後辣招時代的樓價鐵三角

　　近年人們都對貨幣戰爭開始認識了，大家也清楚美國數十年來透過量化貨幣及加息不斷剝削著群眾。只是，在香港正正是2015年美國決定以加息來「剪羊毛」(將之前量化的貨幣回流，從中得到更大的霸權利益)的前四年，2011年香港推出了「樓市辣招」政策，表面是對付炒家，但短炒活動其實已在第一次出招時(2010年11月20日的SSD)已大減近乎零，但繼續推出的第二次(2012年10月27日的SSD)和第三次(2013年2月23日的AVD)辣招基本上是令長遠投資者和換樓客也受到一定程度的抑制，務求要令到香港房地產投資市場「慢活」下來，某個角度去看，這抑制是需要的，因為當時香港正是面對資金氾濫，量化貨幣後的美元正透過各種金融渠道「水淹香江」。

　　事實上，2007年至2014年香港M3(是一個衡量貨幣供應的主要指標)增加了一倍，如此大量的資金流入才是資產市場價格急升的動力，如果沒有政府政策抑制，屯門住宅物業今天樓價我認為已在13000至15000元一呎了！而且透過市民滾雪球式的增大投資，負債也會複式增長，就好像97亞洲金融風暴的前10年一樣，那些年，我輩的青春年華也在美元量化貨幣下借了不少易借的錢，最後不少人在美國在97金融風暴「剪羊毛」後「一Q清袋」！

　　樓市辣招不單只控制了炒風、阻止了境外購買力、也令到香港金融穩健！在環球量化貨幣之下，國際金融大局日益混亂，相信去到今年下半年，人們都會「突然警覺」房地產相對其他投資項目穩健可靠得多！現在其實是一個「磚本位」的年代！

　　不過，樓市辣招捍衛市場雖是硬道理，但重招必有副作用，我應該在此分享及探討在「後辣招時代」的善後方案。

　　樓市辣招最大的副作用就是抑壓購買力，我們看看數據：

　　根據土地註冊處資料，2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗，這段時期既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底及最高峰，我認為是相對合理的正常成交量，但在2011-2015年實施了樓市辣招下平均每年二手成交量是53,537宗，即是平均每年減少了的二手成交應是37,919宗！（一、二手相加則是平均每年少了40,868宗）！

　　換言之，自2011年推出樓市辣招後，這五年的時間内二手成交量減少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗)，那些成交及購買力去了那裏？需求又去了那裏？雖然當中不少是短炒或者境外投資，但如何打折也不能改變其數目龐大的本質，這些市場能量抑壓的部份將來釋放的時候會如何？

　　如果覺得有關被抑制的購買力在釋放出來會很強大的話，那未免將事情看得太簡單了，事實上是複雜得多的，在量化貨幣加樓市辣招下(滯脹來臨加上入市的風險及成本增加，市民傾向「揸貨享增值」)，二手市場放盤量也大幅減少！由2010年11月1日至2012年10月1日，屯門放盤急跌了49%！到截稿當天仍在減少中！即是說，市場少了成交後，並沒有因此而導致二手放盤量有累積，反而是減少！

　　如果說二手放盤量也幾乎等於市場供應量的話，2011至2015那五年二手放盤量是否也比2004至2010年也少了起碼189,595個放盤量和流通量！？（已假設二手放盤量在成交少下沒有加減），這概念雖抽象，卻不能不去想，需求少了，放盤量也少了，若果釋放需求的時候放盤量卻不能釋放的話，這就要面對樓價的失控地上升。

　　在奇貨可居及業主實力普遍強勢下，最強購買力便聚焦在很少的成交中，令成交價不跌反升，升高了後的樓價亦更少人買得起樓，但是原本的業主日益供滿樓，而新置業的又是能跨過高門檻的優秀買家，於是市場的持份者實力穩健者比例日眾，樓價升的步幅更大，但聚集購買力雖是真確購買力，但並不及整體購買力平穩，所以調節時的落差亦較大，近期的所調「劈價勢」其實不是傳統的樓價調頭，而是新常態的市場運動而已，樓市正以更鞏固基礎地以闊幅度上落，以為樓市會如98年結構性下調其實是美麗的誤會，後市一樣會以較大的幅度反彈呢！

　　在面對國際的衝擊，樓市辣招是需要甚至成功的政策，但以上所列舉的副作用，正正是要在「後辣招時代」開始要去解決這些問題了。

　　如果我以上的分析是對的話，解決問題也是應以有關邏輯去訂定方案。即是增加二手放盤量，鼓勵二手放盤令整體市場「放盤量比成交量多的時間，才能令樓盤累積，這樣才能衍生樓價的下調壓力」！

　　單靠增加一手樓花的供應，並不能有關樓市解決問題，只可重拾合理的市場結構，未來4年的一手平均供應量比較2015年一手成交量每年只增加約5000伙左右，此數字對解決上文任何一個數字也只杯水車薪！

　　而增加供應的過程中，龐大累積購買力社群的三角型尖子部份更會支持著高樓價的成交，而三角型的大部份人雖放棄了置業卻成為了租客支持著高租金！最後也牢固地支持著樓價！在市場結構上成為了「樓價鐵三角」。

　　再者，要發展商大劈價並不容易，發展商只要改善盈利及銷售方式已可保持盈利平衡，在這低息時段把銷售期拉長至入伙前售罄，對屬期貨的樓花來說仍是理想成績，發展商比以前損失的是之前高速回籠的機會成本，政府能到此地步已做得不錯，但祈求發展商劈價蝕讓的人，想法「堅離地」。

　　以人口對比可售單位數量（179萬），香港其實有足夠的小型單位（超過一半的實用面積小於50平方米）！問題是二手市場放盤量不足，現在我們似乎沒有對症下藥，反而將新大量地皮消耗在「納米超小單位」上，當10年後樓市辣招可能功成身退之時，人們極可能又要面對市場上的三房單位的不足了。

　　解決問題應是：在制度上鼓勵二手放盤，包括換樓或投資，只要是賣出的比買入的多，換樓「1換1」可作辣招稅的豁免，換樓「2換1」更可作印花稅折扣，如此供求就可以平衡，市場放盤量便可日益增加，只要市場良性增加成交的話，市場就不需要依賴少成交去支持，成交增加的話，剛性需求就不會隱藏在租務市場間接支持著樓市，「樓價鐵三角」的結構就會改變了！

　　要解決樓市問題，我認為只有用以上方案，當然，支持政府正本清源去造地更要香港人齊心努力了。