地產股 | 美10月通脹超預期12月恐大幅加息，地產股受壓可以點部署？
美國公布10月份消費物價指數(CPI)按月升0.4%，核心CPI按月升0.3%，均高於預期，加上聯儲局官員接連釋出鷹派訊號，更有官員指，若10月CPI按月增0.3%甚至更高，便有可能支持12月加息0.5厘，加息預期大幅推高，利率期貨顯示12月加息0.25厘機會達九成，加息0.5厘機會亦近一成，美國10年期國債孳息率重新抽升至5厘。美國10月加息已成定局，市場開始關注加息幅度會否達半厘，本港地產股今日普遍受壓。不過，現時一手新盤市場暢旺，花旗料明年樓價再升6%，地產股此前亦升過一輪，可否趁調整吸納？應如何部署？
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美10月CPI超預期12月加息機率達九成 聯儲局官員接連放鷹
美國勞工部公布，10月消費物價指數(CPI)按月上升0.4%，高於市場預期的0.3%，但低於9月的0.6%升幅；扣除食品及能源價格的核心CPI按月上升0.3%，亦高於市場預期的0.2%。通脹數據公布後，市場進一步提高對聯儲局12月加息的押注，目前利率期貨顯示12月加息0.25厘機會達91%，加息0.5厘機會亦有9%。美國兩年期國債孳息率升至4.731厘，十年期國債孳息率升至4.988厘，反映市場對利率前景的憂慮升溫。
聯儲局官員亦接連釋出鷹派訊號。堪薩斯城聯儲銀行行長施密德表示，當前利率水平仍屬相對寬鬆，未對經濟構成足夠限制，強調控制通脹仍是貨幣政策首要任務；達拉斯聯儲銀行行長洛根則指，過高的通脹是不可接受，認為聯儲局需至少再加息兩次，每次0.25厘，加息步伐可能需要加快。理事沃勒於通脹數據公布前更稱，支持在下次12月議息會議至少加息0.25厘，若果核心CPI上升0.3%或更多，應考慮12月大手加息半厘。
德意志銀行表示，沃勒的講話為聯儲局12月加息半厘打開大門，不過大手加息並非該行的基準情景預測，於美國10月通脹高於預期下，預計聯儲局12月和明年1月連續各加息0.25厘。
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中原十大屋苑周末成交僅6宗跌25% 新盤推售鎖起二手購買力
本港樓市方面，中原地產十大屋苑過去周末（7、8日）錄得6宗成交，較上周末8宗少2宗或跌25%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手新盤接連推售，搶盡市場焦點，過去3天有兩個全新盤作首輪銷售，認購反應熱烈，鎖起市場一批購買力，令二手交投持續受壓。慶幸市場有好消息陸續浮現，美國中期選舉塵埃落定，未來經濟政策趨穩定，料樓市交投平穩發展。
另一代理美聯物業分行統計，過去周末10大指標屋苑共錄得約7宗買賣成交，按周回落1宗或12.5%，並連續10個周末維持在個位數水平。美聯物業高級董事布少明表示，近期多個新盤浪接浪登場，搶盡市場焦點之餘，同時顯著提振樓市整體氣氛，一手交投熾熱，二手市場則觀望氣氛與入市意欲並存，部分買家仍積極在市場尋找筍盤，加上不乏一手向隅客回流，於二手市場捕捉入市機會。展望11月，樓市將維持「一手主導」格局，持續帶動整體入市氣氛。預期在香港宏觀經濟基調良好的支持下，樓市將持續向好，年底前樓價仍有望錄得一定升幅。
此外，土地註冊處早前公布，10月住宅樓宇買賣合約共4512份，按月跌5.2%，按年跌21%；住宅樓宇買賣合約總值423億元，按月跌9.5%，按年跌17.1%。
花旗料明年樓價再升6% 偏好發展商首選新地恒地等
花旗發表最新報告指，香港樓市正由復甦進入重新定價階段，預期2027年行業領導地位將由收租股輪動至住宅發展商。該行預計2027年本港樓價按年再升6%，一手住宅成交量約2.2萬伙，而落成量僅1.5萬至1.6萬伙，淨吸納量7000至8000伙，令可售庫存較高位減少18%，發展商在2027年將有空間優先考慮價格而非銷量，支持土儲價值、資產淨值及盈利上行。花旗行業偏好依次為住宅、核心寫字樓、奢侈品零售、民生區零售、非核心寫字樓。不過，該行指，2026年多項宏觀順風在2027年或減弱，包括人民幣兌港元兩年累升約10%後進一步升值的不確定性增加、新股集資難以重複破紀錄水平、人才審批或放緩，以及美國利率路徑預期分歧。
