保守黨勝出公投 倫敦商住投資攻略篇
英國國會於上周四（12日）舉行大選，首相所屬的保守黨取得大多數的議席，市場料明年1月底順利脫歐的機會大增，擾攘了近3年的脫歐總算有了點眉目，對英國資產可能是件好事。本欄記者走訪了英國一些較受港人歡迎的地區，探討下當地的房地產投資，今期會集中探討整體倫敦的住宅及商廈樓價。
粗略估算，在脫歐及英鎊下跌的拖累下，現時倫敦樓價折算港元，比5年前的高位跌了三成有多，香港曾是英國的殖民地，其文化及社會法制也與英國類似，即使英國離開歐盟，倫敦仍是國際大都會，吸引不少港人投資也是無可厚非。
第一太平戴維斯住宅物業銷售總監Edward Lewis於英國接受訪問時指，2014年自印花稅改革後，英國樓價就由高位輾轉下挫，「現時樓價相較於2014年的高位已下跌了兩成，已有一大筆資金待候脫歐的形勢明確化，並準備入市。」他強調對許多國際投資者來說，英國的樓市尤其吸引，「樓價已下跌了兩成，再加上英鎊兌美元跌了兩成，即是說折讓了大概四成。」
事實上，國內對脫歐的共識愈見明顯，對樓市就愈有利。據按揭機構Nationwide Building Society數據，上月英國樓價按月升0.5%，是去年7月以來最大反彈幅度，整體英國樓價升至21.5萬英鎊，市場上大多分析相信英國樓價已走出谷底。
(iStock)
料樓價未來5年升15%
第一太平戴維斯就估計，英國明年整體的樓價升0.5%，明年至2024年，未來5年平均樓價將升15.3%，當中以西北部的升幅最大，達24%，其次是北約克郡及亨伯地區，升幅21%。而倫敦為此次跌市的火車頭，因此市場料倫敦會先行反彈，當中更以倫敦核心地區的勢頭最勁。
畢竟，現時倫敦核心地區樓價比2016年脫歐公投前跌了20%，對上出現如此大的跌幅，已數到金融海嘯及1990年英國經濟衰退，其時跌幅分別達22%及25%後，樓價隨即反彈，因此該行亦料明年倫敦的核心地區樓價將反彈3%，未來5年樓價增幅達20%，明顯跑贏其他地區。
「有很多的指標皆顯示，倫敦的樓價已跌勢大幅減慢，來到轉角市了」，「約有1.7萬宗的交易是過百萬英鎊，大部分都集中在倫敦」 Lewis道。誠然，據LonRes數據反映，至第三季倫敦旺區的成交按年多12%。
小心供應增稅率漲
而倫敦樓價之所以能先行反彈，也多靠海外的投資者。地產代理Hamptons數據，去年上半年，倫敦核心地區有58%是海外買家，16%為亞洲投資者，惟隨內地加強資本管制後，情況有逆轉，中國及香港買家銳減，令今年上半年亞洲買家僅有6%，而海外已減至44%。
海外投資買家會否持續減少也不出為奇，事關英國首相約翰遜（Boris Johnson）表明，將向海外投資者的印花稅上，額外加3%的樓市稅項，市場料將影響7萬個海外買家，並為政府帶來1.2億英鎊收入。同時，保守黨建議明年興建30萬新屋，當中10萬為公共房屋。面對供應增加，成本上升，降低海外投資買樓的意欲，樓價也非一面睹向好。
港基金經理赴英定居 收租自住實戰談
曾任德盛安聯資產管理（現在名為安聯投資）董事兼高級基金經理、行健資產管理基金經理的陳彥麒（Ronald），在數年前退休後，便與妻子和一對子女移居英國。起初一家住在英國南部的海邊城市般尼茅夫（Bournemouth），但因為當地生活沉悶，便在10月起搬到倫敦。
貴為曾經掌管上億美元的基金經理的Ronald，搬進倫敦前，便花了一年的時間做足功課，最終才決定買入現時於位Chiswick的單位。他認為，選擇入住地區時，最緊要是住在安全性最高、犯罪率最低的地區，尤其倫敦近年不時有恐襲發生，更愈來愈多以刀傷人的案件。他更發現倫敦西南部一般會較安全，包括他選擇的Chiswick、Putney、Barnes、Richmond、Wimbondon及Kingston等地區（見地圖），剛好這些地區都是較高尚的住宅區。
