• |
  • 極速報價
  • |
  • 會員
  • 產品服務 / 串流版
  • 設定

24/12/2014

重新認知樓市再上路

  • 加入最愛專欄
  • 收藏文章
  • 汪敦敬

    汪敦敬

    汪敦敬先生從事地產代理業30年以上,創辦祥益地產,認為中小企不要模仿大公司的經營方針,應發展屬於自己獨有的策略去開發藍海市場。

    撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!

    近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。

    汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!

    本欄每周更新

    樓市點評

  12月16日,運輸及房屋局局長張炳良公布了《長遠房屋策略》,主要內容只是將未來十年47萬的建築量增加多一萬為48萬,及表態不會進行租務管制!外界認為有關政策「無料到」!但是我認為政府近期包括今次公佈表現的態度和言行都進步了不少!證明政府內有較多的人開始懂得樓市!是!很遺憾!不少高官或者處理房策的公職人員其實也不懂樓市!往往會將正確的房屋政策處理錯!有如「左腳穿著右腳鞋」!表錯態的包括了我欣賞的真君子財爺曾俊華!財爺多年以來都是提醒小市民小心美國加息的,但他的言詞其實太過強調「買有風險」!而掩蓋了「不買樓的風險」!顯示了很多高官都不明實質甚麼是機會成本(Opportunity Cost)!

 

  美國加息風險怎會比樓價物價上升的風險更大!?筆者不是在這時候抽水,我多年來已經提出多次,在事前、事發也有作出提醒!最近特首梁振英也有向市民提示小心加息!但是卻清楚說出了環球資產上升的客觀背景!這樣就能表現出買有風險,不買也有風險的客觀實況了!我覺得就平衡得多!我認為特首應該要多和高官們上一上堂!

 

  公道一點說,香港官員很努力而且犧牲不少,我們應多欣賞及支持他們,但懂不懂房地產是技術層面,不可含糊,見錯必須盡言盡責提出,過去數年高官言論「忽略不買樓的風險」及「容許政策會令樓價下跌的期望」令很多「原來買得起樓的人」耽誤了上車機會,已「累死好多人」!

 

  認為樓價因為政策或增加供應而樓價大跌,其實是很可笑也很危險的!政府雖可以衝擊市場,卻不可以控制市場!除非這市場是封閉及比政府更細小的,但香港是國際市場既開放且龐大,當大市場就「小」政府的政策作出回應時,其實難以駕馭!也恐怕政府官員不容易作出應對!就以「樓市辣招」為例,當有關策略令再投資的成本及風險也大增後,二手市場便愈來愈少人放盤,這種衍生的市場動力政府更難以化解!

 

  另外一直以來,很多人以為樓價起跌的法則是供求!或者是經濟的上落!其實這些只是樓價上落的因素!卻不是法則!樓價上落其實是---「買賣雙方的博弈」!業主形勢強樓價就易升難跌!買家形勢強樓價就易跌難升!這個博弈才是樓價上落的法則!如果大家同意我的說法,看回頭,有很多人用了錯的舊觀念來評估樓市了!想一想,樓市辣招其實會令業主的博弈能力更加提高!少按揭!抑制再投資!業主保留了更強實力!業主保留的能力更高,樓價的趨勢就清楚不過了!

 

  只要普遍業主的博弈能力仍比買家強,樓價上升的機會就比下跌大!於是樓市辣招後,雖成交大減,但樓價並沒有跌!反而升!原因正是業主博弈能力提高的影響!如果環球經濟崩潰!樓價是否一定會跌?這只能說有了樓價下跌的重大因素!但如果經濟崩潰之餘,銀紙仍然貶值!而偏偏市民又認為樓市是資金避難所可以平衡貶值的話,樓價一樣可升!

 

  不要以為筆者想唱好樓市,樓價一樣可以在經濟景氣、供應不足下因「業主博弈弱勢」而下跌,世事無神話,看好看跌也不要迷信!

 

  政府可透過樓市辣招分配機會和資源!但市民不應對樓價下跌有太多的幻想!由一開始以來我也強調,樓市辣招作用只有buy time(買時間)!如果從buy Time的角度去看,政府已經非常成功,而且做到了極限!政府的確是令到市場低運作個別時段低升幅下,半冬眠了三年左右!偷來了的三年!只可惜香港人沒有珍惜這偷來的時間!沒有掌握機會入市!更沒有掌握時間去支持政府開發土地,偷完一次後未必可以再偷!相信一直至到有足夠供應為止,市民心目中的樓價「太高」問題,不單只不容易改善,還可以繼續惡化!政府再出招已不容易產生效應,市民唯一可以選擇的就是上街去支持政府發展土地(包括郊野公園)!或者選擇環境繼續惡劣下去!

 

  執筆的時候,無論房委會也好,市建局也好,也面對了赤字的危機!政府部門一樣要講究市場效益!政府更是市場其中一個重要持份者!最後,政府會因為需要收支平衡的關係,由自己一手證明樓價繼續上升這事實!

 

  市民不肯支持政府施政,嗚呼哀哉!

 

  買樓的金科玉律只有一條!就是「量力而為」!「買」與「不買」同具風險!希望看官切記!高官切記!我自己當然切記!

 

  能量力而為者!「買到你就赢」(只能長遠有效)!不要不自量力輕舟強渡入市!

 

 

 《經濟通》所刊的署名及/或不署名文章,相關內容屬作者個人意見,並不代表《經濟通》立場,《經濟通》所扮演的角色是提供一個自由言論平台。

etnet財經‧生活App   財智‧健康‧品味生活     【立即下載】  iOS版 / Android版
我要回應

  • 生活副刊
  • DIVA
  • 健康好人生