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23/01/2015

白居二政策成效探討

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  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  如果我們要追求一個公平的社會及公平的市場,除了我們要尊重人人平等外,求「真」亦是一個重要的因素,白居二政策被錯誤地評價,最大的損失就是社會錯失了善用二手市場的潛在供應量去化解社會上置業的需求。

 

  我經營的祥益地產有一個數據分析部,讓年輕的統計學畢業生可以學以致用貢獻社會,最近我委託該部門進行「白居二政策成效探討」報告,原因是想從統計學的角度,以獨立觀點,純粹以數據去尋找結論弄清楚幾個問題,(1)居二市場真的比中小型私樓升得更多?(2)「白居二計劃」是否有能力推高樓價?(3)「綠居二」正在逐漸萎縮嗎?

 

(1) 居二市場真的比中小型私樓升得更多?

 

  個別「白居二」突破新高的成交價、和「白居二搶高樓價」等惹人爭論的話題也是傳媒喜歡報導的,於是長期後便給了公眾錯覺,覺得白居二是會扯高私樓的樓價,看回數據,其實公眾是有謬誤的。

 

  更令人擔心的是,一些人在謬誤下會選擇未必全面的數據去印證自己的錯誤觀點,在比較樓價時,時間軸上選取2012年8月至2014年6月的時間,使用點對點方法比較樓宇價格,得出居屋升幅達35%,遠高於中小型私樓的22%,形成居屋升幅偏高的現象。

 

  以上的也與我們在市場上體會的有很大分別,大家看更全面的數據便知道真相了!

 

  ● 現在,我們將居二市場和私樓細單位的平均呎價計算一次,再以2012年8月作為指數基數點,以比較兩者之間的升幅差別,並以三個時段作詳細比較如下多幅圖表: 

 

 

 

居屋資料來源: 房委會網頁 

私樓資料來源: 差餉物業估價署 

 

小結論

 

  i. 在長期來說,包括了2014年的6月之後,居屋第二市場都是跑輸私人樓的,居屋其實是沒有價格補貼的房屋資助,只是有暫免補地價來降低入市的門檻而已,理應要有合理的成交量,居屋長期轉流率跑輸大市其實是不理想的,所以白居二政策如果可以令到居屋市場成交增加,轉流更加正常的話,這是一個雙贏的方案。

 

  ii. 在2005年之後,其實只有一段時期是出現居屋市場是跑贏私人樓的,就是2012年8月至2014年6月的時間了,這正是坊間流傳指控白居二令樓價上升的統計時段,但這種選擇最高時段作標準是非常之不專業的,這時段有10個月左右是未實行白居二政策的,而居屋第二市場跑輸大市的最近半年卻沒有計算在内,這樣並不能夠很公平地反映及評價到有關政策,如此令人覺得引用數據者是先有偏見下再揀選合心意的數據去發表。

 

2. 「白居二」計劃推高樓價?

 

 

   回顧過去數年的時間裏,居二成交量佔土地註冊處住宅買賣合約宗數未曾超過5%,而每年住宅買賣合約都超過5萬宗,所佔比重極少的居二成交根本無法領導大市走勢,炒風相信不在居二市場。

 

3. 「綠居二」正在逐漸萎縮嗎?

 

 

  ● 根據房委會提供的居二成交記錄,綠居二(以綠表資格為主的居屋第二市場成交)成交量正在以平均每年83宗的速度下降,預計2013年6月如沒有推出白居二,居二市場在2014成交量將會低於1500宗。

 

  ● 因此,居屋第二市場在白居二未推出之前已在發生萎縮,窒礙公屋流轉速度的凶手無證據是白居二計劃造成。

 

  ● 在轉流率方面,在過去的15年時間裏,屯門居屋的轉流率每年平均是3.15%,天水圍則是1.45%。反映居屋流轉速度相對較低。

 

  ● 綠居二的購買力萎縮是過去幾年環球經濟環境出現滯脹(Stagflation)所引起,資產上漲加上購買力停滯的結果.

 

總結:

 

  數據是証明居屋第二市場的樓價升幅是長期遜色於私人樓市場,這樣有關政策不單只對樓市是不是負面的,而且已經是產生疏導需求的效果!

 

  我們認為最快及最低成本可以解決房屋問題是二手市場,香港有150萬以上個家庭住在私樓及資助房屋,其中是有約128萬個家庭居於自置擁有的物業,即是適當管理二手市場的放盤量,可快速紓緩當刻的上車需要,而不需要等待高昂的一手供應。

 

 

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