結婚離婚為買樓 揭上海樓價飆升之謎
為買樓可以去到幾盡？上海人為買樓而結婚，為多買一層而離婚，政府為遏抑節節攀升的樓價連番出招，意外地在一年內令上海先後掀起「結婚潮」及「離婚潮」，樓價不跌反升，加劇恐慌性買樓熱潮，有盤即搶光。港人陳詠東於上海從事物業投資及融資15年，是基強聯行投資管理（中國）有限公司的董事總經理，他接受本刊專訪，解構「中國式離婚」如何推升上海樓價，以及中港樓市將何去何從。
近月上海人微信朋友圈瘋傳一張相，嘉定區一個新樓盤開賣前，過百買家連夜排隊，當地傳媒形容為「再演搶房大戰」。搶買樓在上海不是新鮮事，過去一年已在各新盤上演。自2015年推出「330新政」，上至中央、下至地方均頻頻出招托樓市去庫存，期間人民幣貶值、股市不振、低息周期等，令資金湧入樓市，一線城市樓價由回暖到發燒，更蔓延至部分二線城市。上海樓價一年飆升近兩成，雖然今年1月上海樓價錄得比上月跌0.1%，樓價稍稍回穩，遏抑措施被指奏效，但小小跌幅跟過去近一年半的大段升幅相比，實在微不足道。香港人「上車難」，上海人也面對同樣難題。
人口湧入炒起一線城市
上海樓價飆升，是否跟供需有關？在上海15年的港人陳詠東，為基強聯行投資管理（中國）有限公司董事總經理，從事內地物業投資及融資，尤其熟悉上海樓市，他指內地一線城市北上廣深的樓價飆升，「因為全是移民城市，這些城市在過去10年，人口急升至少30%。」
陳詠東
移民城市的房屋需求大。陳詠東以上海為例，人口於2005年至2015年間由1,650萬人升至2,400萬人，按多年來標準2.93人住一單位計算，居住單位由500多萬個增至800多萬個。800多萬個單位中，有一半是舊式的老公房（自1970年代國企與事業單位合作興建的住宅），在市場上有買賣，另一半的400萬個單位是過去20年的新落成量。他又補充，上海政府近年推行優化人口政策，每年有30萬至50萬名優才落戶上海，包括海外留學回來的「海歸」，每年至少要有10多萬個單位滿足這批優才的住屋需要。
為應付人口急增，上海自2000年急速起樓，陳詠東2002年到上海，看著上海到處高樓競起，他指上海沿地鐵不斷起樓，自2005年起的10年間，上海地鐵長度增加了400公里至580公里，400公里長度約來回紅磡到廣州東一次，「你想像沿這400公里起樓，數目會有多龐大，到2025年更會增長至1,000公里。」
年建8萬居屋難阻升勢
另一邊廂，上海政府近年大推經濟適用房（下稱經適房），協助年收入少於5萬元（人民幣．下同）的家庭「上車」，售價每平方米約8,000元至1萬元，比市價2萬至3萬元起低三分二至一半，每年落成量約7萬至8萬個單位。他指當地政府做經適房的力度極大，幾乎所有市政府下的房地產國企都投入建經適房，「現時上海一年交易面積約1,600萬平方米，經適房佔了500萬平方米，佔了交易總面積三分一，其餘的1,000多萬平方米屬一手及二手樓。」
需求大，供應亦大，上海每年銷售20萬個私樓單位及8萬個經適房。陳詠東指出，上海面積達6,600平方公里，大有發展空間，但為何過去一年半樓價有上無落，出現「搶樓買」、「日光盤」（即一日售光的樓盤）？「有經適房滿足大眾需要，又有限購，非本地人又不准買，仍壓不到樓價，過去15個月樓價癲升，因為出現了怪現象，」陳詠東頓了頓，「因為很多家庭離婚。」
內地人出現為買樓離婚風潮，體現獨特國情。
何謂「限購令」？
2011年推出的「新國八條」，以行政手段調控樓市，簡稱為限購令，由限制購買單位數量、買入第二套相隔時間、首付比率最低要求到限制買樓人士類別等。多年來限購範圍隨樓價升降有變化，不同城市的限購令亦有不同。港人北上買樓，亦因限購令，被視為外地人士，只可購買一個住宅單位。
上海離婚個案增近兩倍
為買樓離婚，可謂「中國式離婚」。早年上海人為買樓出現「結婚潮」，因限購令延伸至非滬籍單身人士不准買樓。去年8月，有傳離婚人士亦會被限購，結果引發「離婚潮」，很多夫妻在急離婚，在9月限購令前多買一個單位，出現「早上登記離婚，下午認籌買樓」的奇觀。8月底上海離婚申請增加1.9倍，樓市每日成交量較平日高一倍。有關當局最後要「限離婚」，即限制每日申請離婚數目為50對，又拘捕7名被指造謠的地產經紀。
離婚家庭成樓價新動力
即使沒有以上傳言，離婚買樓已甚普遍。家庭買入第二個單位，須付更多首期供款及有房貸限制，甚至不許買第三個單位。但離婚後身分由家庭變成個人，原有單位歸夫妻其中一人，另一人買樓就可避過限購令。上海離婚率往往跟隨樓價上升而增加，在2011年限購令推行前，上海離婚每年少於5萬宗，但2011年後，每年突破5萬宗，2015年達53,244宗，38%離婚率在全國僅次於北京。
陳詠東指出，在過去一年半，離婚買樓成為推動上海樓價的「另類動力」。上海有2,400萬人口，假設三人為一戶，約有800萬個家庭，只要當中有1%即8萬個家庭離婚並用此招買樓，已經足以打亂樓市，「上海一年新單位供應量才20萬個，突然多出8萬人買樓，怎會不搶買？」
他指有家庭為了換樓，希望小單位換大單位，也因限購令而被視為買第二套房，結果要離婚才能處理；亦有上了年紀的老夫妻，為了幫孫兒買樓也心甘情願離婚，「真實個案，我身邊10個朋友，有超過一個家庭正是為買樓離婚。」陳詠東笑言︰「所以好難用供需去解釋上海樓價飆升！」
限購措施得出反效果是意料之外，陳詠東在內地多年的房產經驗，他認為內地政府要壓的是飆升暴升，並非要樓價大跌，「他們是要穩定樓價，平穩地升。最好每年升1%到2%，跟隨通脹，市民買得起樓，經適房照顧到弱勢。」
港樓不明朗 今年不宜入市
同樣關心香港樓市的陳詠東指全球政治不穩定，美國總統特朗普（Donald Trump）上場、英國勢將硬脫歐，接著有法國及德國選舉，宏觀政治會影響樓價。此外，說了兩年的加息周期已確定，美國每加1%，將影響樓價10%至15%。他又指香港政府在2012年積極覓地建樓，土地變熟地建樓需時5年，「2017年正好踏入這周期，所以今年有很多新樓推出，有2萬多個單位，明年有3萬多個單位。」他坦言今年不是入市好時機，有太多不確定及不安全因素，他更指香港可能出現象1998年金融海嘯後，有大量新單位推出，樓價會再跌。
此外，他認為樓價升是因為租金升得太高，10年前粉嶺500呎單位月租由6,000升至現在1.3萬港元，過去10年的房策造成的社會不公平已浮現。香港的樓市辣招跟內地的限購措施相似，在首付、稅額落手減少成交，這脫離了自由經濟原則，但舊招數已擋不住樓市泡沫不斷吹大，惟有以非常手段應付，「如果有3至5年喘息，公營房屋增加，到時市場會有調整。」
轉載自《iMONEY智富雜誌》