林鄭4招解房困 用家專家齊評分
「雷聲大、雨點小」大概足以形容特首林鄭月娥首份施政報告的樓策。
林鄭以置業為樓策的大方向，先將分別符合綠表及白表資格人士申請的綠置居及白居二變成恒常政策，再在居屋及私樓之間，加建「首置上車計劃」，「為各類收入的家庭重建置業希望」。
自從林鄭公布推出首置上車盤，發展商和市民都有期待，發展商先後開聲，說手頭上有合適地皮，又有傳言單位數目有3,000個。不過，想像總是美好的，現實總是殘酷的，最終政府決定從賣地表選出位於秀茂坪安達臣道一幅土地，讓發展商「公平競爭」，單位數目比傳言大減，只有1,000個，但根據政府數字，合乎首置資格的收入群組約有5.5萬戶，中產階層的置業夢又是夢一場。
能力未及中產又想置業的市民，圓夢可能反而易一點。一幅位於火炭的擬建公屋土地將改為綠置居，約4,800個單位最快2019年入伙，未來興建的公營房屋將以更多綠置居取代出租公屋，目的之一是藉此騰出更多公屋單位。至於過往白居二推高了樓價，原因之一是數量太少，林鄭建議將計劃變為恒常政策，換言之，現時38萬個未補地價的已出售公屋及居屋都有機會陸續應市。
另一方面，基層的住屋環境惡劣，卻要捱貴租，最新輪候公屋時間要4.7年，要解決未上樓基層的住屋問題，林鄭似乎有意交給民間，鼓勵業主提供私人物業、研究改建工廈及閒置土地作為過渡性房屋，她明言政府的主要責任是興建永久房屋，基層市民想加快上樓或住入環境較好的臨時房屋，又是等了又等的期盼。
回歸20年，香港人擁有自置物業的比率由47%，輕微增至50%，近年個個都說買樓，事實是不是人人都想買樓？想安居樂業，有沒有更多選擇？
【專家評論】林本利︰綠置居方向正確
各界原本預期，政府將動用發展商手上的農地，轉換成首置上車盤用地。現時各大地產商手上逾1億平方呎農地儲備，若因首置用途而釋放，將是龐大的樓市供應。然而，林鄭月娥在《施政報告》隻字不提農地轉換，僅動用一幅位於觀塘安達臣道的住宅地作試點，提供1,000個單位。落差之大，被外界質疑是「雷聲大，雨點小」。
經濟學者林本利認為，今次《施政報告》不提轉換農地，不代表將來不用，「可能林鄭有軍師獻計，擔心未來一年樓市會下調。」故他相信政府推行首置上車盤會多觀望一年，同時等土地專責委員會搵地，就農地轉換，明年或有更確切消息。他續說，若樓市在未來一年下跌，政府更可能放棄推行首置上車計劃。事實上，林Sir指其居住的海怡半島樓價，近來已下跌5%。
政府將大力推動綠置居，或有取代興建公屋的可能。林本利說綠置居應當支持，「公屋很多富戶，既然迫不走，不如用利誘吧！」無論經濟順逆也要交租，不如擁有自己的物業，「有能力的（公屋富戶）應離開安全網，為自己和為社會好，而且綠置居並不貴，樓價只是200萬元左右，公屋很多富戶應買得起。」
白居二助居屋戶換樓
今年1月開售的綠置居先導項目，新蒲崗景泰苑售價介乎94萬至298萬元，面積介乎192至494平方呎，平均呎價約5600元已買到市區樓。林本利假設公屋戶買一個價值200萬元的單位，由於綠表人士可付5%首期，首期只需10萬元；若承造95%按揭、貸款190萬元，假設供樓利息2.15厘，月供約8,200元，他認為供樓負擔不算太重，而且趁年輕默默供樓，晚年更可利用這物業承造逆按揭，每月收取數千元作退休金。
今次施政報告另一焦點是把「白居二」恒常化，林本利認為此舉有助居屋戶換樓，如一些居屋補地價比率很高，如1997年樓價高企，部分居屋屋苑需要補地價達六成，「好像筲箕灣東旭苑補價亦達一半」。倘這些業主透過「白居二」賣樓，買家和賣家也不用補地價，兩家也得益。
財叔︰樓價一定跌！
首置計劃宣布後，評語好壞參半，資深物業投資者財叔（見圖）分享其真心話︰「其實以超出居屋申請資格看，（這類人）有心買樓的話，就算無首置計劃都買到，至於無心買，咩置計劃都無用，除非政府有埋供樓資助計劃。」
財叔說，家庭月入6.8萬元以下的人士，未必需要政府協助上車。
