額外印花稅的「偏方藥性」

　　2月18日筆者代表香港專業地產顧問商會到立法會《2012年印花稅(修訂)條例草案》委員會發表意見，有關觀點受到傳媒廣泛報導，為了更充分補充我們的看法，我再撰文分享有關意見。

　　本會至今並沒有反對「雙辣招」政策，甚至兩年前是接受額外印花稅推出的，因為在環球量化貨幣情形下，政府是需要買時間(BUY TIME)去作疏導工作的，但政府對樓市行駛這種管制措施，猶如用新藥去為病人醫病，新藥用了兩年之後，其「藥性」已經表現了出來，作為市場證人的專業地產代理，必須盡其言責，將其體會到的「藥性」與社會分享，如果政府不尊重藥性的特質去微調政策的話，便可能會將一件好事變為壞事。

　　在立法會我集中表述意見書中的「減少樓盤供應量」部分，我認為額外印花稅人為地增加了市場的成本及風險，這不單只是令炒家受到威脅而變得絕跡，同時亦令到用家受到威脅而減少了二手市場的放盤量，因為在SSD這懲罰性稅項下，無人夠膽說買入單位三年內不會因突發事件而需要賣樓，所以有關稅項引起的風險和換樓成本的增加，對所有買家皆有殺傷力，包括上車、換樓、長線投資者，及炒家。加上銀行按揭收緊、息口優惠大減(息口優惠部分業主由最平時期大約0.8%變為現在的2%左右)，無論息口成本或首期支出也大增，這樣綜合的結果就是更少人肯放盤，少人放盤價格就能企得更硬！措施令買家按揭率減少和變得更穩健，樓價自然易升難跌，於是「一個很大的市場，只需要很少的成本，就能支持到很高的價格！」這是扭曲發展的。

　　會中，我更以去年12月的住宅成交量作例子，整月只有3286宗，比03年沙士最低潮3649宗還低，當時成交量跌至三千多宗，價格已跌到一個不堪的地步，但去年12月，在更低成交量下價格仍堅挺向上，包括工商舖及車位的非住宅成交量升破97年高位，這兩極化的不健康顯示洪水不可堵塞只可疏導。

　　對於我的意見，多個政黨也要求官方反映，運輸及房屋局常任秘書長柏志高先生認為樓盤成交量數字減少，很難確定是因為SSD政策引起，他說的也是事實，尤其是銀紙貶值、市道好也會令人惜售資產。

　　但我認為難以確定不等於不需要搞清楚，相反，這正正就是令未來市場發展優劣的關鍵！如果筆者的觀點是正確的，政府愈管制，可能會令放盤量愈來愈少，放盤量少不單只令到樓價難以下跌，更加會令社會財富不能因市場調節而轉移，樓價不會暴跌，無產者也不會執到炒家損手的平貨。

　　額外印花稅屬宏觀調控的一種，宏調的基制是在市場泡沫醞釀初期便將其抑制，消滅了未來的風險，但卻也抑制了自由經濟的新陳代謝和財富轉移效應。宏調對社會的財富分配不是靠森林定律的新陳代謝，是靠抑制投資者步伐，加快對草根的房屋資助，令有資產者增加，以減少社會的貧富懸殊。內地近年興建以千萬計的保障房就是宏調治國的優秀部署，但是香港卻偏偏沒有準備足夠的供應去作房屋資助的補充，恐怕不易做到理想的社會財富分配了。

　　同樣行使宏觀調控，香港很多方面和大陸的處境也不相同，香港的財富和內地比較，雖然規模上是小巫見大巫，但是藏富的深度卻比內地厚，不但香港的發展商富甲三代，不介意銀行關水喉，連香港的小市民也較大部分都供滿了樓，故宏調政策實施的時候，有資產者的防守及繼續持有的能力其實是更強的，這令到有資產者在宏調政策之下，最後也會成為收益最大的一群，無產者分享到的，仍然是最少的。即是說「雙辣招」若不微調其政策及整體配套，在社會財富的結構改善不大情形之下，長遠來看，更加會造成極端的貧富懸殊。

　　正因為如此，特首一向也十分重視資助房屋，只是前朝政府連開發土地也嚴重失職，至今其實難以補救！增加土地只能惠及下一代，不斷加高的建築成本只會令白表人士置業日益渺茫了。