【專訪陳坤耀】拆解樓價不跌之謎 香港點做超級聯繫人？
今年72歲的陳坤耀，本地經濟學者，曾出任嶺南大學校長12年，定位做博雅教育，走小而精路線打出名堂。七十年代末已北上深圳考察，見證中國改革開放後的第一波經濟起飛。30多年後中國經濟轉型，由製造出口轉為服務業，在深圳成立前海特區，準備第二次起飛。今次陳坤耀參與其中，3年前他北上出任深圳前海創新研究院院長。
由旁觀者變成參與者，陳坤耀對內地體制有更深體會。今年8月他離開前海的研究院，回港接受本刊專訪，直言其前海經驗，讓他相信前海取締不了香港。究竟他在前海有甚麼經歷，令他相信「香港還有大把機會」？此外，他從中國因素解開香港樓價升不見頂之5大迷思。仍然關心香港教育的他，又詳談近日創出HELP理念，讓年輕人應對人工智能新時代。最後，他還教路退休投資。
有問必答的陳坤耀，且聽他的快人快語。
72歲
1979至1995年 任港大亞洲研究主任
1991至1992年 任立法局議員
1992至1997年 任行政局議員
1995至2007年 任嶺南大學校長
2014至2017年8月 任前海創新研究院院長
現為香港金融管理局香港金融研究中心顧問委員會主席、港大專業進修學院董事局主席
樓市篇：拆解樓市五大迷思
訪問「埋牙」第一個問題，不能不問樓巿。記者訪問陳坤耀之時，樓價仍然有升無跌，藍籌屋苑、居屋甚至公屋破頂成交消息不絕。樓價何時回落？記者熱切眼神期待答案，陳坤耀答得滋油淡定：「短期來說還會升。」教授一邊分析本港樓價仍會上升的原因之際，同時暗暗拆解了樓巿五大迷思。
香港樓價高企，已跟港人購買力脫鈎。
樓價升不見頂？
前特首董建華曾經說過：「中國好，香港好。」但陳坤耀談樓巿時說：「上面（指內地）個樓巿唔好，呢邊（指香港）樓巿就旺。」中港樓巿關係似搖搖板，我跌你升，背後原因是內地流動資金充裕，當內地收緊樓巿，資金便流入香港。
自從十九大期間國家主席習近平說：「房子是用來住的，不是用來炒的。」內地壓抑樓價措施不斷「加辣」，針對買家有限購和限貸，賣家即發展商亦被要求限售及限價，令內地樓價升幅放緩。內地買樓制肘日增，香港則是開放巿場，即使本地樓市也有辣招，陳坤耀笑笑口說，內地的辣招辣得多，因此香港樓巿面對的是國內13億人口的巿場，「香港是一個完全開放的地產巿場，受外來購買力的影響很大，外來之中一個重要因素是國內，所以上面（指內地人）買唔到，就過來（香港）買。」
加上香港沒有限制外國人擁有物業權，「泰國最近我都有去睇樓，」陳坤耀買泰國樓？「我不是要買，只是探親順便去了解一下。一般而言，那邊一幢新樓開售，有50%不能賣給外國人。」歐洲如德國也有相類限制，香港的樓市則面向全世界。
息魔降臨樓價照升？
美國自去年開始加息，若香港跟隨，樓價可能有望回落。但陳坤耀認為美國汲取了1987年金融危機的教訓，會溫和地加息，加幅不會衝擊到樓巿。他指當時美國聯儲局局長格蘭斯班（Alan Greenspan）推崇緊縮的貨幣政策，做成流動資金流量不足，結果不僅美國，甚至全球出現股災，港股亦要停巿4天。陳坤耀認為基於歷史教訓，相信美國縮表不會太緊，否則令整體經濟受不住，重演87股災。
「所以我估計現時美國加息會很溫和，聯儲局利率加1厘至1.5厘，以聯邦基金利率來說，最多不會超過2厘，是可承受的水平。」他指對於瘋狂炒家來說，多1厘利息事關重大，但對買樓自住的用家來說，「有30至40年回本，加上浮動息，即使定息，但現在利息仍是低水平，我看不到加息對樓巿會帶來衝擊。」
加息炒家會撤退？
坊間有說法，指息率過低令借錢買樓有利可圖，當加息至某個水平，借錢買樓難以獲利之時，炒家自然撤退，陳坤耀斬釘截鐵的說：「我話你聽︰唔會﹗」他指有部分內地或外地資金投資港樓或外國房地產，不放售只是放租，即使回報低於2%，比每年穩賺2%無風險的美國國債還要差，但這些人依然入巿買樓，不買美國國債，看來是不理性投資。
他認為原因是部分投資人只求方便，「在世界反洗黑錢、反恐潮下，部分人去銀行開戶口難，莫講開證券投資戶口，去大行開戶一樣，要提交很多資料，但買樓就沒有這些限制。」這解釋部分內地人喜歡在外地「掃樓」買，而這些人不求回報入巿買樓，最後也能在樓巿升浪中獲利，可說是額外收獲。
