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05/01/2016

富貴長者房屋不受歡迎?!

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Text: 羅國森

  上次提到,房協最近推出了一個人稱「富貴長者屋」的長者房屋項目雋悅。這類房屋只租不賣,供60歲或以上人士申請。只要一筆過付清租住權費(也可以分期,但最長只可分10年),就可以終身入住,不虞業主加租或迫遷,令退休人士在居住問題上再無後顧之憂,而且,該屋苑設施還特別照顧長者需要,住客會所又附設中西醫診所,整個環境都是「長者友善」的。

 

  我也親自參觀過雋悅的示範單位,感覺也十分良好,如果我到了60歲,我也不排除會去申請。不過,由於該項目沒有任何資助,加上位處北角鬧市,故租住權費絕不便宜(租住權費會按年齡遞減的,60歲的最貴,80歲之後劃一)。如果申請人80歲,申請低層開放式單位,最便宜的選擇是185萬。

 

  如果以中位數計,當中大部分單位都要400-500萬才可以入住(實用面積約400-500呎)。如果是高層,實用面積700呎左右的單位,租住權費更高達700-800萬,最貴的少部分單位,更要上千萬的租住權費。

 

  如果用股票的述語來形容,這隻「新股」的「認購」反應很慘淡,不但沒有超額,而且只有僅僅過半數的「認購」,因為該項目總共有588個單位,最後只接獲3xx個「認購」。我的新西蘭同學告訴我,在當地,這類長者房屋的需求很大,每次有新項目推出都是很搶手的。

 

  按道理,香港已經是相對富裕的社會,始終會有一部分人士會追求高質素的退休生活,但原來,這一部分人士只得300多人左右,我也有點始料不及。但我相信,最大問題應該是「定價」。現時房協推出這個項目,適值樓價是歷史高位的時候,所以,大家想住平樓,真的不用妄想!

 

  這個項目的租住權費有一項安排,那就是,如果兩年之內退出,房協會退還八成租住權費。換句話說,一個實用面積500呎的單位,平均的租住權費是500萬,如果住兩年可退八成,即400萬,即是兩年的租金是100萬。

 

  我去北角附近的物業代理查詢過,現時附近相類似的單位,實用呎租大約40-50元,一個500呎的單位,月租就是2-2.5萬元,兩年的租金總和大約48-60萬。如果租兩年雋悅要100萬的話,月呎租是4.16萬元,足足比租私人樓貴一倍左右。

 

  我同意,雋悅是新樓,同區的私人樓,最年輕的港運城也有十多年樓,似乎這一點要給雋悅一點優勢,但不要忘記,租雋悅是要付管理費的,現在管理費大約4元一呎,即是每月還有約2,000元的開支,但租私人樓,現時管理費絕大部分都是由業主支付的,這一點就算打和吧!

 

  因此,我認為,這次雋悅的認購反應欠佳,最大問題應該是「租金」太貴!關於雋悅的其他話題,下次再續。

 

  作者電郵:lkslo@yahoo.com

 

 

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