提升,加上若經濟仍然受壓,樓市也難復甦,而港府為招攬外地人才而推出的「高才通計劃」能否同時為樓市帶來幫助仍有待觀察。
至於可否開始部署地產股?李偉傑指,美國9月18日才公布議息結果,加上仍有地產股未公布業績,不需急於入市,其中新地於今日收市後放榜,可留意其撥備減值及債務情況。若想買地產股暫可留意信置(00083),公司不見有很大債務問題,資金充裕,應可捱過行業逆境,近期股價主要於8至8.5元上落,回至近8元可買入,開始減息後料可上望9元。不過,收租股尤其領展等REITs(房託基金)比地產股更值得吸納,減息有助其減少利息支出,且它們的股息率也較高。
地產股今日普遍造好,其中嘉里建設(00683)及領展都升逾3%,其他大多升約2%,惟恒隆地產(00101)股價偏軟。
撰文:經濟通市場組、採訪組 整理:李崇偉
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