【上海專訪】第一太平朱兆榮：內資開發商日益成熟 仍需加強管理
上海房地產發展剛剛經歷了最黃金的二十年。在鄧小平南巡、中國加入WTO等一系列開發開放的舉措下，大批外資地產企業於2000年左右湧入上海，把這座港口城市建設成了一座世界城市。從過去家家戶戶都是單位分配的住房到商品房的崛起，從百貨商店到購物中心的出現，上海房地產業發生著翻天覆地的變化。
第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮當年就是隨著這股外資浪潮從香港來到了上海，於2002年加入第一太平戴維斯，負責內地商鋪及零售服務部以及上海住宅銷售，算來他已在上海工作逾20個年頭，作為這一黃金時代的親歷者，他見證了上海地產業逐步走向成熟的過程。
朱兆榮接受《經濟通通訊社》訪問時表示，他剛進入內地市場時，外資開發商並不了解中國，就算買了地也不知道該建什麼東西、該怎麼建；本地開發商則沒有太多經驗，不知道如何造一棟好的辦公樓。當時我們(第一太平戴維斯)就是做一個橋樑的工作，幫助外資開發商做內地的市場調研，同時給內資開發商介紹一些國際上的新思路。
第一太平戴維斯華東區董事長朱兆榮稱，內地開發商已開始注意到營運的重要性，惟經驗和人才的累積還需一段時間 （林雯婕攝）
內地開發商開始注意營運重要性
第一太平戴維斯於1855年創立於英國，自90年代起進入中國。早年第一太平戴維斯在內地的客戶多為外資企業，精於商業地產。隨著上海的迅猛發展，外資愈來愈了解中國，本地開發商亦發展壯大，直到現約有70%的客戶都是內資房地產商了。朱兆榮指，現在在房地產硬件上，內資外資已幾無區別，只是內資在軟性的管理營運上面尚欠缺經驗，仍有改善的空間。在商業地產中，營運是很重要的一部分，他強調，一但營運不好，項目的投資回報就變差，而營運就是內資房地產商的軟肋。
「外資開發商，特別是香港開發商注重營運租賃，這部分的利潤佔房地產公司利潤很大百分比；而內資開發商的利潤中，銷售利潤佔比較大。」他說道:「這兩種經營模式產生不同類型的從業人員，內地房地產企業都是銷售型的人才；而港資房地產企業中有很多營運型的人才。現在看到內地開發商已經開始注意到營運的重要性，但是經驗和人才的累積還是需要一段時間的。比如讓一個長期做銷售的人才去做長租公寓，他原本賣樓一下子就可以入帳百億元人民幣，長租公寓只租幾千塊一個單位，他是沒有心思做的。」
房產政策未見放鬆 料樓市降溫
隨著政府樓市調控措施的實施，一方面是熱點城市嚴格的限購限價，另一邊是銀行貸款收緊，加上人民幣大幅貶值，令火熱房地產市場一下子降溫了。上海不少土地出讓都是以底價成交，甚至還出現土地流拍現象，可見房地產商資金亦開始緊絀。
朱兆榮指，在這樣的背景下，看到有的房地產商想要退出一些項目，可是現在市場上的買家資金儲備亦不足。「貨放出來多了，但是成交很少，今年以來大宗交易量連去年一半都沒有。去年買家很多，貨放出來也有，因為貸款融資還能做。」
第一太平戴維斯早前發布的數據顯示，上半年內地大宗成交總額為242億元人民幣，僅為2017年上半年的二分之一。
對於土地市場轉冷，朱兆榮認為，政府對一手樓的限價影響較大。今年開發商拿到的預售價只是比土地價格高出2成左右，並不是很吸引人，而且也看不到樓市政策會放鬆的跡象，再加上未來還將推出房產稅，可以預期樓市是一定會降溫的，所以開發商並沒有動力積極地拿地。然而，朱兆榮強調，房地產仍然是一個穩妥的投資，「住建部提出要穩地價、穩房價、穩預期，說明政府也想房地產平穩一點的。」
上海優秀商業地產遠遠不夠 期待新零售回歸
在零售地產方面，早期的上海只有百貨商店，且只用簡單的「第一百貨商店」、「第二百貨商店」依次命名，直到香港開發商把國際化的物業管理經驗和營運模式帶入內地，上海才出現了現代化的購物中心，隨後一發不可收拾，各種形態的購物中心在上海各區拔地而起。朱兆榮坦言，從體量來講，上海的商場早已飽和，但是優秀的商業地產，對這2000多萬人口的城市來說並不多，做的好的商場幾乎可以用手數出來。
「現有的沒造好的商業地產的量很大，未來這些商場的改造升級是一個趨勢，無論是硬件方面還是軟件方面。零售行業這幾年大家都在改變，租客在改變，業主也在改變，所以做商業地產的人未來10年有的忙了。」
在商業地產本身量過大、營運經驗不足以及網購的衝擊下，近年實體零售業進入寒冬，愈來愈多的實體店關門謝客。為填補空出來的租鋪，商場只能納入更多的餐飲食肆。而餐飲比例過高又會產生新的問題，那就是餐廳的同質化程度過高，有些餐飲人滿為患，有些卻無人問津。就在業內對此都毫無頭緒的時候，「新零售」的出現給商場經營帶來了一絲曙光。
「從去年下半年到今年，可以看到零售店開始回歸，帶著一些新的概念，包括一些體驗式零售或者說跨界經營。這比較像2012年運動行業回歸時的景象。早年運動品牌店開得太多，在2008年奧運會後運動零售業進入低潮期，很多店鋪都關門。但隨後NIKE等一些品牌帶著全民健身的概念重新起步，推廣馬拉松、瑜伽，把買賣關係變成了銷售一種概念，吸引了一大批年輕消費者。」他笑說，「以前可能一個人只有兩雙運動鞋，而現在跑步、做瑜伽都會需要不同功能、不同類型的運動鞋，這就體現出產品的變化。」
對於零售市場的前景，朱兆榮指，他一直看好中國的零售市場，「從來沒有動搖過」。因為中國人喜歡消費，願意嘗試新的東西。他相信，中國商業地產未來會發展出適合自己的一條路。
撰文：林雯婕上海專電