要符合首置計劃，一人收入上限為3.4萬元，二人家庭收入上限為6.8萬元，財叔說︰「搵咁多錢仲要幫？有咁嘅收入，明年中自己都夠首期啦，如果真係有心買的話﹗」無樓者固然想有首置計劃，但有樓者則擔心計劃影響樓價，財叔說「唔使擔心，一定要跌」︰「我未見過一個地方政府要樓價跌可以唔跌！」
綠置居顯示資源錯配
不過樓價升跌並非財叔去評價樓市政策的唯一因素，他更看重資源是否適當分配︰「在我角度看，我認為點都要幫社會低下階層先，所以點解唔將首置嘅資源，幫啲抽唔到居屋的市民呢？」特首林鄭月娥擬將「綠置居」、「白居二」等措施恒常化，協助合資格的綠表及白表人士上車。不過綠置居的單位，將會以新的公屋單位作為供應，財叔就直指此措施「黐線」，認為上車難固然是問題，但窮人住屋問題更是迫在眉睫︰「減少公屋一定無得傾，窮人一定要幫咗先，唔夠錢上車的人，下一步先幫都未遲。」
【7年之計】首置盤或2024年入伙
「首置上車盤」選址安觀塘安達臣道，作公私營混合發展，預計提供1,000個「首置」單位，另外700個作私樓發售。究竟這1,000伙何時可以應市？林鄭月娥在《施政報告》指出，首置計劃細節將在明年中公布，並在2018年年底在政府賣地表中選取該住宅用地。
一般而言，賣地章程設有竣工期限，通常為4至5年，規定發展商需在指定日期前落成樓宇。發展商買地後，一般會花一年時間進行建築設計等規劃，其後一年再進行地基工程。其後，發展商會向屋宇署提交「上蓋建築工程動工通知」，當開展上蓋建築動工，便可申請預售樓花同意書，批出後便可賣樓花。
舉例現正開售的日出康城晉海，單位總數1,040伙，新地在2014年4月底投得地皮。據晉海樓書，項目關鍵日期（預計落成日期）為2019年10月底。換言之，由投地到落成，前後超過5年。近期另一個新盤OASIS KAI TAK，會德豐在2014年5月底投得該啟德地皮，關鍵日期為2019年5月底，由投地到落成同樣歷時5年。
比照這兩個樓盤的賣樓及預計落成時間，若首置地皮2018年底，甚至2019年才售予發展商，入伙恐怕要等到2024年。政府消息人士也預計，安達臣道地皮明年底拍賣後，5年後可獲入伙紙，之前30個月可預售樓花，即2021年開售。可謂遠水難救近火！
【用家意見】中產難上車 首置遠水難救近火
樓價持續高企，別以為只是基層受害，中產上車亦有苦自己知。講起買樓，金融圈打滾的股評人、月入10萬元的立法會議員亦搖頭嘆息，抱怨上車難。究竟「首置上車盤」這遠水，能否拯救近火？
冀首置盤設限價
80後股評人、安里證券研究部董事湯麗鴻（Kimmy，見圖），符合《施政報告》提出的首置上車盤申請資格，但她沒寄望藉今次計劃上車，「我擔心首置盤和『港人港地』差不多，政府好多政策也有頭無尾。港人港地開售時勁貴，如果首置盤沒限定售價，例如不超過400萬元的話，可能是『港人港地』翻版。」
Kimmy說會觀察明年首置上車盤的細節，特別是會否加入限價條款，「元朗YOHO也沒有400萬元（的單位）」，若首置盤賣600萬元或以上，她擔心負擔不起。同時，對於首置上車盤只有1,000伙試水溫，她也擔心會「爭崩頭」。
Kimmy和很多年輕人一樣，在7年前大學畢業已渴望買樓，可惜樓價一路飆升，一直錯過入市，現時和家人在天水圍屋苑同住。外界原預期，首置上車盤會加快發展商新界農地轉換。Kimmy自小居於天水圍，一直有意在新界西置業，對農地轉換消息落空，感到失望。而她向來以私樓和村屋作置業目標，即使「白居二」恒常化亦未必考慮。
高薪族首期難儲
高收入，不等於易買樓。工聯會立法會議員郭偉強（見圖）今年5月成功上車，在北角區買入400平方呎的兩房單位自住。告別「無殼蝸牛」生涯，郭偉強笑言有苦自己知。雖然他是首置人士，但由於買入的單位樓價超過600萬元，不能承造八成按揭，抬了四成首期「上會」，大呼吃力。他坦言，不少高入息人士也面對這問題，入息雖高，但按揭成數收緊下，儲首期是置業大難題。