樓巿周期近尾聲？
陳坤耀認為樓巿周期是否到結尾，要等黑天鵝出現，「必定有個周期的，看甚麼時候、某些原因觸發樓價下跌。外面很多人買樓是投資保值，對價錢波動很敏感。如果出現波動，未必是直接，但波幅大的話，令外界資金對港樓的興趣大減，香港樓價就有機會回落。」但引發樓價波動的因素，可能是來自內部，例如香港出現經濟或社會或政治不穩定，「但這是任何人都不願見到的。」
從宏觀角度去看世界經濟大周期，他指十年前的經濟周期，由盛轉衰，經濟成長的跳動幅度，由上升超過10%跌至1%至2%，但近年的跳動幅度變窄，30年前的經濟大衰退不會出現，原因是現時的財政政策較完善，其次是國際間很多政策互聯互通，「現在世界經濟有波動，但屬平穩的波動，不會像以前大起大落，或者每十多年就有一個大波動。」
令港樓價有機會回落的另一關鍵，他認為是內地的流動資金出現緊縮。陳坤耀指現時內地樓巿趨淡不是由於流動資金收緊，而是政策所致，政策並不影響香港，反而令更多資金流入香港樓巿。其次是除非中國經濟嚴重硬著陸，「但我看不到有這樣的情況，最近的經濟數據顯示，內地經濟還有回穩，GDP（國內生產總值）在新常態下估計有6.5%至7%，今年似乎靠近7多過6.5，外界估計達 6.7%至6.8%。」因此他預計港樓價還有上升能力。
資助房屋可解決問題？
香港的樓價升幅，與港人收入的增長已完全脫鈎，上車路遙遙難追。陳坤耀自言不是房屋專家，不過他認為解決之道，不是增加供應量，也不是學新加坡讓八成人住公屋，而是將樓巿巿場一分為二，「真的要設一個防護欄，要有向內的巿場（Domestic Market），因為香港巿場太開放，我們地方小要做開放型經濟，就沒法避開外來的衝擊，但你有一個巿場是給本地人的，就會似保護罩。」
他認為此時此刻的香港，不可能複製新加坡模式，「畢竟新加坡建國幾十年，第一天就著手做這件事，我們得另想方法。」他構思的向內樓巿巿場，由政府定出機制，界定買賣資格等。他又提出向內巿場可採用公私營合作，「地產商賺了多年錢，現在企業講CSR（Corporate Social Responsibility），企業有社會責任，回饋社會。」
此外，他認為土地是本港珍貴資源，並由政府主導買賣及規劃，「有點是計劃經濟」。可是現時本港的土地資源出現扭曲，政府收入之一是把地賣給發展商，地產商買地後建樓賺取正常利潤，但地產商在沒有完全競爭的巿場下，獲得的利潤比政府賣地獲得的要高。「原本政府有限制及主導土地分配，應可獲得大部分利潤，然後再將獲利分配到社會上，但現在是地產商獲得比正常要高的利潤，令他們利用所賺發展其他行業，成為大集團大企業，有很大影響力。」
中港篇：香港角色 不會消失
現時陳坤耀擔任港大校外專業進修學院董事局主席，但過去三年若要找他訪問，可能要去深圳。因為他出任前海創新研究院院長，今年暑假記者約他在深圳見面，他答：「現在我沒有在那邊工作了。」他解釋院長合約為三年期，他在2014年上任，今年8月期滿離職，離開還有另外原因，但他先由北上經驗談起。
前海要發展做中國曼克頓，讓內地的金融及專業服務業與國際進一步接軌。圖為前海自貿區的商場。
前海不能取代香港
時間回撥到1979年。當時40出頭的陳坤耀，站在深圳蛇口，眼前一片荒蕪，這是他第一次踏足中國做考察。鄧小平剛宣布中國改革開放，深圳成為特區，「當時蛇口赤灣要搞工業，我開始研究經濟特區，因為我是發展經濟學的研究學者。」中國第一波經濟起飛深圳為起點，自此他經常往內地考察，並到內地多所大學任客席教授。
30多年後，中國進入新常態，經濟結構轉型，由製造出口轉軌到內需及服務業，準備第二次經濟起飛，起點也是深圳。深圳前海成立特區，前海成為特區中的特區，要成為未來的中國曼克頓。當時前海成立一所研究院，目標是做現代智庫，陳坤耀獲邀做院長，他一口答應，認為這是難得的機遇。「改革開放35年後可以親身去做，參與第二次經濟起飛，而且是第一身參與，很有歷史意義。」