個股方面，該行首選新地(00016)、恒地(00012)、太古地產(01972)及領展(00823)。新地擁有充裕可售資源、低負債及股息增長；恒地現金流改善，盈利有上調潛力，中環Central Yards項目將於2027年下半年起貢獻；太古地產提供核心寫字樓（金鐘太古廣場）、奢侈品零售（香港及中國）及承諾股息增長的平衡；領展則受惠資本循環及估值見底回升。
麥嘉嘉：地產股受加息直接影響宜先觀望 新地料於107至115元上落
（麥嘉嘉）
永豐金證券（亞洲）金融商品交易部主管及研究部主管麥嘉嘉指，地產股累積升幅已不小，加上美國CPI，尤其核心CPI雖然按月增0.3%與上月一樣，但市場本預期只增0.2%，這推升了12月加息機率，由公布數據前八成幾升至九成，而達拉斯聯儲銀行行長表示要加息兩次，每次加0.25厘，部分聯儲官員更指要加0.5厘。港元因與美元掛勾，加息對地產股及房託基金(REITs)估值影響會較直接。惟要留意，香港利率上行風險縱增加，但不代表港元拆息、銀行最優惠利率甚至按揭息率會即時以同幅度上調。在聯繫匯率下港元大致會跟隨美元利率，但短期拆息同時受本地資金供求影響，對地產股則相對有直接影響，尤其近期股價都升得太急，可能要於高位整固，若未有貨宜抱觀望態度，以新地為例，有機會下試100天線甚至50天線約107元，波動上落範圍大概107至115元左右。
麥嘉嘉又指，因地產股與樓價走勢多數有約半年時間差，即樓價升勢會於半年前預先於地產股股價中反映，這亦解釋了過去一兩周為何地產股表現較強，當然這也因近期油價回落，大家覺得通脹應沒那麼高。而今次美國最新的CPI數據是聯儲局12月議息前唯一的通脹數據，可見通脹粘性仍存，之前大家看得太樂觀，需稍為調整。不過，地產股股價未必會跌回起步點，始終大家預測明年樓價偏好，調整壓力未必太大，但始於利率走勢。
至於其他息口敏感股，麥嘉嘉預料金礦股波動走勢持續，彈升空間也不見很大，其中紫金礦業(02899)之前跌至約27元，最高升至30元又要調整，料於區間波動，始終金價走勢與美元及美債息高度掛勾，美匯指數隔晚已重上102.2，美10年期債息一度重上5厘，黃金是無息產品，債息回升，金價走勢難太樂觀，而美伊地緣政治風險一旦降低，防守性資金未必再泊入黃金，故對金礦股看法中性，沒太大吸引力。而滙控(00005)及渣打(02888)等銀行股炒上落機會亦較大，大家始終擔心滙控本身有歐洲債務，就算未必影響盈利，估值亦會限制其股價，130元是近期所見底部，升至145元又會有些阻力。
地產股今日普遍下跌，新地跌1.48%收報113.1元，恒地(00012)跌0.81%報29.42元，長實(01113)跌0.44%報49.66元，信置(00083)跌1.14%報10.45元，新世界(00017)跌0.2%報5.06元，太古地產跌0.15%報26.36元。銀行股表現各異，滙控跌1.19%報141.6元，渣打跌0.09%報230.8元，中銀香港(02388)跌0.29%報51.35元，東亞(00023)升1.75%報18.58元，大新銀行(02356)升1.48%報14.37元。金礦股則先下挫後回穩，招金礦業(01818)倒升0.51%報17.86元，紫金礦業跌0.62%報28.94元，紫金黃金國際(02259)跌0.07%報141.1元，山東黃金(01787)升0.11%報18.88元，靈寶黃金(03330)升0.86%報17.6元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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