大夢似真

　　最近在不少場合上，都會有人向我諮詢入市的意見，和以往不同的，就是很多想買入的人都是期望樓價下跌的較年長人士，我通常都會發出會心微笑，問他們：「想幫仔女買樓置業？」答案往往是：「是啊！希望樓價爆煲可以幫仔女買到平樓！」跟著我就會和他們說：「那麼你自己住那層樓有打算平賣嗎？」「我當然不會賣出，我看好後市……」說到這裏對方往往都是呆了半晌，跟著大家心中也明白了。

　　既然年長一代普遍都樂觀惜貨無打算平售物業，又如何能幫下一代買到大減價物業！？筆者以上的論述不是想說明樓價不會下跌，而是想說現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合，正因為這種組合化，不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力，而個人的財富也由單一化變為多重組合。這已經是市場新常態，而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。

　　我寫文章的風格往往是同時陳述「買的風險」和「不買的風險」，但是有部份讀者是很不高興我說好的一面的，認為樓價如此高，我不唱跌是為了做生意，是無良心！我認為這些是舊常態的思維。

　　數十年前，當購買力仍然是單式為主導的時候，的確是會出現投資「雞毛鴨血」的情況，人往往是活在過去中，所以很多人也想以「執死雞」的心態去等樓價跌，覺得樓價高就是罪惡，享受高樓價的人就應該等「天收」。雖然歷史往往是充滿複製的，但亦會不斷出現新局面，在一個社會財富出現複式結構的情形下，重點已經不是樓價是否會下跌，重點是樓價如何下跌！單式財富社會，樓價下跌可能是等於互相踐踏，面對複式購買力，樓價下跌正好也是入市時機，亦因此之後的變化亦更加複雜化了。

　　香港人到今天仍然活在歐美的陰影之下，起碼在思想上亦在他們的夢囈中，最佳的例子就是對加息的迷信和期望樓價下跌的邏輯了。

　　1971年，當美國以金本位贏了全世界人的信任後，便把金本位取消，從此美國就無本生利，為了穩定金本位撤出後引來的不安，美國大幅加息至21厘息高息，這是霸權的豪奪手段，而非合理常態，世人從此認為美國可隨意操控息口，是出於對美國的迷信，或是金融炒作，加息本是平常事，所謂美國加息危機，我多年一直認為是子虛烏有！

　　美國送給我們的另一道傷痕，就是80年代向東南亞輸入很多「有毒」的金融產品，就有如清代英國向中國輸入鴉片一樣，將東南亞的經濟大量槓桿化，普遍人都比自己能力超借貸幾倍，去到97年金融風暴正正是美國佬來剪羊毛，亞洲經濟崩潰也令美國在銀紙印得更加多的情形之下，因局勢動盪令美元需求大增而升值，如果要現在樓市要跌得如97年金融風暴那麼慘烈，要香港人要有80年代那麼無知和借貸瘋狂，近年在樓市辣招下，香港人借貸其實是愈來愈少，所謂借貸高過GDP，其實是用單式購買力計算的過時觀念，香港市場不單只借得少，而且難借貸，就算上車自住人士要入市，都要面對嚴格的壓力測試和入息比率，能過五關斬六將的都是精英！加上中國的硬資產政策，香港的有資產者要出現恐慌，恐怕愈來愈難。

　　以上很多人擔心的「歷史重演」，其實只是活在美國製造的惡夢中，本來就是美國編排的劇本，是假的，只是大夢似真！很可憐，期望歷史重演令人忽略了探索和掌握未來啊。

　　樓價總會跌，但要知道如何跌才可掌握入市、出市和換馬機會，而不是盲等樓市跌！我想分享我認為在複式購買力下如何計算樓價是升是跌：

　　在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了，購買力不足的上車人士也不可以隨意入市了！這個做法的結果就是未上車人士會愈來愈多，這個社群形成的三角形也會愈來愈大，而能買樓的都是這三角形的最頂一群，因此，你會發覺出了辣招後，樓價指數仍然處於更高位，這是因為入得市的購買力會再提高了，而他們買的單位亦是追求更優質的，這是新常態下的結構性上升壓力！那樓價是否一定上升？那麼還要看另一方面，就是成交愈來愈少的情形之下，是否能令到放盤量愈來愈多，或令到業主普遍需要減價。

　　樓價下跌是要合乎結構性的，甚麼是樓價結構性的下跌？首先是要有樓盤增加，另外，在樓盤增加後，同類型的平盤應該是愈來愈多才對，即是說一個單位賣了出去後，更平且更多的同類型單位是繼續出現，這樣才有基礎結構性的樓價下跌，如果一個單位賣了之後，就沒有同類型的單位以平價放售，那極可能只是微調而已，極其量是較頻密的微調情況。 如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤，或者有放盤不願減價，樓價也不下跌！

　　以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對冲後，就是樓市的走勢了。

　　我輩過去數十年，夢的、哀的、喜劇和悲劇時刻也是在美國劇本下不自知地被擺佈，為何不醒來做好自己中國人的本份呢！？