樓盤大劈價 政府重奪主場後的新秩序

　　有發展商將旗下樓盤大劈價出售，為市場新秩序開了第一槍！雖然其他發展商暫時表示無意跟進，但是市場已經由大、中、小業主互相鞏固的「正和遊戲」，改變為各自修行的「零和遊戲」了！以前發展商樓盤不憂賣自然「揸價」，現在為何要出劈價手段促銷？顯然是因為政府不斷出辣招，增加了市場的成本和風險，令買家少了！各辣招雖然不會減低剛性購買力，但因羊群心態而來的柔性購買力卻可以大減，相信這是政府重奪地產主場地位後的新秩序了。

　　正當中國舉行全國人大及全國政協會議前，香港政府宣佈取消勾地政策，雖說表面及實際分別不大，但在政治上我認為是一個政府重奪市場的象徵。如果說國家正針對地區霸權，望在各省市重新格式化利益分配的話，取消勾地就是香港政府重奪房地產主場的重要里程碑，而各項辣招其實是測試中國經濟的調控概念，即是借機抑制有資產者的經濟活動，而資助無產者去擁有資產的機會，從而達到更佳的財富分配，令貧富懸殊的矛盾減少。

　　我認為，其他發展商就算不跟風減價，相信也會推出優惠搶客。而事實上，因為樓花的呎價遠高於現樓，除非是貨尾單位，否則就算減了價也並不起眼，顯然政府的樓市干預措施是透過增加風險和成本，而令買家的數量少過供應。如果這情況繼續，這麼市場便由「供不應求」變為「供過於求」了！會否發生其實已操縱在政府的掌握之內了。

　　如果一手樓持續減價，二手業主亦會跟著減，問題是跟進幅度而已，但劈價的危險處，正是在於一發難收，尤其是小業主，一開始減價便很難停止，市場將會是互相踐踏還只是微調？現在說言之過早，仍需拭目以待。但起碼市場已發生基礎性地改變，質的改變！

　　改變一是政府重奪主宰市場的地位，政府已有能力左右市場了，主流民意相信若再有需要政府會再出手。二是市場持份者已是各出奇謀去爭奪市場利益，而不是之前的齊齊看好只升不跌。

　　現在香港的房地產已算是一個在宏觀調控下運作的市場了，除政策外，政府亦在按揭上長期收緊，金管局增加銀行新做按揭加權風險比率至15%下限，這無疑已增加銀行的成本去製造人為的加息，當然在聯繫匯率下香港的加息有限，但卻足以為市場製造心理壓力，這算是政府管理市場符合期望的一例。

　　政府的想法不無道理，在暢旺的市場中，增加最多的其實不是剛性購買力，而是柔性購買力，這些急增的購買力正正是由於市場有濃厚期望樓市會上升，以行政手段來改變柔性購買力是有實際基礎的，但這無論如何也只是buy time，令政府有更充分的時間去應變。去除了柔性購買力後，急切需要房屋的剛性購買力仍然會繼續增加，而柔性購買力有不少最後也會變成剛性購買力。洪水不可堵塞只能疏導，最後都要靠政府的努力去滿足住屋需求。

　　因此，任何政策和措施也好，最重要是兼顧上車及換樓自住人士的住屋需要，不要因為按揭收緊而令他們受到魚池之災，無論資本主義或者社會主義也好，也必須確保財富轉移是在健康的新陳代謝下進行的，而且，財富較平均分配亦是解決貧富懸殊的基礎。

　　從短中期來看，不少項目的樓價可能會因為政府的干預而慢慢調頭向下！直至去到一個較合理的水平，然後，重新向上發展，當然小型單位是有條件健康逆流而上，或者調整得較少。

　　但我必須提醒各讀者，物價的上升動力都是源於貨幣的貶值，這最主要的壓力是香港政府不能做任何消除或者減弱的，雖然美國不斷出口術「佯裝」加息或者結束量化貨幣，但是美國要應付國內的資助政策甚至大興土木的振興經濟政策，似乎不可能不繼續印銀紙，所以筆者仍認為樓市長期會上升的。

　　一手樓減價後，細單位的二手市場減價幅度卻過敏地加大，因此在量力而為下，筆者反而認為現在是入市的時機，因為選擇多，講價幅度亦較大呢。