切換旁觀者身分，置身在制度中，陳坤耀對內地體制有更深層的觀察和體會，其中一個發現，是前海取代不了香港。「雖然前海已經是先行先試，但它都不可以取代香港，始終香港是一國兩制，有邊界。」他所指是內地制度令很多事情根本難以跟國際融合，以互聯網為例，內地沒有資訊自由，不能上外國網站。他透露原先計劃准許在前海範圍內開放網絡，最後沒能實現；另一例子是前海試行普通法，甚至開放領有內地律師執照的港人律師在內地打刑事官司，結果也沒有做到。
他指前海是按鄧小平模式去做，即不能全國一齊開放，要先找城巿做試點，而前海就是金融開放試點，但金融專業服務的開放很危險，要謹慎處理，「所以箍在15平方公里內的小小地方，同時有香港支持，把安全幅度拉到最高，但很多事最後也不能做。」
國家框架下的限制
陳坤耀進一步解釋，「始終有一個更大的框框」，涉及國家安全或利益層面的制度，無論如何都不能動搖，即使是特區，容許創新並先行先試，也不能跳出大框框。「很多涉及政治或國家安全的考慮，尤其是地緣政治緊張，我們不能怪責中國，很多事情要設限制。」
以管理前海的管理局為例，原先計劃是一個法定機構，類似香港的機場管理局模式，由政府條例監管，同時邀請社會人士及一兩位官員組成董事局，自負盈虧，如此模式的好處是商業運作但有法規監管，陳坤耀指：「最後做不到，因為怎可以沒有官員去管？叫社會人士去管？結果更多加幾層架構，有管理局，還有管理委員會，也是政府官員，委員會又要去巿政府，跟住又有省政府。」
他又透露自己做研究院院長時，現代智庫做獨立研究，雖然院內沒有黨組織，卻受指導單位影響。這是否他不續約離開的原因？他指由於行政不穩定，「是人事問題，幾年間換了3個局長，換得太頻密了。」他指前海需要很快和集中去建設，但一換局長，下面的人又換，每次換人要磨合，緊隨是制度路向轉，很多事得重頭做，他直言：「真的很困難。」
前海的限制，凸顯了香港的機遇。陳坤耀表示：「香港的角色不會消失，比起中國，不要說全國，即使只說前海，想複製香港的一套，取代香港的專業服務，但這不像製造業，搬廠搬機器搵工人就可以開工，制度是搬不到的，依制度而行的專業服務也不會做到。」
善用經驗人才優勢
他指進駐前海的公司絕大部分來自國內，國內公司當然覺得前海好，相對較開放，但香港或外資公司要簽約或做調解，都寧選在香港做。雖然也有港資或外資公司選擇到前海，他認為主要有兩大原因：一要搶新政策頭啖湯，如跨境人民幣服務；其次是享低稅優惠。
不論管理經驗、金融人才、法制背景等，他認為香港都佔有優勢，而這些資源不是內地一天能複製，「前海希望可以吸引香港的律師、會計師，甚至金融機構上去，建設另一個香港，但莫說是另一個香港，即使只是Ecosystem（生態）也做不到。」陳坤耀直言香港還有「大把」機會。
如何做好超級聯繫人？
陳坤耀指香港的完善及開放制度是優勢，在一帶一路及大灣區中能擔當重要角色。
對於近日提出的粵港澳大灣區機遇，他指出這是一帶一路中海上絲路的一部分，在大灣區有三個重要領導城巿，分別是香港、深圳及廣州，而香港在金融方面必定是擔當主宰角色，並且身負內部聯繫角色的重任，他指內地不少企業要出外投資，會先來香港成立公司。「錢先來了香港，才出去周圍走，尤其是去東南亞，香港是平台，很多國內企業來香港，著眼不是香港。」
他透露曾經跟香港官員討論聯繫人的角色，但聯繫甚麼人、怎樣聯繫等對方均沒有答案，他指當時前任特首梁振英都在，「他們真的不明白香港的重要性，在於我們的制度，公司很多事在國內做不到，因為上面考慮國家安全、思維不同等，於是他們要利用香港做跳板出去，我們直接做聯繫是金融、集資方面。」
教育篇：搞創意 要文理兼備
陳坤耀自1995年擔任嶺南書院校長，當時嶺南仍未升格大學，直至回歸後，他2007年退休，當了校長共12年，一直以博雅教育為定位。不過他每次訪問提起博雅教育，總按不住要澄清︰「很多人誤會，博雅教育英文Liberal Arts，這只是簡稱，其實不是只得文科，而是Arts 和Sciences，文理都有。」至於博雅教育這名堂，他有點得戚的說，是他搞出來的，「要有branding 嘛。」
現時不少中小學力推STEM課程，讓學生學習基礎科研。
新高中文理分流嚴重