剛置業的立法會議員郭偉強。
郭偉強2015年結婚，不久誕下兒子，一家五口一直住在約300平方呎的單位，過後一直物色樓盤。立法會議員月入超過10萬元，郭偉強說做議員收入雖然高，但儲首期也不容易。
「我很努力儲首期儲了一段時間，本來可（申請）三成首期，亦已儲到差不多，又（遇上收緊按揭成數）變四成，本來可以早兩年上車。」他看中的400平方呎單位由近500萬元，升至超過600萬元。本來500萬元物業，三成首期約150萬元；現在600萬元單位，付四成首期便要240萬元，增加了近100萬元。隨著兒子長大，家中地方開始不夠用，他終於拍板買入北角樓，方便工作。
談到《施政報告》提及有意以「綠置居」大幅取代新建公屋。郭偉強接觸不少公屋戶也願意買樓，但會否買入就要看定價是否吸引。
至於「白居二」恒常化，他說為免二手居屋樓價過分飆升，「白居二」名額應小心處理。工聯會過往調查發現，因房委會居屋按揭擔保僅25年，對樓齡17年以上居屋，有銀行不願承造九成按揭，令「白居二」買家要更多首期。他建議房委會延長居屋按揭擔保年期。
林鄭基層房策3大亮點
1.大量增加「綠置居」
未來新建的公營房屋，更多會用作綠置居，以取代出租公屋，並將計劃成恒常政策。初步計劃在2018年底，可將火炭的4,800個新公屋單位轉為綠置居單位，預計2019至2020年入伙。
2.「白居二」恒常化
白居二計劃成恒常政策，未補地價的居屋及已出售公屋，可在二手市場供符合白表資格人士購買，現有單位數目38萬個。
3.增加過渡性房屋
政府計劃從5方面增加過渡性房屋，供輪候公屋或居住環境惡劣的基層入住︰
‧用政府閒置建築物，推出如「要有光」的光屋計劃
‧支持社聯的「社會房屋共享計劃」，鼓勵市區重建局提供舊樓單位參與計劃
‧促成資助房屋業主將未補價的單位以低於市值租金出租
‧研究將整幢工廈免補地價改裝
‧協助非牟利機構研究在閒置土地興建預製組合屋
首置計劃6問答
Q：誰可申請？
A：符合以下條件的人士
‧居港滿7年的香港永久性居民
‧從來沒有在香港置業
‧收入限額︰單身人士每月收入介乎26,001元*至34,000元；二人或以上家庭則介乎52,001元*至68,000元
Q：計劃會如何進行？
A：初步構思是透過地契條款，要求私人發展商作混合發展，規定興建指定數目的首置單位，最大及最小的單位面積、限價、轉售條款等由政府決定。
Q：何時可申請？
A：未知，政府將於明年中公布細節，最快2021年預售。
Q：單位在哪裏？
A：首個先導計劃擬在觀塘安達臣道（見左圖），明年底開售。
Q：有多少個單位供應？
A：先導計劃涉及1,000個單位。
Q：售價是多少？
A：未有定價，但會高於居屋，地契會列明售價要符合買家的負擔能力。
【過渡房屋】市價七折 樂善堂平租助基層
「兩個老人家，一個睇唔到嘢，有一個小朋友兩三歲，如果真係發生火警，點走呢？同埋他們的生活真係好困難，要食過期奶粉，營養都唔足夠……」樂善堂總幹事劉愛詩回想近日的探訪經歷，不禁雙眼通紅，兩老與年幼的孫同住唐樓天台屋，100呎的「屋」，上落要行9層樓梯，老伯伯雙眼失明，除了出外看醫生，他幾乎足不出戶，兩老沒有領取綜援，每月4,000元的租金及生活費，由在內地工作的兒子負責，生活捉襟見肘。
樂善堂總幹事劉愛詩說，部分老業主對管理自己的物業感吃力，希望將單位交給非牟利團體處理維修、租約，再租給基層家庭。
香港人上車難，上樓一樣艱難，基層居住環境差、租金佔入息比例最少逾三成，漸漸成為一種基層常態，根據統計處在2015年的調查，全港有19.9萬人居住在劏房，可以想像，來到2017年的實際數字，遠超這數目。
400呎月租不過萬
樂善堂以九龍城為主要服務地區，早前社聯推出「社會房屋共享計劃」，整個計劃目標為500個單位，預計可協助1,000個家庭。社聯至今收到300多個單位，年底將推出34個單位，當中20個位處九龍城福佬村道的新益樓（見左圖），是恒基地產（00012）提供的一幢無電梯空置舊樓，交由樂善堂營運，地舖將設立社區飯堂、社企，相隔3條街，就是樂善堂的大本營，有診所、牙醫診所、學校等，「根據過往的經驗，社區支援對基層家庭很重要」。
