《洞析樓市－魏東》美國銀行倒閉會否波及中國商業地產領域

　　《洞析樓市》近期兩起備受矚目的美國銀行倒閉案所帶來的金融後果波及到了美國商業房地
產領域，美國幾只房地產信托基金均面臨與這兩家銀行交易所產生的風險，這種風險是否會傳遞
到中國的商業地產市場？
　
　　根據ＣｏＳｔａｒ的報道，近一周以來，包括Ｃｏｕｓｉｎｓ　Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ、
Ａｌｅｘａｎｄｒｉａ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　Ｅｑｕｉｔｉｅｓ、Ｐａｒａｍｏｕｎｔ　
Ｇｒｏｕｐ和Ｈｕｄｓｏｎ　Ｐａｃｉｆｉｃ　Ｐｒｏｐｅｒｔｉｅｓ在內的房地產投資信托公
司均表示，由於與硅谷銀行或其母公司ＳＶＢ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｇｒｏｕｐ的交易，它們
面臨風險，另有一家房地產投資信托公司Ｅｍｐｉｒｅ　Ｓｔａｔｅ　Ｒｅａｌｔｙ　
Ｔｒｕｓｔ表示，Ｓｉｇｎａｔｕｒｅ　Ｂａｎｋ是其第二大租戶。
　
　　總部位於加利福尼亞州帕薩迪納的Ａｌｅｘａｎｄｒｉａ　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　
Ｅｑｕｉｔｉｅｓ報告稱，硅谷銀行在其擁有的波士頓辦事處的３２１５２平方英尺租約有效期
至３月。２０２２年，該租賃產生了１７０萬美元的年租金。硅谷銀行的子公司ＳＶＢ　
Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ是總部位於紐約的派拉蒙集團（Ｐａｒａｍｏｕｎｔ　Ｇｒｏｕｐ）位於
美洲大道１３０１號的房產的關鍵租戶，ＳＶＢ　Ｓｅｃｕｒｉｔｉｅｓ以及包括法國農業信貸
銀行（Ｃｒｅｄｉｔ　Ａｇｒｉｃｏｌｅ）和諾頓－羅斯－富布賴特律師事務所（Ｎｏｒｔｏｎ
　Ｒｏｓｅ　Ｆｕｌｂｒｉｇｈｔ）在內的其他１０名租戶為該項目在２０２２年創造了１﹒３
億美元的年租金。
　
　　此外，總部位於紐約的帝國房地產信托公司（Ｅｍｐｉｒｅ　Ｓｔａｔｅ　Ｒｅａｌｔｙ　
Ｔｒｕｓｔ）確認，截至１２月３１日，以租金收入衡量，Ｓｉｇｎａｔｕｒｅ　Ｂａｎｋ是其
第二大租戶。該銀行在紐約的兩處帝國大廈項目租賃了辦公空間。該銀行的租賃面積為
３０８２０７平方英尺，占房地產投資信托總可租賃辦公室投資組合的３﹒２％，並在２０２２
年產生了１８２０萬美元的年租金。
　
　　歐美央行激進加息令商業地產市場持續低迷，此外，混合辦公趨勢也減少了潛在租戶對寫字
樓的需求。根據戴德梁行的預測，遠程辦公或混合辦公趨勢將令美國寫字樓空置率飆升至創紀錄
水平。戴德梁行的數據顯示，在疫情前的２０１９年，全美寫字樓空置率約為１２％，預計至
２０３０年，該指標將飆升至１８％，屆時，高達３﹒３億平方英尺的辦公區域可能會遭到空置
，另有７﹒４億平方英尺將因自然因素而被閒置，這就意味著，未來七年內將產生逾１０億平方
英尺的閒置辦公空間。
　
　　在中國，由於市場相對封閉，過去三年寫字樓市場的表現主要是受疫情調控和經濟走勢影響
。戴德梁行的數據顯示，２０２１年，由於疫情管控成效顯著，全國經濟發展呈現旺盛態勢，當
年全國寫字樓市場總需求達到創紀錄的５７２萬平米；但至２０２２年，由於疫情的反復和政府
的強管控，疊加對平台經濟及教培行業的整頓，整體經濟活力大幅下降，企業以求生存為首要目
標，導致寫字樓租賃需求大幅下滑，全年總需求僅為１７１﹒５萬平米，不到２０２１年的
３０％。以北京為例，２０２１年，北京整體寫字樓淨吸納量達到８４萬平米，創過去五年新高
，但至２０２２年，由於年中和年尾兩次疫情，寫字樓需求逐季度斷崖式下滑，２０２２年四季
度，北京寫字樓淨吸納量為負１１﹒２萬平米，全年淨吸納量僅為１７﹒２萬平米。在所有行業
中，受政策沖擊的高科技互聯網企業的租賃需求萎縮明顯，２０２１年，來自ＴＭＴ行業的租賃
需求占比達到５５﹒５％，但至２０２２年，互聯網企業大批裁員導致租賃面積急劇萎縮，全年
ＴＭＴ行業的租賃面積僅為２０２１年的１５％。
　
　　進入２０２３年，由於疫情防控的徹底放鬆，整體社會經濟活動快速復甦，不但政府設立了
年度５％的經濟增幅，各大機構也都對中國經濟做出了更樂觀的預期。就寫字樓市場而言，從中
國新年之後，雖然整體市場活躍度明顯提升，但從成交來看卻並沒有預期的理想，這主要還是因
為過去三年經濟下滑導致的企業盈利能力下降，雖有需求但在現階段仍抱觀望態度，這種觀望主
要是針對經濟發展、企業盈利和市場走勢的不確定性所導致。由於外部環境具有強不確定性，整
體經濟發展仍風雨飄搖，導致企業信心不足。此外，雖然政府從去年開始不斷出台政策強調要支
持平台經濟發展，但在政策踩剎車之後，平台經濟的恢復尚需時日，短期內難以看到對寫字樓需
求的強勁反彈，２０２３年中國寫字樓市場仍將處於溫和復甦走勢。
　
　　總結一下，美國的銀行倒閉對美國商業地產市場帶來的風險應僅局限於美國，不會進一步傳
導到中國市場。由於今年中國經濟處於後疫情時代的復甦中，中國的商業地產市場仍面對較為嚴
峻的挑戰，這種挑戰來自於低迷的需求以及大量的供給，但整體市場在全年仍預計能夠實現前低
後高的走勢。《戴德梁行北中國區研究部主管　魏東》
　
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