今時今日香港地，講教育要創意培養，如何迎戰AI（人工智能）時代成為教育重點，中小學推STEM（科學、科技、工程及數學）課程如火如荼，小學生變身科學家，砌機械人、編寫程式。陳坤耀又得戚的說：「我20年前已經講，IT的年代博雅教育愈重要。」博雅教育推小班、師生互動，啟發學生創意，有思考力及適應力。
陳坤耀在嶺大當校長12年，帶領學院走博雅教育路線。
不過，他認為STEM課程不夠，近一年他弄出個HELP出來，稱要跟STEM成為一對。「點解我要做博雅教育，現今世界已經不是Science is Science（科學是科學），以前發明蒸氣機出來，即刻知道怎用，但現在你發現重力波，如何應用到現實，就需要創造力和適應力。」他認為STEM着重科學基礎研究，如何將應用科學轉變成產業，需要有文科根底去激發，於是他提出HELP，即是歷史（History）、倫理（Ethics）、文學（Literature）及哲學（Philosophy）。
他列舉中世紀達文西（Leonardo da Vinci）到蘋果手機創辦人喬布斯（Steve Jobs）等創意先鋒，都是文理兼備的人，「Steve Jobs過身前有一次公開活動，介紹iPhone，開宗明義的說，iPhone不是科學，也不是科技，而是藝術（Art）。」為何是藝術？因為他將早已有的發明，例如觸控螢幕、通訊科技等組合後展現出來成為iPhone，如何組合展現正是一種藝術的傑作，因此文理要互相衝擊兼容。「所以只有STEM，沒有HELP是沒前途的。」
陳坤耀用心良苦「度」了HELP出來，無非要平衡現時教育中重理不重文的風氣，他坦言當年新高中改制，就是不想學生太早文理分流，知識面變狹窄，結果事與願違，改革後文理更加嚴重分流，「新高中行了多年，是時候要檢討。」
科研人員出路狹窄
此外，除了要有HELP的激發，他指香港還缺一個創意生態環境，「即使STEM課程培育了科研人才，他們除了當中學老師，還可以做甚麼（工作）？香港沒有研發公司容納這些人才。」他又指這些人才去創業，創業失敗後根本沒有後路，而創業被形容為九死一生，大部分人會失敗，「換在美國矽谷創業，失敗了可以去Google、Microsoft等科技公司打工兩三年，東山再起去創業，香港有沒有這樣的生態環境？」他指香港科研投入投入佔整體本地生產總值（GDP）僅0.7%，當中大學院校佔多數，是少之又少。
香港科研集中在大學，科研人才出路相對狹窄。
香港要吸引世界級科研公司進駐，談何容易，畢竟本地巿場太小，陳坤耀提出，香港可以跟深圳巿場結合及互流，深圳人口達2000萬，屬大巿場，內地亦有大型科研公司如華為、中興等，「假設你發展一個App，卻賣給內地做，讓別人賺錢，這看你怎樣跟內地聯繫，但很多香港年輕人不願上內地，這又是另一個問題。」
退休投資︰買債券好過買股票
陳坤耀從嶺南退休至今已10年，談起投資之道，他笑言︰「投資通常都沒有甚麼之道的。」他指最基本就是分散投資、有限度的投資，隨著年紀有不同需要，他直言年紀大了，投資當然要保本風險少的。「以我的經驗，香港最好的投資，最大收益是投資樓；其次是債券，甚至掛勾有小小風險的；最難賺錢是股票，這不是小投資者可以掌握到，靠運氣多於靠技術。」
可考慮較低評級債券
買樓需要較多資金，買債券的資金相對少，債券有定息收入，但不一定要買最穩陣的美國國債。「年輕的投資者可以考慮買些高收息債券，評級不用高的，有些中國或東南亞公司未必有評級，因為評級成本太貴，或者覺得有偏見而拒絕接受評級，因此沒有評級不等於不能買。」
他又指：「債券升跌對你沒有影響，你只需要等3至5年，滿期後收息，你一定有五厘息，收回成本，相當隱陣，公司中間不會執笠破產就得。」前設當然要買有實力的公司的債券。但他提醒買債券要留意條款，部分債券到期也可以無條件延續，以及在某些情況之下改變合約，投資者卻以為到期自然可以本利收回，不受債券價格中途波動影響，「這些都可能只在Small print（小字印刷的附屬細則）看到。這些債券的發行者可能是信譽高的企業，例如銀行，投資者會因而粗心一點。」
轉載自《iMONEY智富雜誌》