新世界 | 全年蝕近200億惟換CEO兼擬售資產，縱遭大行唱淡照飆兩成可再吼？
新世界發展(00017)公布業績，一如早前盈警預期，全年蝕近200億元，持續經營業務虧損擴至約118億元，並停派末期息，不過，集團有新任行政總裁上場，並宣布將K11管理公司出售，且正就潛在出售啟德體育園持有的全部股權予周大福企業進行商討，有信心於2027年淨負債減至30%。儘管績後遭多間大行唱淡，新世界今早(27日)股價照飆逾兩成，是否可再吼？
（新世界發展網頁截圖）
全年持續經營業務虧損擴至118.07億元 不派末期息
新世界公布，截至2024年6月30日止，全年來自持續經營業務虧損擴大至118.07億元，對上一年經重列虧損4.19億元。來自持續經營業務每股基本虧損4.6元。全年總計來自持續經營業務及來自已終止經營業務淨虧損共196.8億元，對上一年同期則錄純利約5.5億元。新世界此前已預期，全年股東應佔虧損介乎190億至200億元。集團稱，由於錄得股東應佔虧損，不建議派末期息，對上一年同期派0.3元；全年派息0.2元，減少74%，期內亦未派有條件特別股息。
另集團全年核心經營溢利68.98億元，按年跌18%。期內集團持續經營業務收入為357.82億元，經重列後按年減少34%，主要由於香港及中國內地的物業發展入帳減少。截至今年6月底止，可動用資金合共約463億元，包括現金及銀行結餘約280億元及可動用的銀行貸款約183億元。於今年6月底，綜合債務淨額1236.57億元，較去年同期減少5%。而截至去年12月底止淨負債率為49.9%，較去年6月提升1.2個百分點，集團有計劃至2026/27年度將淨負債比率降至介乎35%至39%(Mid-high 30%)。
鄭志剛辭任行政總裁馬紹祥接任 逾2億售K11管理業務予鄭
鄭志剛臨別前與馬紹祥（左二）、劉富强（左一）及黃少媚合照。
另外，新世界公布，鄭志剛已提出辭任公司行政總裁，以便投放更多時間於公共服務及其他個人事務，並由公司執行董事及執行副主席調任為公司非執行董事及非執行副主席，及不再擔任執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員。集團同時宣布，馬紹祥已獲委任為公司行政總裁，以及可持續發展委員會成員及主席，並不再擔任公司首席營運總監。
此外，集團宣布，直接全資附屬K11 Group Limited及K11 Professional Company Limited向鄭志剛出售一系列K11管理公司業務及權利協議，合共涉資2.09億元。新世界還就潛在出售集團於啟德體育園有限公司持有之全部股權予周大福企業進行商討。
馬紹祥：承諾不會進行供股 繼續專注地產本業
新任行政總裁馬紹祥表示，新世界為一個成熟的集團，其營運方針基本上不變，將會繼續專注地產的本業。同時，集團亦會加強其市場導向，提升集團的項目回報，同時亦會加快減債，2025財年目標出售非核心資產130億元，又承諾不會進行供股。他又指，最近美國減息減息半厘，香港亦跟隨下調最優惠利率(P)0.25厘，證明香港已進入減息周期，認為對香港經濟轉向為一個好的開始，相信集團的業績也會穩步向前，未來一年會比今年更加好。
馬紹祥又指，幾年來經濟大環境都不太理想，集團一直都務實地利用不同的方案開源節流。集團一般行政的開支減幅亦相當大，比起上一年度減少了17%，另外資本開支亦減少23%。而員工是集團很寶貴的資產，目前未有大規模的裁員計劃，將繼續優化集團本身的程序，惟強調組織架構亦要因應市場的變化而調整。另外，集團一直根據經濟大環境以及自身盈利狀況，從而訂立公司的派息水平。是次暫停派息為集團雙管齊下策略，希望長遠地提升盈利，同時加快去槓桿的行動，強調集團只要盈利情況好轉，將會重新考慮派發股息。
滙豐研究：業績令人失望觀望減債進度 維持目標價6.5元
