延長樓花預售期 樓市下跌有望

　　自小學校老師總是會教我們甚麼是「對」、何事為「非」，到了數十年後的今日，一些人抗拒國民教育，但是以前殖民地時代的香港教育，又何嘗不是令我們在成長中崇拜了西方的國度和軟實力？個別人不假思索對一些事情反對，會否是另一極端的洗腦呢？不要以為本文筆者是談政治，不是，我是從樓市談分辨能力，事實上，我們一直也活在虛假的世界裏，也活在謬誤的世道中。

　　08年的金融海嘯驚醒了世人，我們自小生活在被瞞騙的環境下，而美國的量化貨幣政策，也喚醒我們是在任人魚肉的處境上。

　　97年前，我們引以自豪以為自己已比鬼佬更青出於藍，掌握放任式自由經濟理念，怎知道一個97金融風暴，輸得人仰馬翻，幾乎抱憾終生！

　　到了03年之後，人人以為自己踏實不少並已「得道」，成為「富爸爸」的時候(借貸率大減懂得掌握生活)，其實大部分人仍困在「八萬五的陰影下」，過分保守，失去了遠見！也支持了不思進取的政策及特首，今天基建不足、土地供應缺乏就是大部分人以高民望去支持的政策一手造成的，我們可怪何人？

　　我們自少奉若神明的所謂自由經濟，其實無論貨幣及土地也被壟斷，有多公平？

　　大部分人視為金科玉律的所謂供求理論，往往只計算土地供求，没有計算建築材料、工人的供求，且貨幣一樣會因為供應太多而令樓價逆勢向上，有幾可靠？

　　美國經濟模式既對我們香港人不公平，我們應選擇進一步投入她的懷抱？還是對她抗逆，自己打造新天地？近年香港政府正打造新的市場秩序，筆者贊成和反對的地方都有，只希望在此與各位一起分享，讀者應以自己的判斷去分辨，不要迷信任何學說呢！

　　政府宣佈延長私人樓宇樓花預售期，由本來最早二十個月，延長至三十個月，另外，新一批居屋有大約二千一百個單位，將於一六至一七年落成，政府會提早二十四個月，即明年年底發售，我知道消息後不禁作出深呼吸，想著：「這不是需求管理嗎？中大型物業樓價終於有下跌的契機了！」

　　在滯銷的市道下增加供應，很大機會令價格下跌，還記得97金融風暴後到沙士期間嗎？房屋供應在未達標甚至愈來愈少下樓價卻不斷下跌！不單止推翻了97年前的所謂大量需求，最後政府更要宣佈退出市場！

　　今次一手樓在樓花銷售的新秩序下暫時滯銷，慘淡銷情如果持續的話，本來的供應已令市場難以消化，但不少人仍認為發展商的共同價值觀只會令樓市整體價格放軟而不會大跌，但延長預售期後，樓市潛在供應可加大五成！這是很大的比重，只要有任何一間發展商減價，就很易出現減價戰了！而且這放寬預售期安排最厲害之處就是令新近投得地皮的發展商不久就可推出樓花發售，這無疑是黃雀在後，將本來兩個不同時空的供應板塊連貫，令發展商們在「揸價」上難以共嗚！

　　樓花下跌，中上價樓便下跌有期，之前政府多項辣招雖作「需求管理」，卻沒有進行「供應管理」，辣招以提高入市成本和風險令買樓的人大減，但何嘗不是令到放盤的人也減少？想換樓的用家和想換貨的投資者何嘗不是因為辣招提高了入市成本和風險而不放盤出售，並改為成本低得多而風險近乎零的「揸貨」去面對市場？於是，減少需求和減少供應相互抵銷下，辣招效用大減了。

　　今次政府已開始進行「需求管理」，大家還是積極面對及早習慣新的市場常態，方為上策。

　　當然，我認為上車樓會有限度微升，但大家不用擔心細樓樓價會不健康發展，因為細樓價略升已吸引了放盤量增加，價格已開始被增加的樓盤抑制，市場將向兩極局面發展。

　　在單純的供求理論外，我也補充以下的供求法則：

　　當樓價上升的回報周期快過起樓的建築期時，就算有足夠的地，樓市也供不應求，你增加土地，恐怕不夠滚雪球下的投資者膨脹快。

　　市道差時，就算即時停止供應也好，急退大減後的購買力將會遠少於剩餘的有限供應。