但買樓出租，選中旺區更為重要。他指出，倫敦市中心仍有許多易租出的租盤，當中最易租出的地區就是Zone 1的樓宇，例如近年倫敦政府積極發展的Nine Elms，「此區域以前是工廠區，但近年政府計劃將整個地區的樓房剷平，變為住宅區。現在美國大使館已搬到此處，蘋果的英國總部亦將遷到此處。」
Zone 1公寓易租出
他指出，包括Nine Elms、King Cross、Earl Court等新發展區的租盤，平均空置時間最多只有兩至三個星期，而大部份租客都是學生和上班一族，他提醒投資者要留意脫歐後的形勢。更要留意的是，香港展銷會的英國樓盤，一般較當地銷售的同區樓盤貴一至兩成，而一手樓本身又比二手樓貴10至15%，故這些由本港出售的新盤可較同區二手樓貴三成或以上。
新樓出租回報僅得2.8厘
即使買一手樓，在英國當地直接購入會更便宜，他新買的單位便是一個小型發展商發展的公寓。但若用作出租，投資一手樓的成本會較高，會削弱出租回報，「現在倫敦出租回報率大概3.8%，如果買新樓出租後，每年回報少1厘，就只得2.8厘，再計上稅務、裝修等成本，我覺得回報會很低。」
倫敦商廈篇 金融中心地位穩 商廈易升難跌
今次國會大選解決了1923年以來英國政治最大的危機，近3年的脫歐陰霾揮略為明朗，有利於企業於倫敦的商業投資。
英國商業地產代理Knight Frank早前發表報告指，企業於今年第三季在倫敦商廈擴大了其辦公室樓面面積340萬平方呎，比第一及第二季高，亦回復至過去10年的水平，擴大辦公室面積的公司多自先銀行、金融及科技業。
倫敦商廈回報達4厘
誠然，在脫歐公投前，市場一直擔心英國切斷與歐盟的聯繫，倫敦會失去其國際金融中心地位，以及流失數以十萬計的職位，可是安永會計師行最新估算，英國金融業於脫歐公投後僅流失了1,000個職位，與之前預期的大相徑庭，可見倫敦國際金融中心地位牢牢穩固。
更甚的是，自2015年起，倫敦的商廈寫樓一直供不應求，提前出租商廈（即是商廈未完成峻工，並已簽租約）的水平是2007以來最高。在需求上升，供應不足下，難怪倫敦商廈的樓價易升難跌。
第一太平戴維斯全球資本市場境外投資主管Rasheed Hassan指，「商廈的樓價與脫歐公投前沒有太大的分別，只是過去幾年有點波動。」他解釋樓價得以支持的因素，還與整體的借貸成本低有關，「在2016年脫歐公投前，英國10年期國債的息率是2厘，今日跌至0.5厘」，「即是企業借錢成本下降了」。
「在巴黎商廈的租金回報在3厘以下，在很多德國的大城市同樣3厘，或3厘以下，而倫敦卻有4厘。」他強調即使英國經歷脫歐過程的反覆，不過海外投資者因為鎊匯下跌的因素，仍繼續投資英國商廈。他指在2017來自香港的資金而投入倫敦的商廈，達至56英鎊的高峰，去年就下跌至19億，大幅下跌了66%，「在香港投資甲級商廈的回報為2厘，但在此卻有4厘!」
港企業大舉買入物業
事實上，今年有不少的香港企業投資於倫敦的商廈。6月時，香港開發商張氏家族以3,200萬英鎊買入倫敦金融城一座上世紀30年代興建的寫字樓。7月時，永泰地產（00369）牽頭的合資企業，以約2.25億英鎊買下位於聖保羅大教堂附近的大廈。9月時，香港資本支持的Goldstone Commercial以8000萬，買下倫敦金融城Forum St. Paul寫字樓。至11月，新鴻基公司（00086）及麥格理集團牽頭，以1.1億英鎊，由海航手中購入倫敦金絲雀碼頭的瑞信大樓。
轉載自《iMONEY智富雜誌》