滙豐環球研究發表研報指，新世界全年業績令人失望，業務挑戰持續，可見於2024財年大幅虧損及停止派息。最大驚喜為管理層撤換，反映由家族生意轉為專業管理的訊號，而若減債方面有進度，例如加快出售資產，股價仍有一些支持。若要看好，仍有待其減債成功及盈利增長前景較佳。參考公司過去12個月及近期出售資產行動，該行認為可以抵抗近期香港及內地的物業銷售放緩。另一方面，新開張的K11物業會支持未來數年經常性租金增長。基於每股資產淨值及折讓預測不變，維持公司目標價6.5元及「沽售」評級。
瑞銀稱，估計新世界需要出售290億元的資產才能達致現金流量收支平衡，惟公司短期再融資壓力已有所改善。新世界擁有463億元的資本資源，足以應付公司目前416億元的短期債務。同時，新世界表示有近50%的短期債務已再融資或償還。此外，公司最近取得50億元有抵押及10億元無抵押離岸銀行貸款，顯示銀行對公司仍然支持，因此予「中性」評級，目標價為8.5元。
美銀：若售資產達標或可達致現金流收支平衡 予目標價6.4元
美銀證券指，新世界2024年度核心淨虧損為42億元，較該行早前預測的淨虧損淨額12億元為高，並認為新任行政總裁馬紹祥可以憑藉他早前擔任發展局局長及華潤集團非執行董事的經驗促進新世界的發展及農地轉型。管理層表示，集團於2025財政年度的目標出售非核心資產130億元，該行認為反映K11 Aat Mall的出售仍有可能出現。若新世界的出售非核心資產目標得以達成，預期於2025財年的淨現金流將可達致收支平衡或輕微轉盈。惟公司短期內缺乏分拆潛力，本港地產市場有其他更好的投資選擇，予「遜於大市」評級，目標價6.4元。
摩根士丹利表示，雖然新世界2024財年仍錄得核心經營利潤，惟現金盈利則為負數；經常性收入亦不足以覆蓋利息支出及稅項，公司巨額債務續為最大憂慮。不過，該行認同停止派息，資本開支持平，非核心資產出售目標較高策略，形容為正確方向。潛在出售K11 Art Mall及啟德體育園。此外，息口、銷售管理開支下調，以及加快出售住宅項目，有助負債率表現，維持「減持」評級，目標價8元。
溫鋼城：料可渡過難關惟樓市變數多 10元會有阻力
今日《開市Good Morning》節目請來iFAST Global Markets投資總監溫鋼城指出，馬紹祥之前已於新創建(00659)工作，並非突然空降，公司高層鄭家純及鄭家成都應熟知其工作表現，相信新世界只要過了這一關，問題不太大。適逢減息周期開始，對樓市有利，貸款負擔也會減輕，馬紹祥上場應可解決集團現時面對的問題。不過，房地產市場始終較複雜，香港與內地面對同樣問題，且有內地民眾早已為子女購置多個物業，相信來港置業意欲不高，不會再如以往有三成港樓由內地人買入。而少了這股購買力，令香港樓房發展多了變數，加上港人移民，市場又多了單位供應，故香港樓價從高位跌了兩三成亦很合理。
溫鋼城補充指，新世界有信心於2027年淨負債減至30%，相信應可透過削減成本、出售資產等做到。惟股價升至10元附近應會有些阻力，之前5月時升到10.1元至10.3元也遇阻，若有貨可分批食胡，如果再向上推，可以近兩三日低位作為止賺位。
新世界半日升21.98%報9.99元，成交6.04億元。其他地產股亦普遍造好，新地(00016)升3.12%報86元，恒地(00012)升0.39%報25.85元，長實(01113)升2.71%報34.15元，信置(00083)升1.2%報8.46元，嘉里建設(00683)升4.17%報16元，恒隆地產(00101)升4.79%報6.78元，惟九龍倉置業(01997)跌0.19%報26.1元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組 整理：李崇偉
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