距離牛頭角港鐵站5分鐘路程，有一幢樂善大廈，時光倒流至40年前，那個年代，香港人口膨脹，房屋供不應求，於是樂善堂的善長夾錢興建一幢78個單位的大廈，開放給全港家庭申請，不設入息限額，先到先得，至今未變，400至500呎的單位，月租大約是市價的八折，不過近年租金飆升，翻查最近觀塘區的放盤，同等面積單位的租金最少要1.2萬元，但樂善堂收租約7,000至9,000元，足足比市價低三分之一。價格不是驚人地低，但要以相同金額，租到相應大小的單位，在觀塘區是不可能，「對一個家庭來說，（每個月省）兩三千蚊好緊要。」這40年來，樂善堂沒有大肆宣傳計劃，但大廈幾乎沒有空置過，現在輪候人龍仍有數百人。
加強配套配合基層
有百多年歷史的樂善堂是本地非牟利機構，在計劃中既是業主，也是物業管理公司，負責處理租約、租客的小維修問題、聘請大廈管理員、公共空間清潔等，「相比其他非牟利機構，我們管理物業的經驗很長久，足有40年。」樂善堂在大廈樓下開設了牙醫診所，又將商舖租給補習社，配合租客的需要，「做社會房屋不是租給很富裕的家庭，就要諗他們有甚麼需要，需要甚麼社會配套，我們（非牟利機構）盡量配合，因為租金、一日三餐、交通都是必需的，如果樣樣幫到少少，成個家庭的支出可以減很多，將來上樓（公屋）需要搬遷費、買家具，可能在這方面幫到他們。」
恒地提供位於九龍城福佬村道的新益樓給樂善堂，作為社會房屋，涉及單位20個。
至於九龍城項目今年底入伙，由政府和社聯充當中間人，屬於社會房屋共享計劃的「先頭部隊」，由於九龍城的單位面積偏小，每個約260呎，樂善堂打算每個單位只會安排一個家庭入住，換言之，項目只有20個家庭受惠，但劉愛詩說，公布計劃至今已收到200多個查詢。
由市建局提供的其中14個單位，同樣於今年底推出，其餘單位將陸續供非牟利機構投標營運，再以低於市價租予基層家庭。根據計劃訂明，申請者要是輪候公屋3年或以上的家庭，個別居住環境特殊卻沒有輪候公屋的基層都可申請。樂善堂則計劃將申請者分成三組，每月入息達家庭入息中位數50%的家庭將獲優先考慮，即二人家庭為9,500元，三人及四人家庭分別是14,300元及19,000元。
樂善堂在40年前興建樂善大廈，以較市價低的租金出租給市民，也累積了多年大廈管理經驗。
全額支付裝修費用
樂善堂特意探訪了居住在九龍城區內劏房或天台屋的基層，作為租金參考，百多呎的單位租金最少要4,000元，大一點的單位，甚至要6,000多元至8,000多元。劉愛詩說，初步計劃租金將定於4,000元至5,000元，但實際申請程序、資格、租金水平等將於下月公布。
大廈已由恒基完成結構翻新，例如拆除僭建物、平整地台、安裝煤氣喉等，樂善堂則負責內部裝修如油漆、換門、更換潔具等，每個單位約需8萬元裝修費，合共160萬元由樂善堂支付，「我想重申，20伙真係好少，但希望可以推動一個社會風氣，香港的問題是有錢的人可以很有錢，窮的真係好窮，如果業主有樓宇可以捐出來，以優惠的租金與非牟利機構合作，我們幫佢裝修再租出，大家都贏。」
【過渡房屋】100單位550人受惠 光房業主：盡用資源幫社會
面對住屋問題，想依賴政府不成，惟有民間自救，社會共享房屋的概念早在2012年誕生，「要有光社會地產」聯合一些業主，最初以單親媽媽為主要對象，平價出租單位，再擴展至以夾心低收入家庭為主的光房，至今剛滿100個單位，明年初將推低收入青年光房，未來目標可建光屋村，政務司司長張建宗出席活動時直言︰「如果政府的房屋政策做得到位的話，就不用你們出手了。」
有業主提供閒置物業作光房，也有業主選擇購置一手樓。
自掏荷包買樓做光房
劇團編劇何敏文是福利集團創辦人何耀光的後人，她不諱言生於富裕之家是一種幸運，「當自己咁幸運的時候，可能自己做藝術，接觸到不同階層，知道社會有些問題，所以想用些方式幫個社會。」她從家族中獲得一些物業，想藉此幫助有住屋需要的人，要有光創辦人余偉業提醒她，她將會少收很多租金，但她一於少理，「無咩擔心，我對樓又無咩認識，只是覺得既然我有幾個物業，好想攞一個出來。」她在去年中提供中西區一個一房單位，現時住了一名單親媽媽及3名女兒。
有些業主希望購買物業保值，再交給非牟利機構出租、管理，一舉多得，光房業主何敏文（左）和弟弟何存浩（右）則純粹希望藉計劃幫助有需要的人。
其後她游說父親，購入一個位於大角咀的單位做光房，連同雙倍印花稅，花費約600萬元，現住了3個單親家庭，「大家都知道香港有住屋問題，我試過（光房）之後告訴爸爸，又知道可以交給要有光搵適合的單位，他覺得這方式更好，因為手頭上的物業反而不太適合。」她說爺爺在戰後做建築起家，政府未設有福利部門時，已經在公司成立慈善部門，幫助社會有需要的人，這想法延續至整個家族，「搵錢唔係最重要，特別係自己的背景，更覺得有錢人不斷搵錢，咪更加貧富懸殊，反而諗點用手頭資源幫到社會，整個社會都會好些。」
要有光社會地產
營運年份︰2012年
現有單位︰100個
受惠人數︰逾550人
入住期︰不限，平均兩年內環境改善後自行遷出
租戶就業率︰由入住前的21%增至入住6個月後的62%
單位原先用途︰逾45%是非閒置物業，15%屬新買物業
單位面積︰由17平方米至200平方米不等
【外國經驗】歐洲考察 實用組合屋媲美屋宇
因租金高昂、供應有限等衍生的房屋類型千奇百怪，在元朗有一條「貨櫃屋村」，在農地上放置貨櫃當住宅出租，在香港當然是違法，但飛去歐洲的英國、荷蘭，同樣有貨櫃屋村，正確而言是組合屋村，以預製組件技術建成的臨時房屋，用料以金屬為主，由政府主導，絕對合法，住客主要是單身人士、年輕人、無家者，荷蘭少量組合屋會用作安置敘利亞難民。
倫敦Ladywell的pop-up village（下）設有電梯，地下有社企商舖，建築成本亦較高，每個要160萬元，但荷蘭亦有以貨櫃直接改裝的組合屋（上）成本可低至20萬元一個。。
從外觀看來，組合屋比元朗貨櫃屋精緻得多，立法會議員尹兆堅早前去過當地視察，單位面積由200至750平方呎不等，主要用料是金屬，廚廁、房間、爐具、潔具都是預製組件的一部分，收拾行李就可以入住，「不是貨櫃屋，係預製件房屋，其中一種以貨櫃改裝，原因是貨櫃的精鋼耐用，而且可以降低成本、加快建屋時間。」他說，根據當地經驗，一個月可建150個單位，建築費最便宜是每個單位20萬至30萬元，如果需要搬遷，只要拆件重組又可重新入住。
實行位置必須具配套
既然是臨時房屋，放置的地方都應是臨時用地，方便「搬村」，尹兆堅建議政府撥出部分市區的短期租約用地，即是現時未被規劃或短期內沒有興建計劃，並以短期租約公開招租的土地，根據地政署的數據，現時全港有3,424公頃臨時政府土地，尹兆堅指出，當中14%已規劃為住宅用地，毋須經城規會改變用途，較快可實行；面積大約為110公頃，等同元朗錦繡花園，涉及920多幅土地，他以每個組合屋為300呎推算，該面積土地可建逾1.4萬個單位，「作為安置基層的臨時房屋，山旮旯咁遠沒有意思的，而且附近有民居都方便接駁水電煤渠。」他說荷蘭最近火車站的組合屋，只需要5分鐘步程，在英國最遠的是17分鐘步程，「在荃灣地鐵站行去愉景新城，上埋樓都要17分鐘。」
尹兆堅認為組合屋適合建於政府的短期租約用地，並由政府作主導。
其實政府都有意引入組合屋，早前發展局局長黃偉綸透露正與建造業議會商議，計劃在科學園及香港大學先行，初步計劃在科學園興建18層高的宿舍，每個180呎的單位，租金是8,000元至10,000元，「這計劃與臨時房屋是兩件事，他的說法會令社會對組合屋有很負面的印象。」尹兆堅認為，作為給基層的臨時房屋，租金水平應定在家庭收入的25%至30%。
轉載自《iMONEY智富雜誌》